市场分析丨供地“腰斩”，楼市全面进入去库存阶段

日前，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确各地要按照以人定房，以房定地的原则，在编制年度住宅用地供应计划时，与当地住房发展年度计划相衔接，严格落实“以需定供”，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。

前段时间我们说到南京的狭义库存压力相对可控，但由于长期处于高位震荡，因此宅地减量势在必行。根据克而瑞最新数据统计，截止5月底，南京主城区（不含高溧）整体狭义库存约632万㎡，根据近12个月流速计算，去化周期约21.2个月，去化压力虽然相对可控，但整体狭义库存自2021年11月以来连续31个月一直在600万㎡以上高位波动。

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约3成广义库存短期无上市计划

实际上，南京广义库存的去化周期更长。据统计，截止5月底主城区（不含高溧）整体广义库存约2050万㎡，去化周期约69个月，去化周期呈现持续上升趋势。

但预估其中约613万㎡的城投/平台公司托底地块，短期不会上市，占到主城广义库存的30%左右。这些拿地企业多数不具备房地产项目开发的经验和能力，因此地块大概率将闲置相当长的一段时间。在当前市场行情下，我们很难在短期看到城投托底的项目大规模入市，且由于这些地块整体素质相对一般，也难有合作开发或代建的机会。从这类库存的分布区域来看，主要位于六合（约250万㎡）、江北新区（约79万㎡）和江宁（约114万㎡）等近远郊区域。

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实际库存压力相对减小，仅10%地块未入市

剔除这类库存，南京主城区（不含高溧）实际广义库存约1437万㎡，占比约70%，根据近12个月流速计算，去化周期约48.3个月。且其中大部分地块已上市，仅剩下约27幅地块目前未出规划或案名，约148万㎡，占比约10%。

从实际广义库存分布来看，TOP3区域分别为江宁296万㎡、江北新区225万㎡、城南221万㎡，均为近年的主力供地区域。从去化周期来看，近郊仙林去化周期最长，约80.6个月，仙林作为南京大城东的核心区域之一，随着市场下行，近年的关注度也出现显著下降，且板块的核心区域基本发展饱和，供地集中在板块边缘，加上仙林的客群地缘性较强，因此市场流速不佳，拉长去化周期；而像江宁、城南等当前热度尚可的板块，去化周期均在50个月以内，但仍有去库存压力。

再落到细分板块来看，青龙地铁小镇、仙林大学城去化周期分别位列TOP2，主要由于这两个板块近12个月基本无项目在售，因此去化周期较长。从TOP20来看，主要还是分布于近郊和远郊板块。

各细分板块中，中央商务区实际广义库存约106万㎡，位列TOP1，中央商务区常年为江北新区的主力供地板块，再加上市场下行后投资客退潮，流速放缓，房企开发周期拉长，如今出现明显的库存积压，但细化到项目来看，部分核心区位的品质楼盘仍能实现一定流速。此外，从库存TOP20细分板块来看，大校场、河西南、河西中等城市核心板块也位列其中，分别为72万㎡、55万㎡、42万㎡，去库存迫在眉睫。

最后，5月南京市规划和自然资源局发布了《南京市2024年度住宅用地供应计划》，相比去年，商品住宅用地大幅减少51%，仅240公顷。这也是近5年来南京商品住宅用地供应量的最低，相比去年直接“腰斩”。由此来看，土地供应大缩水，楼市已经全面进入去库存阶段。

从当前南京的细分板块广义库存来看，相比近郊的板块，大校场、河西南、河西中、中央商务区等城市核心、次核心板块将会是未来的去库存重点，当这些板块去库存取得显著成效时，其周边板块及近远郊的市场情况也会受到一定的带动。这种带动效应不仅体现在销售量的增长上，还体现在房价的回升和土地市场的活跃等方面。

文/克而瑞南京高级分析师 桂轩

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