网红二手割肉出逃，这波海珠可冲？

市区二手继续卷价格，这次的主角是海珠西。

最近有中介爆料，广纸次新房海珠小雅二手成交价下探至4.38万/平，387万能买三房。

这还不是个例，近期板块有不少小三房总价甚至跌到400万以内。

随着“价格大战”不断升级，压力也给到周边不少新盘。

壹

400万内轻松上车

海珠西次新房加速挤水分

据悉，这次成交的房源位于海珠小雅2号楼高层31楼。

中介透露，业主最初的挂牌价是398万，前两个月曾提价到408万。

| 房源截图
| 图源：中介提供

但现在受市场形势所迫，最终不得不降到387万，这也是小区二手总价首次跌到400万以内。

楼市君查阅数据发现，这套房源同户型88平三房，去年年底还能卖到410万。

值得一提的事，现在4.38万/平的单价，比起半年前又跌了2500元/平。

| 图源：贝壳找房

不光是海珠小雅，周边另一个大盘星汇湾花园，今年1月也成交了一套400万的三房。

原业主曾经挂牌485万，快两年了都没有卖出，最后也是直降85万割肉出货。

| 图源：贝壳找房

这两个小区都是收楼四五年的次新房，当初一手成交价基本以5-6万/平为主。

连他们都扛不住了，周边其他10-20年楼龄的小区，更是不在话下。

楼市君查阅海珠西近半年成交记录发现，至少有五个小区400万内能买到三房。

| 图源：贝壳找房

配套成熟的光大花园，86平小户型仅359万；19年楼龄的益丰花园，73平小三房，总价低至192万。

对买家来说，如果愿意跟业主砍价，说不定还会更笋。

贰

海珠西要被搅动了！

有一手现房4.2万/平起

次新房挤水分，除了“重塑”二手价格体系，对附近新房也是充满考验。

目前海珠西一手价格单价主要在6-7万/平左右，一套小三房，要500万元以上才勉强上车。

值得一提的是，近日“528”新政公布，二手限售全部放开，次新房井喷。

｜图源：贝壳找房

如此一来，挂牌已久的二手，或者周边的一手，压力会更大。

但对买家而言，是极大的买房利好，简单从以下两方面来看：

一方面，次新房降价，部分门槛过高的新盘，会被卷出性价比。

坦白讲，现在的海珠西，供求逻辑跟过去两三年相比早已不可同日而语。

过去没有次新房入市，二手价格也不低，购房者可选范围其实相当有限。

如今各种卷王频出，二手房源没有最笋，只有更笋，买方完全占据了市场主导。

｜海珠西航拍

｜广州楼市发布摄

如此一来，就会倒逼一些门槛过高的新盘降价。

以中海江泰里为例，75平小三房最低总价约525万，比广纸次新房贵120多万。

也许是看到了市场整体价格在重塑，该项目推出了明显优惠。

据悉，项目月75平小户型优惠50万，105平大户型更一口气优惠100万。

即便如此，项目小三房仍要470万起，要是附近业主愿意割肉降价，二手还是更占优势。

｜中海江泰里售楼部

｜广州楼市发布摄

另一方面，定价合适，或产品力更强的新盘，也能卷赢二手，给到买家更好选择。

面对竞争愈加激烈的市场，新盘或提高性价比，或提升产品、配套竞争力，与卷价格的二手抗衡。

以即将开盘的珠江海珠里为例，单价4.2万/平起，就能买入江南大道，还是一手现楼。

其所在的海珠西江南大道商圈，配套成熟，“学铁商”、医院等配套，基本在步行范围内。

这样的吸引力，要远高于周边的次新房或老破小。

｜图源：项目资料

此外，一些优质新房，能给到买家更好的产品、配套，这也是次新房没法比的。

比如保利燕语堂悦，是目前海珠西唯一使用建筑新规的全新盘。

项目主推的建面约90-94平三房，拥有80cm飘窗、超高使用率等最新设计。

再加上，它还官宣了宝玉直，三房最低5字头起，开盘也是直接席卷市场。

｜保利燕语堂悦开盘现场图

总的来说，次新房增多，降价吸客，对海珠西楼市的购房逻辑，也是一次重塑。

对买家而言，不仅能买到更具性价比的房子，也能挑选产品、配套更优的新盘。

可以预见的是，现在海珠西一二手市场的博弈，未来将持续两三年甚至更长，但涌入的购买力，也会让市场更具活跃度。

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