上海
01
澳洲房价总值飙升至 10.7 万亿澳元
澳大利亚住宅市场的总价值已飙升至 10.7 万亿澳元，无法跟上房价上涨步伐的首次购房者被拒之门外。
澳大利亚统计局周二发布的最新数据显示，尽管利率上升且生活成本危机加剧，但今年前三个月澳大利亚 11,176,100 套住宅的总价值仍上涨了 2094 亿澳元，达到 10.72 万亿澳元。
这超过了澳大利亚养老金、上市股票市场和商业地产市场的总价值。
3月季度，澳洲住宅的平均价格上涨了 14,300 澳元，达到 959,300 澳元，所有州和地区的住宅总价值都在上涨。
房地产市场的上涨增强了买家和卖家的信心，PropTrack 数据显示，尽管今年上市的房屋数量大幅增加，但拍卖清空率依然强劲。
PropTrack资深经济学家埃莉诺·克雷格(Eleanor Creagh)表示，强劲的买家需求正在吸收新屋上市数量的上升，推动价格进一步上涨。
克雷格女士表示：“住房供应短缺加上强劲的需求，抵消了借贷成本上升和负担能力紧张的影响。”
尽管借款能力随着利率上升而下降(自2022年5月以来，澳洲利率已上升13次)，但克雷格表示，对价格进一步上涨的预期仍在继续刺激经济活动。
“持续的房价上涨可能会激励许多人克服负担能力挑战，并在预期继续增长的情况下进行交易，因此，房价在高利率环境下仍保持了弹性。”
“然而，在每个首府城市，房价增长速度都比今年早些时候夏季销售季节的强劲增长速度有所放缓。”
根据 PropTrack 的数据，5 月份全澳房价创下历史新高，过去一年房价上涨了 6.7%，一些房地产热门地区的房价涨幅高达 20%。
珀斯是表现最好的首府城市，其房价在过去 12 个月中飙升了 20.6%，而布里斯班现在是房价第二高的首府城市。
几个偏远地区城市的价格也出现了两位数的增长，尤其是在西澳和昆州。
02
珀斯房价疫情后飙升62.6%
有迹象表明，珀斯一些城区的房价可能已经上涨过快，因此希望从珀斯房地产市场中获利的投资者被敦促要谨慎行事。
珀斯买家代理机构 Momentum Wealth 的董事长 Damian Collins 表示，该市的房地产市场整体上还有很长的路要走，但一些地区已经开始过热。
“像所有市场一样，周期最终会达到顶峰，但我担心珀斯东南部的郊区，这些郊区正成为澳洲投资者的目标，因为它们看起来被高估了，几年前它们的价格非常便宜，但由于投资者需求强劲，过去几年价格上涨如此之快，因此它们可能已经达到顶峰的可能性肯定很大。
“我会谨慎地以目前的价格购买这些郊区的房产，因为它们已经领先于大盘。一旦东海岸的投资者需求放缓，这些地区将首先走弱。”
CoreLogic的数据显示，这些郊区包括阿玛代尔(Armadale)、卡米洛(Camillo)和布鲁克代尔(Brookdale)地区房价在过去12个月里飙升了40%以上。
自两年前利率开始上升以来，阿马代尔房价上涨 64.5%，布鲁克代尔上涨 62.1%，卡米洛上涨 60%。自疫情爆发以来，这些地区的房价已上涨一倍多。
马丁顿（Maddington）、戈斯内尔斯（Gosnells）、凯尔姆斯科特（Kelmscott）和塞维利亚格罗夫（Seville Grove）的房价也大幅上涨，在短短 12 个月内均上涨逾 30%。
自疫情爆发以来，马丁顿房价上涨逾一倍，戈斯内尔斯、凯尔姆斯科特和塞维利亚格罗夫房价上涨至少 92%。
过去三个月，房价增长势头进一步增强，阿玛代尔上涨了 9.9%，卡米洛上涨了 9.8%，布鲁克代尔上涨了 9.4%，马丁顿上涨了 9.3%。
“这些地区对珀斯当地人来说并不是很受欢迎，而且它们位于内陆，不太受欢迎，因此未来的需求将仅限于投资者。”
“总的来说，我认为珀斯还有几年的增长空间，只要经济保持强劲，人口继续增长。”
自疫情爆发以来，珀斯的房价飙升了 62.6%，超过了所有首府城市。在过去的 12 个月里，房价上涨了 22%。
CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，投资者瞄准的负担得起的郊区仍然显示出强劲的增长势头。
“我认为房价的快速增长仍有支撑，但这种势头能持续多久？”他说。
“这其实是个时机问题，因为现在任何进入市场的投资者都不应该期望增长率会继续保持这种速度。这是不可能的。”
