甘肃庆城龙凤苑地基下沉外墙开裂司法鉴定水患所致赔偿应由谁负责

大众新闻报首席记者陈军 熊宇

2024年5月15日，甘肃省庆城县曾因公致残退役军人、下岗职工、68岁的盖龙向媒体书面诉求，盖龙诉求称：其与庆城县住房和城乡建设局（下称住建局）关于龙凤苑商住楼因市政下水系统损坏，致地基下沉外墙开裂的赔偿纠纷案中，遭遇判决不公。

▲书面诉求书

法院、住建局、本人三方共同委托的司法鉴定结果，已经明确楼房地基下沉外墙开裂的直接原因系街道水患导致地基浸水湿陷所致。法院依据住建局2015年单方面委托的鉴定报告作为定案依据。与龙凤苑同一条街道因为市政水患造成的其他楼房地基下沉外墙开裂，却给予赔偿。而自己怎么就变成了回填原因造成？人人常说法律面前人人平等，可自己在案件过程中却感受不到公平与公正。

▲二建家园脱落的外墙

盖龙书面诉求中所述事实是否属实？龙凤苑商住楼地基下沉外墙开裂的直接因素是什么？仅是个例还是其他楼房出现同样的问题？盖龙提供的两份鉴定报告鉴定结果产生的背景是什么？盖龙与业主、住建局之间的诉讼赔偿纠纷结果如何？本着实事求是的客观角度核实问题，6月3日，大众新闻报前往甘肃省庆城县实地现场走访了解。

▲龙凤苑商住楼脱落和开裂的外墙

当天上午，大众新闻报从新华街二建家园往龙凤苑（二建家园E栋）商住楼方向步行，抬起头能清晰见到二建家园门面上部分临街面墙壁裂开，部分瓷砖脱落，内墙砖块裸露，二建家园斜对面的一栋办公大楼“人去楼空”。步行大约500米，来到龙凤苑商住楼位置。同样抬起头就清晰见到门面上部分墙壁多处裂开，部分瓷砖脱落砖块裸露，转到背面，发现其墙壁门窗周边多道裂缝。目测视线范围内，新华街两边的楼房基本处于同一平面，外墙严重受损的二建家园和龙凤苑方向偏低。

▲管网改造道路封闭公告和街道牌

龙凤苑商住楼临街面的道路上用绿色挡板围住，数台大型机械设备和工人在现场进行路面铺设施工，挡板上悬挂的公告内容显示，路面上的施工为防洪排涝工程，工程的主要目的为解决防洪排水问题。

▲龙凤苑商住楼前面施工现场

个人出资挂靠房地产公司 龙凤苑商住楼在新华街诞生

盖龙告诉大众新闻报：他是一名下岗职工，同时也是一名三级伤残军人，1976年在空军部队英雄黄继光连服役。1978年6月参与部队执行一项重大军事任务时，造成腰椎骨折伤残。在部队期间因成绩突出，1978年10月在北京受到时任国家领导人华国锋、叶建英、邓小平的亲切接见。

▲汇报表演首长接见纪念笔记本

退役后，1984年5月安排到庆城县糖业烟酒公司工作，连续10多年被评为市、县先进工作者。2001年下岗带着妻子和儿子摆地摊、开商店，期间吃过的苦和遭遇的白眼，常人无法想象，那段岁月实在太难。

盖龙边说边拿出退伍军人证明书、军人伤残证、再就业优惠证、荣誉证书、空军部队战备训练汇报表演纪念笔记本等证书。回忆起曾经的荣光和艰难岁月，笑容与泪水刻满盖龙沧桑的脸。

▲退役军人证明书和军人伤残证

下岗之后，通过摆地摊、开商店存有部分结余。2007年4月，挂靠庆城县明珠房地产开发有限公司（下称房产公司），出资在新华街修建龙凤苑商住楼。

▲奖状和再就业优惠证

龙凤苑商住楼规模比较小，共6层30户业主，临街门面8间。按平方请人修建600元/平方，当年卖房第六层800/平方，其它楼层1200元/平方，仅交给房产公司几万元的挂靠费，后续发生的遭遇和不公的系列事情，坑苦房产公司。

龙凤苑商住楼图纸由庆阳市西苑勘察设计研究院设计，后交平凉市勘察设计研究院审核通过，移交庆城县住建局审查开具两证一书，庆阳市建筑安装公司开工动土，兰州金诚监理公司监理。庆阳市建筑安装公司根据设计方案完成施工竣工，庆阳县城建局组织勘察、设计、施工、监理、建设等单位竣工验收，验收结果为工程质量合格，2014年办理产权证书。

