上海楼市，开始躁动了！

5月27日，上海开始放松楼市限购政策。

非户籍买房社保由5年改为3年；非户籍单身可买全市二手房和外环外新房；二孩及以上家庭可额外增购一套房；离婚不再追溯之前套数；首套房商贷首付比例从30%降至20%，利率降至3.5%；二套首付比例从50%降至35%，利率降至3.9%。
政策出来的当天，我直接写了一个很鲜明的观点：

这样的政策，其实是超乎了很多人的预期的，而且，如果不奏效的话，还会有进一步的政策。

目的很简单：让上海房价止跌。

上海有房票的人，一下子就骚动起来了。

出新政的当天，我们沪房孙同学直播间最高在线人数达到了600多，当天咨询的客户直接翻了几十倍。

有些人是前期被限购的人群，一下子多了一张房票，忽然变兴奋起来，还有些人是怕房价上涨，想要抓紧入场。

5月30日，我有个粉丝想要考虑学区房，上海户籍，小朋友是27年上小学，总价预算在700-800万之间，想要买3房，学区房是第一考虑的点，同时要给孩子一个保底的路线，然后尽可能的让孩子来冲，看看能冲到多高。

因为现在很多学校其实都有人户一致满2年或人户一致满3年的要求，考虑到他们的家庭情况和总价预算，给他们推荐了新普陀加梅陇和联洋板块的房子。

从5月30日拉群，到5月31日沟通方案，再到6月1日成交，三天时间就成交了，无比丝滑，最后的锁定区域是联洋板块，内环内，三学区。

原先房子在21年的时候单价要11万左右每平，现在最新的成交单价只要9万不到，700万左右可以买到带学区的2+1房，还是内环内的板块，完全满足客户的需求。

自从5月27日放松限购到现在，上海二手房整体的成交量大概环比上涨了25%的样子。

不管是个体买房的速度，还是整体的交易量，确实都是在往上走的。

中介市场的真实行情，也开始躁动了。

最近几天，我跟好几个板块的中介老板都聊了聊市场，现在真实的行情是这样的：

1、前期观望的大量客户，大部分都觉得这一轮的房价到底了，买房到了很好的抄底阶段。

2、上海看房量和整体的成交量都全部起来了，而且带看到成交的转化比基本上涨70%，很好谈判。

3、核心中产聚集的区域比如联洋、大宁、古美的成交量都是翻倍的，比如联洋板块，周成交达到了20套，创下了近3年的最高周成交量。

4、买房的客户出现了明显的多元化，有3年社保获得房票的，有二孩家庭获得房票的，还有前期犹豫的客户想要抓紧入市的。

5、部分房东的心理价位开始硬朗起来，出现了价格调整，内环内的老破小会涨10万-20万，1500万以上的次新房有些跳价了100万。

当然，你说目前的行情能够持续多久，确实比较难说，而且房东调涨的情况也只是个别情况，还没有普遍发生。

6、上海这次的放松，对于长三角而言出现了明显的虹吸作用，苏州、南京、杭州很多人已经开始把社保或个税缴纳在上海了，准备等2-3年在上海买房。从房价上涨的预期看，很明显，上海要好于其他城市。

7、很多人开始预约离婚等各种骚操作，就是为了腾出多余的房票出来或是降低交易成本。

8、目前上海的房价相比2021年年底的最高价，普遍下跌了20%-30%，现在很多房东其实已经开始由卖转租了，都在等待着行情的到来。

房价不会平稳落地，只会波澜动荡。

无数次的周期证明，房价从大跌到大涨，往往只需一个晚上。不管是房价上涨还是下跌，其实都是人内心的欲望使然，一旦下跌，大家希望还继续下滑，最好直接3-5折白菜价，一旦上涨，大家希望继续涨，希望自己刚买的房子保值增值。

跟大量的中介聊完后，我觉得目前大家很普遍的一个心理就是：目前的房价，依然在低点。

虽然成交量确实在不停的往上走，但价格还没有上来，虽然前滩和古美的成交量都翻倍了，但价格还是近3年的最低点，二手房相比新房，也逐渐到了一个相对有性价比的价格。

目前上海存量二手房的挂牌房源总量在26万套左右，虽然去化速度很快，但存量挂牌房源依旧很多。

从当下的去化情况看，还不具备任何暴涨的前提条件，接下来的6-8月份，非常关键。

如果每个月二手房成交量可以突破2W+的话，9-10月的二手房房价，大概会有小幅涨价。

6-8月份是个房源快速去化的过程，随着供应量的快速下降和底部房源的快速出清，价格才有可能具备向上调整的可能性。

从这一次的新政来看，我们已经能感受到上海想要抬升房价的决心，如果6-8月楼市没有起来的，上海外环外，一定会彻底放开限购。

上海跟其他城市最大的不同是，工具箱里还有很多子弹没有打完。

我前期认识的很多房产爱好者，目前已经准备好子弹准备入市了，具体后续楼市的走向，咱们让子弹飞一会再看。