松限一周，投资客狂甩货，资产开始大洗牌

上周，广州放出降首付、降利率、放松限购限售等史诗级救市大招，一下将楼市氛围推向高潮。

就连二手市场，也空前活跃，大量网红小区挂牌出货，成为这轮新政的一大现象。

从更高维度来看，这次的市场反应，透露两个大信号：

一是市场信心在筑底，二是投资客的置业逻辑，发生了变化。

｜琶洲实景图

｜广州楼市发布 摄

次新房挂牌甩货

投资客的置业逻辑变了

很多人可能没想到，这轮新政下来，楼市最先发生反应的地方，会是二手市场。

政策出台当晚，广州大量未满2年的网红小区，迎来前所未有的抛售潮，有业主甚至连夜挂牌甩货。

在5月29日一天，就有超过1300多套二手房源上架，数量比平时激增了2.5倍。

｜广州楼市发布 制图

楼市君从一位中介那了解到，有位黄埔卖家降价急售，就是想早点脱手，进行新的投资。

而他的目标，是置换广州核心区的资产，比如天河和琶洲等。

｜图源：中介朋友圈

从这里，我们能嗅到一个置业逻辑的变化：

投资客在加速出清外围区的住宅，同时他们并未再像以往一样，全力All in住宅，对核心板块的有产权商办，他们同样看好。

现在的新政，恰恰给了他们机会。

因为购房门槛的降低，投资客在购入住宅的时候，手上还能有多余资金，买入核心板块的优质商办。

这样既可以均衡资产配置，也能借助商办的租金优势，分散投资风险。

我们以投资客准备加仓琶洲商办的事情为例：

一来，除琶洲等高价值板块外，广州大部分区域的投资属性都在降低。

就拿最近一年来说，广州各主要板块，新房价格普遍在“挤水分”。

仅有琶洲、万博等少数高价值的板块，能逆势上涨，其中涨幅最明显的，就是琶洲，达到了12%。

｜广州楼市发布 制图

对于追求资产最大化的投资买家来说，他们的目光自然会投向这里。

但琶洲的住宅一来稀缺，二来价格不菲，动辄上千万，需要大量资金来撬动。

对于普通的投资买家而言，也是不小的压力。

｜琶洲西区航拍

｜广州楼市发布 摄

如果选择琶洲商办，则能两者兼得，既有适宜的标的，也有可靠的板块价值。

二来，商办物业的租金，比住宅更为可观，能对冲住宅投资的不确定性。

贝壳找房的数据显示，中心区大部分商办物业，比起周边住宅，它们的月租金，普遍能租的更贵。

如信达金茂广场46平的商办，租金高达6000元/月，而附近的住宅，仅有3700元/月。

从租金收入看，商办普遍能达到3.7%以上，几乎比住宅高了1倍。

｜广州楼市发布 制图

很显然，高租金收入，既能放大投资效果，在住宅普跌的背景下，也能对冲住宅投资带来的风险。

读懂了这个底层逻辑，我们就不难理解，为什么越秀地产广州区域的琶洲·ONE57，会被频繁扫货。

今年3月，琶洲·ONE57入市，小户型一开盘，就几乎被秒光。

在最近2个月，它甚至一口气卖出了239套，成为广州商办的TOP1。

｜广州楼市发布 制图

琶洲·ONE57热销，说明它的价值，是摆在明面上的。

如今，投资客开始新一轮的资产布局，这类优质商办，估计会更加抢手。

确定性更高

投资客眼中的“龙头股”

对投资买家来说，他们进行资产配置，最重视的无非是收益确定性。

在这方面，琶洲的财富溢出效应，无疑是最明显的。

无论是租金，还是增量空间，琶洲的商办，都称得上是投资客眼中的“龙头股”。

租金收入跑赢中心区，房东“收租神器”