▲地勘报告和图纸基础数据

大众新闻报注意到，2007年5月6日，庆阳市西苑勘察设计有限责任公司出具的岩土工程勘察报告、施工图纸上，关于龙凤苑商住楼地基与基础的描述为：地基处理采用大开挖，开挖宽度沿外墙轴线向外3.5米，地基开挖深度自基础以下6米等。

街道路面长期积水地基下沉外墙开裂 住建局委托鉴定单位鉴定

盖龙介绍：2011年下半年，龙凤苑商住楼门口的新华街开始出现大量积水，路面破损变形，路基开始下沉。当时的主要原因是北区开发工程全面展开，大型运料车辆长时间碾压致雨水管道被石子垃圾堵塞四年之久。2015年胜利筑路公司维修新华街时测出，路面下沉深度达到42至72厘米。

▲盖龙接受大众新闻报记者的采访

雨水常年在地下土层灌入浸破，龙凤苑商住楼出现整体下沉。2011年下半年至2014年期间，多名业主以及本人向相关主管部门领导反映要求疏通下水道维修路面，均被告知资金不到位而拖延。

更为严重的是2015年10月3日至5日，城建局委托筑路公司维修时连续4天降大雨。当时的天气预报雨量高达36毫米以上，造成大量雨水排不出去形成34厘米的大水池。离龙凤苑商住楼3米的路面冲出一个大洞，大量雨水灌入楼房地基，导致楼房地基加速下沉和墙壁开裂。

▲2024年5月开挖下水道损坏冲出的地下大坑（受访者供图）

10月6日早上8点半，本人和相邻的楼房房东给城建局打电话后又到防汛办登记，回来后又多次给城建局主要领导打电话求助，当天接近12点也未见人到现场排险。情急之下拨打县领导的电话，县领导告知别着急马上安排人到现场。后来20多人带着机械到现场，当天下午才排除险情。

▲2024年5月道路下水道开挖和维修情况（受访者供图）

2015年10月9日，住建局书面委托甘肃土木工程科学研究院对庆城县二建家园E楼（龙凤苑）出现地基下沉、墙体开裂检测鉴定。

2015年10月30日，甘肃土木工程科学研究院就庆城县二建家园E楼（龙凤苑）出现地基下沉、墙体开裂出具检测鉴定报告。

检测鉴定报告结论及建议内容显示：1、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》的有关规定，二建家园E#商住楼（龙凤苑）地基基础安全性应（龙凤苑）评为Cu级，上部承重机构安全性评为Cu级，围护系统评为Bs级。即E#商住楼安全性评为Csu级，即其安全性不符合规范要求，显著影响整体承载，应采取措施，且有少数构件必须立即采取措施。

▲甘肃土木工程科学研究院的检测报告结论及建议

2、造成E#商住楼地基下沉、墙体开裂的主要原因一是该场地为大厚度填土场地，回填土厚度差异大，密实度及湿陷性为不均一地基，地基处理标准偏低。二是该楼北侧中间地段地基含水率较高、湿陷下沉造成。

3、建议对E#商住楼进行监测，对各种官网进行定期检查，做好防排水措施。严禁各种水源浸入地基土，导致地基再次湿陷下沉。

4、考虑到E#商住楼地基存在严重的“先天不足”和安全隐患，地基加固的处理难度较大。若要进行全面加固处理，应先对地基基础进行加固处理，待地基基础稳定后，再处理上部结构。

业主诉讼退房并要求赔偿 承建人倾家荡产房产公司连带遭殃

2018年初，龙凤苑商住楼30户业主陆续以房屋鉴定结果为Csu级，不符合安全性规范要求，不具备安全居住使用性能等事实和理由，将房产公司列为第一被告、盖龙为第二被告向庆城县人民法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同、赔偿房屋重置、修饰、过渡、案件受理、鉴定等费用。

中国裁判文书网发布的关于涉凤苑商住楼业主诉房产公司、盖龙商品房买卖合同纠纷判决书相关内容显示，根据甘肃土木工程科学研究院鉴定结论案，涉龙凤苑小区E#住宅楼出现地基下沉、墙体裂缝、不适宜居住的安全隐患已属不可否认的客观情况，作为商品房买卖合同的买受人，其购买房屋用于居住使用的主要目的完全不能实现。