“我当然会敦促投资者谨慎行事，尽管这些市场看起来仍有一些上行空间。”
“我认为投资者入场还不算晚，但我会谨慎行事，警惕最终出现供应反应时可能出现的不利影响。”
房地产市场分析师、研究公司 Hotspotting 创始人 Terry Ryder 表示，在珀斯买房的最佳时机是三年前。
“两三年前，当我们开始将珀斯市场的部分地区纳入报告时，精明的投资者就已经在那里了……因为我们看到情况正在发生变化，当时，没有人感兴趣，因为珀斯的房价增长记录非常糟糕，而且在那之前 10 年价格一直在下跌。
“但在珀斯市场经历了三年的增长之后，有证据表明市场已经达到或超过了峰值，那么在珀斯市场买房对我们来说没有任何意义。珀斯市场并不是唯一值得考虑的增长市场，还有很多其他非常好的地方可供人们投资。”
虽然珀斯的房价仍在快速增长，但一些郊区，如珀斯西南部的 Murdoch、Beaconsfield、Brentwood、Hamilton Hill 和 Bicton，出现了增长放缓的迹象，这些地区的房价中位数超过 100 万澳元。
过去3个月，默多克（Murdoch）的房价上涨了4.6%，低于上一季度8.2%的涨幅。与此同时，比肯斯菲尔德(Beaconsfield)、布伦特伍德(Brentwood)、汉密尔顿山(Hamilton Hill)和比顿(Bicton)的涨幅在3.4%至6.9%之间，但与前三个月相比也放缓了逾2个百分点。
03
澳洲房产买家已准备就绪 重返市场
随着澳洲房价持续上涨，那些搁置购房计划的房主似乎又回到了市场。
Mortgage Choice 最近的一项调查显示，今年年底将是繁忙的一年，57% 的潜在买家表示，他们推迟了购房决定，直到 2024 年。
Mortgage Choice 首席执行官安东尼·沃尔德伦 (Anthony Waldron) 表示，经纪人报告称客户对实施购房计划持“谨慎乐观”态度。
沃尔德伦表示：“再加上我们看到的新增购房贷款的持续增长势头，我们预计未来几个月需求将更加强劲。”
澳大利亚统计局上周发布的数据显示，贷款量大幅增加，自住业主住房贷款同比增长 19%，投资者贷款同比增长 36%。
虽然首次购房者贷款的数量仍远低于疫情高峰时期，但随着越来越多的人希望逃离紧张的租赁市场，今年贷款数量呈上升趋势。
悉尼买家经纪人米歇尔·梅 (Michelle May) 表示，虽然负担能力下降是一个障碍，但对首次购房者的愿望来说，这不一定是“致命一击”。
“面对如此可怕的事实，很难找到一线希望，但首次购房者可以使用一些策略来保持对目标的关注，目标很简单，就是踏出第一步，积累资产，摆脱租赁市场。”
04
昆州首置业者印花税起征点提高至70万
昆州州长迈尔斯（Steven Miles）日前宣布，将加大首次购房者的印花税优惠力度。此举每年将帮助一万名昆士兰人进入房地产市场。
印花税起征门槛将从50万澳元提高到70万澳元，数千名新购房者将有资格享受该优惠。
迈尔斯表示，印花税优惠意味着符合条件的购房者在购房时最多可节省17,350澳元。
这一优惠也适用于购买空置土地，起征门槛将从25万澳元提高到35万澳元。
为了抵消这些优惠政策带来的税收需求，政府将把外国投资者土地税附加费（land tax surcharge）提高到3%——这仍然低于其它州。外国买家的印花税附加费（transfer duty surcharge）将提高到8%，与新州和维州一致。
然而，房地产委员会（Property Council）猛烈抨击了昆州政府提高外国投资者土地税附加费的预算计划，并警告说这将推高房价。
该委员会执行董事凯尔女士（Jess Caire）表示：“这将使首次购房者和租房者都面临竞争更加激烈和更贵的（房地产）市场。”
她还表示：“鉴于昆州政府在过去三年中仅在印花税方面就获得了高达35亿澳元的收益，政府可以在不额外征税的情况下提高印花税起征门槛。”
“与新州不同，昆州将对拥有部分外国所有权的公司征税——这些公司建造了新住宅和公寓，而今天获得新优惠的首次购房者将购买这些住宅和公寓。”
凯尔警告说，对这些公司加税将推高住房成本，进而将更多首次购房者挤出市场。
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