“去过度金融化”让利护盘，去库存有希望

文：宋 丁

为加快全国房地产去库存而高调推出的517新政实施半个多月，效果如何？5月楼市统计显示，全国主要城市楼市成交情况并没有呈现想象中的明显突破，不少一二线城市的市场表现仍然不够理想。可见，对新政影响力还无法给予更高评价。

撇开那些宏大叙事性的国际国内原因，回到房地产本身，我们清晰地看到，过去二三十年来的基本路线，就是各利益方以各种方式参与了过度金融化的加杠杆过程，最后造就了高企的房价和庞大的债务。可以明确地说，两年来从中央到地方数百成千次的政策扶持之所以一直难以取得应有的效果，从楼市本底看，正是长期的过度金融化、加杠杆化拖累的，债务等重大困局积重难返，任何扶持性政策，如果没有 “去过度金融化”、“去杠杆化”的强有力的导向和行动，就很难取得明显效果。

中国房地产库存问题的确对全国经济造成巨大压力，把它当做国家战略去化解困局，自然有上面的道理。但是实话实说，这个去库存战略的核心诉求是解决供给侧面临的高库存问题和债务问题，主要包括地方政府、开发商和银行系统面临的困局。这种方式让需求侧的普通购房者有一种比较强烈的感觉，就是他们若不加分辨地参与买房，就会被那几个“膀大腰圆”的、又深陷困局的供给侧“大佬”们忽悠。517新政为什么达不到想象中的效果？说白了，就是给需求侧的普通购房者的让利远远不够，去过度金融化、去杠杆化的力度远远不够，只想急吼吼地诱导老百姓入场买房，帮供给侧大佬们去库存。这种功能性偏弱、功利性偏强的政策遭遇需求侧购房者们的非议和慢待就不足为怪了。

怎么办？必须认真地、对历史负责地检讨并坚定纠正多年来房地产及楼市流程中的一系列过度金融化、杠杆化的问题，尽最大努力给民众让利，以便获得需求侧广大普通购房者的谅解和信任，从而探索有可能激活楼市特别是一二线城市仍然潜在的庞大住房需求的有效策略。

房地产供给侧的三大势力——地方政府、开发商、银行系统，它们都是长期以来过度金融化的基础力量。目前情况是，地方政府土地财政大多已落花流水，地方债又重压在身，处境普遍很困难；开发商更是债务缠身，步履维艰；相比之下，银行系统尽管也面临一系列压力，但毕竟拥有过去多年来基于体制和金融产业的独特优势，目前，在房地产供给侧三大势力中处于相对稳定态势。无论从银行与房地产的传统信贷关系看，还是从目前国家推出扶持政策看，银行都是当仁不让的中心角色。在当下去库存过程中的“去过度金融化”、“去杠杆化”这个事，显然银行业负有更大的责任和更多的伸缩弹性空间。

今天，我就想重点从银行的视角分析一下，如何通过去过度金融化、去杠杆化的策略，给予普通购房者以更有价值的让利和便利，有效推动房地产加速去库存。

谈银行我不专业，也不一定正确，在这里先行向银行界的朋友们表达一下我的歉意，权当我和大家聊聊天好了，说的不对，欢迎批评指正。

我谈五个问题。

其一，关于降房贷利率。

517新政已经包含了降房贷利率的问题，包括取消全国个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下调0.25个百分点。其中，取消房贷利率下限这一条挺关键。这几天，国内若干城市已经在下调利率上出现竞争现象，这对购房者来说当然是好事。然而，我估计，让商业银行真正把利率降到很低的程度，似乎也是一件很难的事，毕竟银行也要维护它的基本利益。

我认为，多年来，中国的房贷利率总体是偏高的，最高摸到6以上，现在能降到4以下已经是很厉害了，但是，与中国香港地区比，香港是2多一点，中国台湾地区不到2，大陆3点几仍然显得有点高。当年美国次贷危机发生的时候，在2009年，香港的房贷利率最低甚至低到0.67，看来，内地的房贷仍然有相当程度的下降空间，何况目前房地产和楼市形势还如此严峻，既然国家已经取消房贷利率下限，各地为什么不能把房贷利率下降的步子迈得更大一点呢？市场是非常诚实的，你下降到位，我就出手买房，这一点应该是非常清楚的。

其二，关于还贷利息占比。

我之所以提这个问题，是因为我有若干有房贷的朋友都和我谈到这个问题。怎么回事呢？他们在买房的时候，与银行签了按揭合同，我们都知道，那个合同是银行事先拟好的，非常详细，购房者大都是大体看一下就签了，他们多数选择的是等额本息，因为这样每月还贷的额度较低，感觉还贷压力小一点。但是有些人竟然对月供中的利息和本金占比缺乏明确的认知，结果已经还了若干个月的月供，才发现每月还款中，利息竟然占到总还款额的90%以上，还了那么久的按揭，结果本金才还了那么一点点，一时感觉非常难以接受。

然而，这就是银行的刚性规定，合同都是银行事先拟好的，没得商量，一个普通购房者又能怎么样呢？在楼市上升通道里，房价的上升可以掩盖高额利息占比对购房者的压力，但是，到了目前这种楼市下行通道，每次看到月供里面那一点点的本金和高额的利息，每个购房者心中都如同打翻五味瓶。这也是导致目前形势下，更多的贷款人选择提前还贷的理由之一，因为大家都不愿长期承受高额利息占比的压力。