2018年12月，庆城县人民法院对30户业主的诉讼请求作出判决，撤销业主与房产公司、盖龙签订的商品房买卖合同、赔偿30户业主房屋重置、装修等费用1800余万。

判决生效后，2019年4月， 28户业主申请强制执行，其中2户业主2021年8月申请强制执行。

盖龙告诉大众新闻报，截止目前已支付执行款1400多万，其中房产公司支付1332.9万，本人支付106.9万。当初600元/平方修建，买800多元/平方，除去杂七杂八的开支，中间每个平方还未赚到200元。房产公司仅收了几万元的挂靠费，如今连带遭殃，而自己却倾家荡产落到租房居住的地步。每个月2千多元的伤残军人补助和4千多元的退休工资全部被执行划扣。

更想不通和不可思议的是，一辈子光明磊落，曾为国家出力流血，如今流泪。长期以来不论生活怎么磨难，始终时时刻刻牢记作为黄继光英雄连的一名老兵，维护着国家荣誉和承担社会责任，先后资助过多名贫困学生读完高中和大学。如今一家四代人的唯一住房也被法院执行，老了却在外面租房居住，并背上拒执罪的刑事污名，还遭遇住建局甩锅推卸。同一个楼房，自己提出房屋具有修复的可行性，县法院未采纳，在中院，住建局提出房屋具有修复的可行性却被采纳了。

相关再审裁定书内容显示，龙凤苑商住楼30户业主起诉房产公司、盖龙的商品房买卖合同纠纷案件，曾荣获2019年度全国优秀案例。

房产公司和盖龙提起民事诉讼状告住建局

2019年3月，房产公司、盖龙一纸诉状将住建局告上庆阳市中级人民法院。

房产公司、盖龙在诉状中请求判令住建局赔偿龙凤苑30户业主的房屋重置费16450652和装修费1987524元共计18448176元；赔偿因业主诉讼产生的案件受理费285545元和鉴定费165000元以及人工材料费11420元，共计461965元；赔偿龙凤苑维修费201300元；赔偿八间门面鉴定结果的损失费。

房产公司、盖龙起诉的主要事实和理由为：龙凤苑设计施工、竣工验收由住建局监督，未发生任何质量和安全问题。因城市道路遭受重型车辆碾毁塌陷，造成雨水管道堵塞，因路面排水不畅大量灌入龙凤苑和周边建筑地基导致地基下陷墙面开裂。

2015年10月期间，当时雨量高达36毫米以上，造成大量雨水排不出去形成34厘米的大水池。离龙凤苑商住楼3米的路面冲出一个大洞，大量雨水灌入楼房地基，导致楼房地基加速下沉和墙壁开裂。

为保障住户安全，期间经与住建局交涉，委托相关公司对地基和墙体变化进行监测，结论为“由于雨水较多致使道路积水无法及时排除，形成路高楼低排水不畅造成，楼房地基持续下沉3公分，向北倾斜1公分。”

▲起诉书

2018年12月，庆城县人民法院判决解除房产公司、盖龙与30户业主的商品房买卖合同并赔偿相关费用。由于住建局对街道路面在建造及维修设计和使用维修方面存在疏漏，致使街面道路雨水管道损毁堵塞，排水不畅，导致大量积水浸入楼房地基内，造成楼房地基下沉墙体开裂的严重后果，住建局应承担侵权赔偿责任。

司法鉴定报告鉴定为街道水患导致地基浸水湿陷

庆阳市中级人民法院立案审理过程中，住建局辩称：房产公司、盖龙的起诉不属于民事案件的受案范围应属行政案件，应当裁定驳回起诉。涉案楼房发生问题的根本原因在于房产公司、盖龙自身过错，与住建局无关。

▲甘肃同辉公司司法鉴定报告

案件审理过程中，盖龙申请对案涉商铺（龙凤苑1楼）受损原因，因果关系大小、价值进行鉴定。2019年8月20日，庆阳市中级人民法院委托甘肃同辉工程质量检测技术有限公司进行司法鉴定。

甘肃同辉工程质量检测技术有限公司受理后，于2019年12月出具《庆城县新华街24-1号龙凤苑小区E#楼北侧商铺一层受损原因司法鉴定报告》（下称司法鉴定报告）。司法鉴定报告鉴定意见为：庆城县新华街24-1号龙凤苑小区E#楼北侧商铺一层受损原因系商铺北侧街道水患导致地基浸水湿陷所致。

