在澳洲想买房，你需要有多少钱？住房危机已开始影响澳洲大选走势！

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　　澳洲人想要买房最少要有10万存款

　　关于住房负担能力的辩论有许多令人担忧的数据，但这里有两个数据尤其发人深省。包括达尔文在内的所有州和领地首府的房价中位数现在都超过了 500,000 澳元。这意味着，想买房的人必须攒下10万澳元的中位数，才能支付在首府城市居住的20%标准首付。

　　当然，在悉尼、墨尔本和布里斯班，50 万澳元长期以来一直是相对微不足道的。

　　根据 CoreLogic 的数据，今年 3 月，澳大利亚最便宜的首府达尔文的房价中位数已超过 500,000 澳元。那些在达尔文可支配收入不足 500,000 澳元的人可能需要考虑一套公寓，其中位数价值为 363,012 澳元，而该市的独立屋中位价为 584,538 澳元。

　　CoreLogic住宅研究主管伊丽莎·欧文(Eliza Owen)表示，虽然这并不是澳大利亚所有首府的房产中位数首次超过50万澳元(首次发生在2022年)，但“这是一个相对较新的现象，在疫情上涨之前从未见过，表明澳大利亚房价具有弹性”。

　　Owen 女士表示，与其他首府城市的近期表现相比，达尔文的表现可以说是“缓慢而稳定”。

　　“尽管房价在5月份小幅下跌了- 0.3%，但环比数据并不能让我们看到这座首府小城的最佳前景。”

　　“有趣的是，达尔文的房价今年迄今上涨了 2.2%，实际上高于悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的年初至今的增幅。”

　　与其他首府城市在过去 20 年中房价普遍呈上升趋势不同，达尔文的增长波动更大。 2012 年，该市的房价中位数首次突破 50 万澳元，当时它是仅次于悉尼的第二大最昂贵的首府城市。

　　但在 2014 年达到 52.9 万澳元的高点后，到 2016 年，房价中位数已跌至 50 万澳元以下。

　　2020 年，房价跌至 38.2 万澳元的低点，然后开始稳步回升。

　　即使在澳大利亚的首府城市之外，想要找到更便宜的房子也不像一些人想象的那么容易。新州、维州、昆士兰州、西澳和塔斯马尼亚州的房价中位数都超过了50万澳元，只有南澳的房价中位数为419,317澳元，低于这一水平。

　　由于市场规模较小，CoreLogic 没有记录北领地偏远地区的房价中位数，但在达尔文以外，可以以 450,431 澳元的价格购买一套中等价位的房子。

　　南澳偏远地区的房屋和公寓均价低于 50 万澳元，对于精打细算的买家来说，南澳偏远地区是最划算的。在其他地方，买家可以在维多利亚州、西澳州或塔斯马尼亚州偏远地区以低于 50 万澳元的价格买到中等价位的公寓。

　　澳大利亚证券和投资委员会透露，在过去的12个月里，47%的澳大利亚人有个人贷款或债务，也就是580万人，在还款方面遇到了困难，这是澳大利亚全国最近一次突破50万澳元大关。

　　尽管生活成本压力、收入减少和意外支出都对许多澳大利亚人的还款能力造成了影响，但30%的人表示，他们不会向银行寻求困难援助，更多的人更愿意出售资产或财产，或者找第二份工作，而不是申请困难援助。

　　与此同时，澳大利亚证券投资委员会(ASIC)的另一份报告批评了住房贷款机构的艰难流程。ASIC发现，35%申请抵押贷款困难的澳大利亚人至少有一次退出了申请程序，而在那些获得困难援助的人中，40%的人在援助期结束后陷入了欠款。

　　02

　　澳洲住房危机已开始影响大选走势

　　陷入困境的租房者（尤其是新州和昆州的租房者）可能在下次联邦选举的结果中发挥决定性作用，目前关键的边缘选区租金负担能力在全国最差。

　　新的分析显示，在悉尼的 Fowler、Banks、Robertson、Parramatta 和 Bennelong 选区，租户通常将超过三分之一的家庭收入用于租金。

　　租户将超过三分之一的工资用于租金（这是全国最高水平）也是新南威尔士州 Cowper、Gilmore 和 Dobell 选区的常态。

　　目前，所有这些选区之间的差距都很小，被认为是两大政党在下次选举中获胜的关键摇摆选区。

　　高比例的租金支出伴随着租金成本的大幅上涨，Bennelong 和 Parramatta 在过去一年的租金涨幅尤其大，约为 20%。

　　根据 MCG Quantity Surveyors 委托进行的郊区趋势分析，Wentworth和Reid等摇摆选区租金上涨了约 15-20%。

　　在许多州际摇摆选区，如布里斯班和维州的Kooyong（曾是前财政部长乔什·弗莱登伯格的选区），租金负担能力的严峻挑战也十分普遍。

　　但新州是全澳生活成本最高的州，占据了租房条件紧张的选区的大部分，包括全澳租金与收入之比最差的 20 个选区中的 10 个。昆州占据了租金负担能力最差的 10 个选区中的 6 个。

　　MCG Quantity Surveyors 董事总经理迈克·莫特洛克表示，分析表明了租房危机的严重性及其潜在的政治影响。

　　“这不仅是租房者的个人问题，而且是一个可能影响下次联邦选举的重大政治问题。”

