北京买房：理清思路，购房建议1200

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在劲松有一居室，孩子2023年出生，由于老人来看孩子，需要置换成两居，总价预算500-600万，希望能兼顾居住品质和学区。由于学区政策变动，感觉现在考虑学区有点早，但这次置换大房子是必须的了，如果过几年再买学区房又要折腾一回，您看这次置换是否把学区兼顾了呢？

如果考虑学区的话，朝阳和东城您推荐哪个呢？我们有意向的小区，朝阳区是慧忠里和卧龙小区，东城区是左安浦园，因为预算有限，总是没法兼顾，这几个小区您看哪个更适合买入？

A：

1、能兼顾当然最好啊，一步到位，要不置换一次就是3%以上的税费，加上装修什么的20万以上都正常。

2、考虑学区，常规就是普娃在东城，牛娃在朝阳。两边到目前为止的高分段基本一致，只不过朝阳是九年制居多，而且还有点招，还有民办，对牛娃更友好。普通孩子在东城上普高的概率更高，至少高出15%吧，很大的比例了。

这看自己孩子的天分和父母期望值吧，没有标准方案。就跟选文科跟理科似的，这不是推荐的事儿，而是看自己的情况。

3、哪个更适合买入？那如果看对口学校肯定是朝外的啊，这没什么说的。这预算在两边的溢价率几乎相同，也就是居住的性价比一致。但朝外是单校划片，而且九年制，那就比龙体的普小+派位稳妥多了。朝外的成绩放到东城也是前几名，那这学区溢价部分的性价比就比东城强了。

另外是从房子基础部分的保值，到目前为止，北部多数都强于南城。这都甭比价格了，凭常识就能判断，南二环内和北四环外比价，本身就说明了价格走势，北京是摊大饼发展的，前些年不能一个价儿吧？南城以后或许整体走强，只是现在占优的都是房龄新的宜居小区，其他的没得到多少利好。

4、不过也考虑好，朝阳在整体上的孩子多，好高中学位的比例不如东城。也就是如果考不上好高中的话，那将来或许不如在东城，至少选择要少。也就是朝阳的竞争比东城激烈，所以才比东城卷。总之综合考虑吧，看自己的情况。

仅供参考。

二

Q:

之前也咨询过您学区的问题，感谢您之前的回复。这两年生活发生很大变化，还是关于学区的问题想请教。我之前买了牡丹园北里都景苑的三室两厅房子，孩子对口能上民族小学。现在手里有400-450万，想买一个西城新街口的小房子，让孩子去那边上学，海淀太卷了，而且我今年离婚了，不想孩子和自己有压力，希望我们都快快乐乐健健康康的生活。

因为老人帮忙带孩子，只能选择离都景苑近的新街口，德胜基本买不到。您看民族小学和新街口学区，我有必要换吗？主要就是不想给孩子报什么辅导班了，至少不会很多，从幼儿园就开始报，大家都轻松一下。孩子25年上小学。

A：

1、怎么说呢，西城其实有一部分家庭也挺卷的，主要都是买了学区房的。很多都是本身不想卷，但后来看周围的都鸡娃，感觉既然房子的大钱都花了就也参与吧。可这种圈子要么就不参与，一旦加入就有可能越来越多。毕竟小升初可以派位，但中考是拼分数的。当然甭管怎样西城也没海淀那么卷，相对好的多。

2、必要我觉得谈不上，这不像说从郊区到东西海，而是从海淀西城两个教育强区中的选择。如果不鸡娃那就是看概率了，西城比海淀的普高率要高一些，如果只计算公办高中，西城在70%左右，海淀要低出10-15%。

3、如果去西城上学就买个占坑儿房吧，节约资金也降低风险。德胜出区了好几年，把新街口的溢价率给抬高了，那如果高峰期之后德胜不出区了，新街口就面临双重压力了。一是普遍的入学儿童减少，二是有部分家庭会更关注德胜。

4、另外既然是不过分鸡娃，那也可以考虑小升初和中考跨区，这就是只要个学位了。这样就过了入学高峰，房子的选择会更多些。因为如果不太补课的话，那两边的成绩应该差不多，到时候只是看比例和概率了。

仅供参考。

三

Q:

有些问题想不明白想咨询咨询：

1、我工作城市是上海，现在不知道适不适合买房，最近都在跌，但是国家货币超发了好多，超发的的效果还没有展现出来，很担心上海房价还会涨起来。

2、资产配置情况，按照房地产区域分化的道路，买卖房产越来越是很专业的事情了，普通人的财产该如何配置，自己去理财打理还是说继续投资房产。知道您不说其他地区，但还请您给一些思路。

A：

1、谁都知道M2增长了很多，只是目前在银行系统空转，很长时间了也没真正进入市场流通。但这就看将来怎么处理这N万亿吧，如果是收回销毁，那什么物价都不会涨。但我不太信，既然是孩子生出来了，就必定有出门闯祸的那一天，就看到时候去谁家祸祸了。

我不太相信能涨太多，整体经济承受不住，或者说有暴涨就必定跟随着暴跌。但我也不信京沪的房价能跌多少，一是政策救市，看政府银行和刚需们的博弈了，一般来说是钱+权比键盘的力量大。

二是反正这么多钱都印出来了，民间必定有财富载体来承接，到目前为止无非是房子股票和黄金，豪车文玩奢侈品和葱姜蒜的可能性不大。三是随着银行降息，租售比也显的合理了。

2、投资从来都是专业的，贫穷躺平不需要学习，天生就会；而赚钱是需要学习和运气的，否则就没穷人了。投资就是做生意，商人只做自己懂行且能掌控的，跨行儿的钱不赚。那如果懂理财就理财呗，或者如果有稳妥的较高收益的渠道就理财。

买房的都是不懂其他投资品的普通中产的无奈选择，整体看下来买房并没有暴利。投资品三要素，安全、收益和流通。核心城市的房子相对安全，收益性普通，比银行利息高点儿有限，但流动性不如存款理财。所以看自己重视什么吧。

3、我对其他城市都不太懂，包括上海。不过对上海的价格走势基本知道，跟北京整体走势差不多，只是每次都比北京早启动，几次大行情都是。也就是相对活跃，但都挺稳妥的。

仅供参考。

四

Q:

本人现在的房子在劲松农光里小区，孩子19年12月份出生，想换到东城安交或者和平里，小两居最好，预算600-800万，什么时间入手合适，选择哪里，想听听您的意见。

A：

1、2019年12月的，2026年入学，确定性的入学低谷期了。那常规建议是如果是资金准备好了就提前换，看救市政策的效果，房子大概率比现金保值。如果没卖房后增加的预算不多就甭着急，反正是已经赢在起跑线上了，过了高峰期或许有更多的选择。

2、安交跟和平里这没必要太比较，都挺好的，东城到目前为止也很公平，又都是均衡的学区，政策不变就看运气，就算公开择优或点招了也不吃亏。这看具体房源吧，600和800差的多了点儿，至少一间房了，还是精确点儿好。

先看和平里吧，一是学区好，二是挨着朝阳，那边儿没学区溢价，对行情和性价比也就更容易比较和判断。

仅供参考。

五

Q:

学区房和“学位房”有区别吗？比如这套羊坊店的和万寿路的，中介说羊坊店的是学位房，万寿路的只能叫学区房，没有学位，但我还是没理解。

A：

1、在北京没什么区别，非得较真儿的话就有些矫情了。

2、羊坊店的这套估计首先是学位没占用，这就是有六年一学位。然后也有可能是对口小学有直升比例，比如57中的，这也叫有学位。简单说就是有幼升小的入学名额，和有可能直升的小升初名额的都可以叫学位房。

3、与此对应的就是学区房呗，或是学位被占用，或是小升初的时候得靠运气派位，也就是获得名校学位的概率相对低，其他的没什么区别。还有一种情况是海淀较弱学区的房子，没有名校，以占海淀学籍为主，那也可以叫学区房。

4、估计这话是羊坊店的中介说的吧？为了卖自己的房源而已，别太当真。仅供参考。

借这话题说两句，“学位宅”是台湾省的叫法，传入内地后称为学区房或学位房，也有叫书包房的，都一个意思。

前些年有些开发商为了卖房，曾经把带有配建名校的新楼盘叫学位房，意思是买了我的房子就有确定的名校学位。后来还延伸了一下，因为有的学校只给新房业主学位，二手房的则是派位，那这就有“学位和学区”的差别了。

另外外地有的城市概念多，学区房、学位房，状元盘，孟母盘等等，都是为了炒作而已，在本来没有概念的领域寻求独特的“定位”。北京的房子相对好卖的多，犯不上折腾这些概念，甭听某些开发商和中介瞎忽悠。

仅供参考。

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