▲甘肃同辉公司司法鉴定报告鉴定意见

2020年6月1日，甘肃世纪东兴工程咨询有限公司作出评估报告，龙凤苑一层八间门面重置价为14149000元。

一审判决住建局赔偿龙凤苑一层八间门面损失420余万

庆阳市中级人民法院审理认为案件当事人争议的焦点问题分别为：一是案件的法律关系及性质；二是住建局应否承担责任，如应承担如何确定责任大小。

关于案件的法律关系及性质，庆阳市中级人民法院认为：住建局虽为行政机关，但在本案中未对房产公司、盖龙行使行政权力，双方的民事权利是平等的，纠纷的发生是住建局未及时履行管理、维修义务致使路面长期积水引发财产损失的民事法律行为，不符合行政诉讼法和国家赔偿法规定的行政案件受理要件，住建局认为本案属于行政案件受理范围的抗辩意见不予采纳。

▲2015年盖龙的书面反映材料

关于房产公司、盖龙以30份庆城县人民法院生效的法律文书作为依据，要求住建局赔偿30份生效法律文书确定承担的赔偿责任问题。庆阳市中级人民法院认为：30份生效的法律文书认定。30套住宅的房屋所有人为30户住户，房产公司、盖龙不是30套住宅的权利人，其住宅住建局赔偿无法律依据。二是30份庆城县人民法院生效的法律文书确定的赔偿人是房产公司、盖龙，房产公司、盖龙以此为依据要求住建局赔偿，虽30份庆城县人民法院的法律文书已经生效，但均未履行完毕，房产公司、盖龙实际履行的金额现尚无法确定，追偿条件尚不成就，综合以上两点，对其要求住建局赔偿30份生效法律文书赔偿责任的请求不予支持。

司法鉴定报告、评估报告住建局提出异议和补充鉴定申请，因住建局不能提供证据证明鉴定报告存在不能采信的情形，对住建局的申请没有准许。

▲庆阳中院一审判决结果

根据甘肃土木工程科学研究院就庆城县二建家园E楼（龙凤园）出现地基下沉、墙体开裂出具检测鉴定报告结论及建议，庆阳市中级人民法院认为：地基处理标准过低是案涉商铺受损的主要原因，街道积水形成水患系次要因素，住建局承担30%的赔偿责任为宜。即评估报告的14149000元X30%=4214700元。

2021年6月29日，庆阳市中级人民法院一审判决住建局赔偿房产公司、盖龙八间门面房损失4214700元，驳回房产公司、盖龙的其他诉讼请求。案件受理费费208102元、鉴定费80000元总计288102元，房产公司、盖龙负担242612元，住建局负担45490元。

庆阳市中级人民法院宣判后，双方均不服向甘肃省高级人民法院提起上诉。2021年11月8日，甘肃省高级人民法院裁定撤销原判，发回重审。

▲业主书面证明材料

2021年10月21日，龙凤苑30户业主联名签字向庆阳市中级人民法院证明，盖龙向法院提供的录像、照片、光盘的真实性并证明街道雨水管道堵塞的事实。

重审原判决重置赔偿变成修复赔偿 住建局承担百分之二十责任

发回重审后，庆阳市中级人民法院另行组成合议庭公开开庭审理。

住建局辩称：作为财产损害赔偿纠纷，由于盖龙不是涉案房屋的所有权人无权要求赔偿，楼房出现质量问题系其自身设计建造时存在严重过错。涉案楼房具有适修性，房产公司、盖龙直接要求以重置价格进行赔偿缺乏法律依据。涉案价格评估报告违反司法委托目的且评估方法错误，不能作为定案依据。司法鉴定报告鉴定意见依据明显不足且存在其他诸多问题，同样不能作为定案依据。住建局不属于市容市貌和环境卫生行政主管部门，诉讼主体不适严格。

▲甘肃同辉公司司就法鉴定报告向庆阳中院出具的释明函

重审中，庆阳市中级人民法院根据住建局的申请，委托甘肃土木工程科学研究院有限公司对庆城县新华街24-1号龙凤苑小区E#楼北侧商铺一层共八间房屋修复方案及修复费用进行鉴定，修复费用6151929.92元。