　　莫特洛克表示，随着这些边缘选区的租房者努力应对不断上涨的成本，他们的投票行为可能会发生变化。

　　人口统计小组的联合创始人西蒙·库斯滕马赫表示，住房危机将是大党派难以应对的问题。

　　03

　　新州寻找住房救济新途径 悉尼待开发公屋用作临时住房

　　新州政府正在采取一种创新方法，帮助加强对最需要住房的人的住房支持，将空置的、未充分利用的房产用于紧急寻求住房的人。

　　一处等待重建的公屋区将暂时用作急需的危机住房。逃离家庭暴力的妇女和儿童将是能够进入悉尼市中心这个住所的许多成员的一部分。

　　新州房屋管理局（Homes NSW）将与社区住房供应商Bridge housing合作，利用现有的包括17个单元的建筑为需要短期住宿的人提供住房。这种模式将继续在全州推广。

　　随着该州继续与住房危机作斗争，所有的选择都必须摆在桌面上，以便更快地提供更多安全可靠的住房。自2023年7月以来，每晚获得临时住所的家庭数量显著增加，新宣布的地点提供了至关重要的短期救济。

　　去年，新州政府直接回应了要求更多支持的呼吁，通过将临时住宿的初始期限从两天增加到七天，并取消了每年28天的上限，对临时住宿进行了改革，为处于危机中的人们创造了更好的地方。

　　根据与Bridge Housing签订的协议，新州政府正在确保该建筑继续用于与支持服务相关的住宿。

　　该地点将被用作长达12个月的短期住宿。在此之后，该物业将被重新开发成包括43套社会住宅的新楼，多于现有的26套单元。

　　新州住房和无家可归事务厅长杰克逊（Rose Jackson）说，这一创新举措表明，我们坚定不移地致力于通过向有需要的人提供即时救济来解决无家可归问题。我们知道，这场住房危机的很大一部分是空置的房屋，这些房屋可以供有需要的人使用。对临时住所需求的激增强调了对综合支助服务的迫切需要。在我们继续重建住房系统的同时，我们正在寻找可以采用的直接和立即的行动，为弱势群体提供支持和住房。

　　Bridge Housing的行政总裁Simone Parsons说，Bridge Housing很荣幸能够为新州房屋管理局在悉尼市中心承担这个项目的租赁管理。征用指定用于开发的房产并将其重新用作临时住所，改变了无家可归者和家庭暴力者的生活，同时我们努力为她们寻找长期住房。同时，住房有助于解决直接的住房需求，这一办法对于正在进行开发过程的物业来说是可扩展和可复制的。

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　　政府增收土地税，大批投资者离开维州！房源供应进一步减少

　　《时代报》报道称，由于税收较高，投资者纷纷逃离维州房地产市场，转向税率较低的州，这让未来租赁房源的供应变得不确定。

　　澳洲统计局上周发布的数据显示，4月份，仅30.6%的房贷由投资者申请，这表明大量房地产投资者正在离开维州。

　　专家警告说，在当前租赁危机期间，租金上涨而可供出租的房产减少，这将进一步压缩租赁房源的供应。 同一时期，新州投资者占所有房贷的40.5%，昆州为37.6%，南澳为35.8%，西澳为37%。

　　不过，也有好消息：随着房价相对于其他首府城市继续趋于平稳，首次购房者回归墨尔本市场，弥补了投资者的流失。

　　4月份，维州首次购房者占所有房贷的24.9%，这一比例在全国最高。而新州为 18.2%，昆州为17.5%，南澳为16.6%，西澳为20.9%。

　　根据CoreLogic的数据，墨尔本已经不再是房价第二高的城市，这一头衔现在属于布里斯班，当地独立屋的中位价为937479澳元，比墨尔本高出190澳元。

　　截至5月的一年中，布里斯班的独立屋房价上涨了15.9%，悉尼上涨了10.3%，珀斯上涨了25.3%，阿德莱德上涨了15.3%。而墨尔本的独立屋房价仅上涨了2.4%。

　　澳洲房地产投资专业人士协会主席Nicola McDougall表示，大量投资者离开维州， 主要是由于州政府在2023年对投资者增加了土地税，同时利率上升和其他成本的增加也起了作用。

　　根据Domain的数据，墨尔本的空置率在2月份达到了创纪录的0.8%。最新的Domain 租金报告显示，第一季度，独立屋的租金中位数同比上涨了14%，达到每周570澳元。

　　CoreLogic住宅研究主管Eliza Owen表示：“从可负担性角度来看，房价平稳或下降实际上是好消息。墨尔本的房价现在低于布里斯班，这实际上可能会吸引更多人回到墨尔本。”

　　州政府在2023年预算案中宣布了所谓的新冠疫情债务税，通过提高土地税，在4年内从房地产投资者那里多收回47亿澳元。

　　最近，州政府还扩大了空置住宅土地税，对在墨尔本已开发区域内空置超过5年的住宅土地征收额外1%的税。

　　2025年10月起，还将实施更严格的出租房能源效率标准。 经济研究机构e61最近发布的一份报告显示，墨尔本的购房者面临全国最高的印花税负担，普通购房者需要支付相当于约6个月的税后收入，而在千禧年之初，这一 数字仅为2倍左右。

　　澳洲房地产投资专业人士协会9月份发布的一项调查发现，维亚州被认为是全国最不吸引房地产投资者的州。

　　调查还发现，截至去年8月的12个月内，24.8%的受访者在墨尔本出售了至少一处投资房产，这一比例在全国最高。

　　州政府设定了未来十年每年建造平均8万套住房的目标，以缓解住房市场的压力， 承诺在现有城区增加密度，而不是进一步扩展边缘地带。

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