每当朋友和我谈及这个问题，我就会想，中国的银行能不能从更加合理、公平的角度出发，更多站在购房者的利益上思考一下，能否把月供中利息部分的占比适当调低一点，把本金占比适当提高一点，给购房者适当减轻一点负担？这应该也属于银行“去过度金融化”的一部分。这是一个银行信贷制度的小调整，但对于购房者来说，可能就是一个很大的减负行动，期待银行业能认真思考。

其三，关于交楼后启动还贷流程。

目前的预售制下，银行和开发商签订预售合同，同时也和购房者签订一份按揭贷款合同，通常在签订合同后，购房者就开始每月向银行归还月供，而购买的是期房，通常会在一两年后才能交楼。

这两年来，很多开发商因债务问题导致正在开发的楼盘出现烂尾情况，不能按时交楼，然而，购房者仍然要按月向银行归还月供，这是明显的房贷法律漏洞，然而又真实发生了，部分楼盘业主采取停贷行动，以示抗议，从道理上说，业主的行为是有理的，但是这又属于违法行为，银行可以根据法律判定业主违法“断供”而剥夺业主的房屋产权。

这个矛盾如何解决？其实很简单，把购房合同的月供时间修改为：在开发商向业主合法完成全部交房流程后，银行正式启动业主的月供还款流程。这个建议业界已经有人提出来了，相信银行业会对购房合同做出相应修订。

其四，关于合理降低存量房贷款利率。

有人会问：这个事和去库存有什么关系？是的，去库存指的是在开发商手里的新房，存量房是业主房、二手房，降低存量房贷利率和去库存看上去没有直接关系，但是有很强的间接关系。现在的问题是，由于新房利率不断下调，而存量房贷利率仍然维持高位不动，大都在接近5的位置，与新房市场形成显著差异，它带来的直接结果就是，大批存量房业主纷纷提前还贷。如此这般，对银行的营收业绩和利润都带来负面影响，同时，由于存量房业主大量提前还贷，实际上压缩了银行在新房上推进利率下调的头寸空间，这就会间接影响到新房利率的真实下降行动，也自然会影响到部分购房者在新房市场上购房的积极性和国家去库存战略的顺利实施。

何况，新房和存量房市场本质上是一体化的房地产市场，如果新房不断下调利率，而存量房却长期维持高利率，造成两类房产在信贷利率方面的显著差异，那将严重破坏了新房和存量房市场的一体化，不利于房地产市场的稳健发展。因此，银行在下调新房房贷利率的同时，也应考虑对存量房贷利率实施合理的下调，这对银行房贷政策的稳定性以及保障国家去库存战略的顺利实施都是有益的。

其五，关于对合理还贷困难业主实施适当延期。

现在很多人对住房有潜在需求，但就是不敢买房，为什么？因为他们的收入不高，或不稳定，看到这两年来有很多已经买了房的人由于还不起房贷导致断供，被银行法拍，即使手里有那么一点存款，也不敢贸然买房了。这类人群数量不少，他们不买房，对于去库存显然是一个负面消息。

怎么让这类在购房资金上处在边际线上的人也敢于出手，实现自己的住房梦呢？银行要有合理“兜底”的思维。怎么“兜底”？就是对那些真正为解决自己的居住问题（不是为投资或投机而买房）而购房住房的普通购房者（刚需型或刚改型业主）在买房还贷过程中，若由于业主家庭发生特殊情况，如业主失业，收入骤减，可能发生断供的情况，银行应该有应急性的延期还贷措施，千方百计不要任由刚需型或刚改型业主被迫断供，银行再不得不拿去法拍，这对于业主家庭来讲是一种严重灾难，对银行也不是什么好事。

银行通过合理合法的延期还贷制度安排，有可能拯救一大批逼近生活破产边界的家庭重回常态，这是银行的一种善举，但更应该成为银行业的一种合法性的制度，它对当前的去库存战略也具有很好的推进作用。事实上，这两年来，银行业已经出现了这种延期还贷的一些个案，希望它尽快成为一种规范性的制度。

我在上面谈及了银行通过“去过度金融化”、“去杠杆化”的五个方面的操作，由于对普通购房者可能形成踏踏实实的让利，将大大有助于他们入场买房，这样也就能切实推进国家去库存的战略任务，同时，这也是银行业相关制度和运营机制进一步完善化的策略。

中国房地产目前仍然处在一个非常困难、非常敏感的时期，很多不合理甚至不合法的事情都发生了，甚至性质很严重，比如债务问题、去库存问题、保交楼问题等等，急需我们下大力解决。在供给侧，有很多关键界面，如地方政府、银行、开发商等，都存在很多问题，我今天的文章只是就银行的“去过度金融化”、“去杠杆化”的问题谈了几个不成熟的看法，其他更多的问题需要供需各界、需要市场各方共同探讨切实解决的办法，大家的目的是一致的，就是尽快甩掉中国楼市高库存的包袱，尽快让中国房地产走出低谷，回归平稳健康发展的轨道上，对这一点我们还是应该保持信心。