庆阳市中级人民法院重审认为：综合全案实际情况，地基处理标准过低是案涉商铺受损的主要原因，街道积水形成水患系次要原因，住建局承担20%的赔偿责任为宜。

关于损失数额的认定，住建局提交适修性检测鉴定报告。房产公司、盖龙认为应当按照重置价格计算损失，根据甘肃土木工程科学研究院有限公司适修性检测鉴定报告意见，被损坏破损的房屋具有修复的可行性，故不宜按照重置费用计算实际损失。另外房产公司、盖龙主张的与30户住户商品房买卖合同与本案并非同一法律关系，在案件中主张损害赔偿的意见不能成立。

▲庆阳中院重审后的一审判决

2023年4月6日，庆阳市中级人民法院重审后判决住建局在判决生效之日起30日内赔偿房产公司、盖龙八间门面房的损失1220167.16元，驳回房产公司、盖龙的其他诉讼请求。案件受理费费208102元、鉴定费230584元（含鉴定人员出庭费用854元）总计438956元，房产公司、盖龙负担307269元，住建局负担131687元。

▲甘肃高院的终审判决

重审一审宣判后，房产公司、盖龙、住建局均对判决结果不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉。2023年11月6日，甘肃省高级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136883元，房产公司、盖龙负担121101元，住建局负担15782元。

住建局告知媒体采访需要宣传部批准

值得一提的是，庆城县人民法院、庆阳市中级人民法院、甘肃省高级人民法院三级法院关于龙凤苑商住楼相关判决认定的事实，均依据2015年10月30日甘肃土木工程科学研究院出具的检测鉴定报告结论及建议。

▲庆城县住建局

庆城县人民法院相关民事裁定书内容显示，房产公司、盖龙与龙凤苑商住楼30户业主商品房买卖合同纠纷案中，房产公司、盖龙曾以“房屋具有修复可行性”等理由申请再审均被驳回。而在房产公司、盖龙诉住建局财产赔偿纠纷案中，同一栋楼房，住建局提出的“房屋具有修复可行性”庆阳市中级人民法院同意，其修复评估报告作为定案依据采纳。

根据三级人民法院认定的主要证据和事实，以及住建局的相关辩称理由，导致龙凤苑商住楼地基下陷墙壁开裂的主要原因系设计施工时“地基处理标准过低”。众所周知，开发商品房从拿地、设计到竣工验收，必须经过相关建设主管部门层层严格审查和把关。

▲庆阳中院

2007年，房产公司、盖龙设计、建设龙凤苑商住楼时，建设部门是否严格审查设计公司提供的图纸？施工、验收过程中是否存在质量问题还是失职渎职行为？法院的判决的关于住建局的赔偿义务是否履行完毕？

2024年6月3日上午，大众新闻报走访住建局核实和了解相关问题。分管包保龙凤苑商住楼相关问题的祁（音）副局长接待大众新闻报。大众新闻报说明来意后，祁副局长告知采访需要宣传部的批准，没有批准不接受采访。大众新闻报在祁副局长办公室拨打宣传部办公室电话，接听电话的工作人员要求出具书面采访函经领导签字批准后才能采访。

当天下午，大众新闻报带着当事人的相关质疑问题，赶到庆阳市中级人民法院找到纪检检察室。相关法官告诉大众新闻报：当事人如果对判决不服，按照正常司法程序维护权利，仅凭判决书无法认定。

▲再审申请书部分内容

据了解，房产公司、盖龙与龙凤苑30户业主的商品房买卖合同纠纷案，已执行1400多万，判决的案涉房屋，目前业主仍在居住。就房产公司、盖龙与住建局之间的财产损害赔偿纠纷案，房产公司、盖龙已向最高人民法院申请再审。

2024年3月20日，最高人民法院第六巡回法庭签收了盖龙的再审材料。

▲最高院再审申请材料清单

相关专业法律人士认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、 第三十二条内容规定：甘肃土木工程科学研究院出具的鉴定报告是在信访过程当中，就专业性问题住建局委托出具的意见，其效力远低于庆阳中院委托甘肃同辉工程质量检测技术有限责任公司作出的司法鉴定报告。根据判决书内容显示，法院采用的是甘肃土木工程科学研究院出具的鉴定报告“地基下限深度处理标准偏低为主因”作为定案依据，如果按照判决书认定的事实，新华街涉及损坏的楼房将会是地基出现问题，至少说明龙凤苑从图纸设计、施工、竣工验收等环节就存在问题，需要从源头追究责任。

案件以及相关事宜的后续进展，大众新闻报将持续跟踪关注。

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