越秀，旧改背后的潮汕商人

文/十一弟

在广州番禺，有一个很著名的城中村——

里仁洞村。

2013年，阿里巴巴发布了20个中国淘宝村。

其中，里仁洞村是广州唯一上榜的村庄。

当时，随着电子商务的兴起，浙江、广东、江苏等地的农村，出现了一批专业的淘宝村。

阿里巴巴对淘宝村有一个定义——

活跃网店数量达到当地家庭户数10%以上，电子商务交易额达到1000万元以上。

2009年，第一家淘宝店入驻里仁洞村。

半年后，增加到了五十多家；又过了一年半，村里已经有了五百多家淘宝店。

最初进驻里仁洞村的淘宝商家，看上了这里的交通便利——

星光快速、番禺大道、兴业路、金山大道连通着广州。

他们坐公交车就可以直达淘宝卖家在广州最主要的三个拿货点之一——沙河服装批发市场。

另外，里仁洞村去白马服装批发市场、十三行服装批发市场，也很方便。

不同于其他城中村，里仁洞村的道路笔直、宽敞，运送快递的三轮车，可以自由地来回穿梭。

而里仁洞村之所以能够崛起成为淘宝村，背后离不开潮汕商人。

在广东，有生意的地方，就有潮汕人。

把里仁洞村干成淘宝村的，不是本地村民，而是来自潮汕的老乡们。

当年，进驻里仁洞村的第一个淘宝商家，就是来自揭阳的潮汕人。

潮汕人骨子里爱做生意，而且还喜欢做生意的地方有家的感觉。

靠亲戚、老乡的拉帮带关系，里仁洞村很快就聚集了一大批开淘宝店的潮汕人。

现在，里仁洞村的大街小巷，到处都是潮汕美食——

莲藕粉糯、粿汁、尖米丸、西胪莲藕汤……

十一弟查了下，里仁洞村的户籍人口，只有五六千人。

但在最鼎盛的时候，村子里的三四千栋出租屋，涌进了四万多人。

据说，里仁洞村的常住人口里，除了本地村民以外，六成以上都是潮汕人。

在这里，潮汕人开的成百上千家淘宝店，创造了许多一夜暴富的传奇。

那个电子商务方兴未艾的年代，凭借“城中村+互联网”的模式，里仁洞村成为广州民营经济的一个重要符号。

曾经有人形容潮汕人在里仁洞村的赚钱速度，“像捡钱一样”——

“年头背蛇皮袋进去，年底就能开宝马出来。”

2013年的双十一，里仁洞村的一家淘宝店，48分钟进账37万，打破了淘宝销售纪录。

2017年的双十一，里仁洞村当天销售额超过千万的淘宝店，就有11家。

十年前的里仁洞村，到处流传着潮汕人开淘宝店暴富的故事。

时过境迁，作为广州第一个淘宝村，里仁洞村也慢慢走向了没落，归于平淡。

现在，这里已经告别了淘宝村的时代，正在拆迁改造。

最近，广州最大的国企开发商——越秀地产，在番禺将有一个新盘入市——

越秀·万博城。

这个项目的前身，就是里仁洞村旧改。

十一弟查了下，里仁洞村的拆迁改造，引入了越秀地产作为合作企业，总投资超过209亿。

里仁洞村旧改是一个巨无霸项目，主要分为两个部分——

复建安置区、融资区。

其中，复建安置区建筑面积228万平米，需要投入将近168亿资金。

光是拆迁费，越秀地产就要支付52亿。

为了筹集、平衡旧改资金，主要靠融资区的开发建设。

在里仁洞村旧改项目上，融资区建筑面积124万平米。

其中，商品住宅将近100万平米，公建配套将近11万平米，商业部分超过13万平米。

若把全部旧改成本分摊到融资区，越秀地产拿到这些土地的楼面价，还不到1.7万/平米。

现在，广州番禺万博板块的新房单价，最贵已经卖到了五六万块钱。

接下来，越秀·万博城即将开盘入市，越秀地产看来要赚麻了。

十一弟查了下，里仁洞村旧改项目的实施主体，是一家越秀地产参股的合资企业——

广州越冠房地产开发有限公司。

其中，越秀地产持有广州越冠54%的股权。

另外46%的股权，由一家名为“广州仁辉投资有限公司”的私人企业持有。

广州仁辉的背后，有两个自然人股东——

许潮斌、孙丽容，分别持股70%、30%。

跟从前里仁洞村成百上千个淘宝卖家一样，许潮斌也是潮汕人。

他的公开身份，还担任过广东省潮州商会常务副会长。

在许潮斌的名下，他参股投资过一些企业，但生意做得并不大。

比如，许潮斌创立了广州微壹购网络科技有限公司，这是一个名为“南铺北店”的电商O2O购物平台的运营主体。

但现在，这个购物平台已经销声匿迹，许潮斌也早就从广州微壹购网络科技有限公司退出了。

除此之外，许潮斌名下能拿得出手的生意，几乎没有了。

没人知道，以许潮斌的经商履历和财力，这个潮汕商人是如何拿到了里仁洞村旧改项目46%的开发权益。

里仁洞村旧改项目总投资超过209亿，按照广州仁辉持有广州越冠46%的股权比例，许潮斌与孙丽容需要承担的资本开支，将近96亿。

而等到越秀·万博城开发销售完毕，这两个人也能从中分到一块大蛋糕。

十一弟查了下，许潮斌的资金来源，大概率依靠越秀地产，以及从金融机构撬动了杠杆。

从四年前开始，许潮斌与孙丽容就已经将其持有广州仁辉的全部股权，质押给了越秀地产。

与此同时，广州仁辉间接持有广州越冠的股权，质押给了陕国投信托。

也就是说，许潮斌持有里仁洞村旧改项目的开发权益，全都质押给了越秀地产和陕国投信托，用作担保。

在里仁洞村旧改项目上，这个潮汕商人属于无本万利、借鸡生蛋了。

根据里仁洞村旧改项目的规划方案，仅融资区的商品住宅面积，就有上百万平米。

保守按照5万/平米的单价计算，光是住宅部分的货值，已经高达500亿了。

在这个项目上，许潮斌与孙丽容持有46%的开发权益，对应货值230亿。

在潮汕富豪榜上，必须给许潮斌留一个位置了。