琶洲商办物业的租金有多高？我们可以来看一组数据：

目前，中心四区大部分2居室的商办，租金普遍在3000-6000元/月。

｜图源：贝壳

而琶洲类似面积的商办，月租金则更为可观。

比如，琶洲保利天悦一套68平的商办，月租金租出9000元/月，相当于高出了50%左右。

甚至，连一些30多平的商办单位，都能租出5000元以上的月租。

换句话说，琶洲商办的租金，几乎能把其他板块的商办远远甩在身后。

｜广州楼市发布 制图

关键的，琶洲商办还有广交会这个泼天流量作为助攻。

过往数据显示，广交会期间，琶洲许多商办一天日租金能达到1000元以上，有些甚至是 1700元/天。

比起平时，溢价率高达4倍左右。

｜广州楼市发布 制图

而作为广州展会最密集的区域，琶洲全年有超过一半的时间是展览期。

换句话说，琶洲商办租金“暴增”的机会，非常多。

同时，这也意味着，琶洲的租金“赚钱能力”，能被最大程度放大。

琶洲·ONE57作为高品质的商办，未来的租金创收，自然只强不弱。

10年涨超2.8倍，涨幅领跑广州

不单单租金高，在房价想象力上，琶洲的商办也同样表现出了“龙头股”的实力。

过去10年，琶洲的商办物业，成交均价猛涨了282%，对比广州主城区的164%，几乎是大幅跑赢大盘。

｜广州楼市发布 制图

琶洲商办价格走高，说明琶洲·ONE57未来的增值空间，不容忽视。

这种价值增长，也给琶洲商办，带来了很强的流通性。

比如琶洲新村等商办，常常在挂牌很短的时间内，实现快速脱手。

｜图源：贝壳找房

关键的，琶洲商办，还将卖一套少一套。

尤其是在最近一两年，商办项目渐有收紧趋势，它意味着，琶洲·ONE57这类产品，在市场上会越来越稀缺。

｜项目位置示意图

击中市场痛点

最小户型少量补货

当然，琶洲·ONE57的热销，除了有板块带来助力，项目自身的优点，也是它受热捧的关键。

楼市君认为，这主要体现在3个方面：

一来，项目在经济总部与双地铁交汇的中心，拥有巨量的人口，是未来就业人群租赁首选。

从位置上看，琶洲·ONE57可以说是处于人流的交汇点上。

首先，项目周边聚集了20多家总部大楼，汇聚有大量的上班族群体。

按官方估算，如今琶洲的就业人口正以每年50%的速度增长，未来两年，这一数字将达到20万人。

再加上，8/18号线双地铁交汇站磨碟沙站就在项目旁边，有源源不断的地铁人流，朝这里聚集。

｜8/18号线磨碟沙地铁站实拍图

| 广州楼市发布 摄

也就是说，琶洲接下来会有庞大的租赁需求。

琶洲·ONE57作为人口的交汇中心，无疑有流量“掐尖”优势，成为大部分上班族的租赁首选。

二来，项目推出的小户型产品，恰恰也是市场最需要的类型。

琶洲·ONE57推售的户型，均为建面约34-67平小面积产品。

这类户型，在广州商办市场上，是最受欢迎的。

数据显示，近4年广州30-50平的小型商办，成交量占比不断飙升。

｜广州楼市发布 制图

很显然，琶洲·ONE57的产品，就是当下市场最为需要的。

就拿建面约34平户型来说，约4.5米的层高，可以有多种空间功能。

比如楼下作为会客厅、办公，楼上则可以作为私人空间，即便朋友来家中做客，也不会被打扰。

另外，收纳、工作等功能空间，也是一应俱全。

｜建面约34平户型示意图（非交付标准）

三来，灵活出租，可满足不同租赁群体。

琶洲·ONE57最大的好处，是可以灵活出租。

比如，如果面向独居青年，可以进行单独出租。

要知道，随着婚姻观念的变化，大城市独居青年的比例正在逐年升高。

未来这种小户型租赁，只会越来越香。

当然，如果出租给情侣，也能完全满足，可以直接打开SOHO模式，首层用于办公，二层用于生活。

很明显，项目对于投资买家关心的点，都有过精准考量。

｜建面约34平产品示意图（非交付标准）

需要指出的是，项目虽入市仅2个多月，但经过多轮热销，它的库存已经告急。

比如建面约34平的小户型，目前只剩少量房源，接下来端午节，项目将会有小批量的补货。

至于建面约47平、67平的户型，存量也同样不多了。

楼市君听说，目前有一些高端品牌公寓，有意向将这两大户型，整层楼买下。

按这种节奏，项目大概率不久后，就会迎来清盘。

眼下新政放开，对投资买家而言，正是一个重新布局的好时机，有兴趣的买家，不妨赶紧冲~

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