新政后，上海楼市全面爆发了？

　　527新政已经发布半个月了，这半个月，整个上海的房地产行业全面沸腾，我们团队也是忙疯了。

　　新政当天，我们的周末原本的两场沙龙就完全报名满额。

　　为此我们不得不加开四场，也很快在隔天的直播之后快速“售罄”，部分朋友只能排在了第二周的沙龙活动里。

　　我们的咨询师小伙伴们最近也是火力全开，每天的咨询、看房、电话都排的很充实，一直冲刺在帮客户抢房子的第一线。

　　从上海楼市的大数据维度看，最近楼市的带看量，成交量，访客量，成交均价的数据都在上涨。

　　不过看似人声鼎沸的上行市场中，我们也发现，每个群体、每个个体的悲欢其实并不相通：

　　“有的中介小哥半个月开了十单，有的门店却连带看量都没有明显增大。

　　有的片区，业主已经开始提价惜售；

　　但同时就有些片区的房东开始降价，只求快些成交。

　　有的购房者一天下定，有的买家已经看了几个月却仍在观望。”

　　新政半个月，楼市到底怎么样了？

　　后面的市场，到底何去何从？

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　　01

　　成交量爆发式上涨

　　从网上房地产的网签数据就能很直观的看出楼市热度的变化。

　　之前网签的数据大概维持在日均500套的量级，只会在周末偶尔高到700-800的水平。

　　这半个月，除了端午假期的几天略微下去了一些，基本都维持在800-900的数据量级。

　　当然这个数据更多的反映出来的，是已经买好房的朋友变得更“急切”了。

　　大部分买到房的朋友不会当日网签，普遍的网签时间和实际订房时间一般会有几周的间隔。

　　按照这个节奏，可以预计眼下的网签数据热潮，至少会持续到6月末。

　　也可以大胆预计，6月份的上海整体的二手房成交量，突破两万套问题不大。

　　网签数据具有一定的延后性，市场的真实火爆程度远比网签数据热烈得多。

　　借用卢老师团队整理的链家每周转定数据：这个数据代表每周订房的实际人数。

　　如图中所示，新政后的周转定套数直接翻倍，超越年后三月份的楼市小阳春，达到了最近一年半时间的顶峰。

　　以链家的市占率倒推全市的转定数据，大概要达到单周7000-8000套的水平，已经接近2019-2020市场比较火热时期的成交量级。

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　　02

　　行业缓了一口气

　　最近市场热度高，看房客户数量大增，各商圈的中介门店带看量都有不同程度的提升。

　　从链家的带看数据来看，新政前一周（5月25日前一周数据）的带看总量在86700次；

　　新政发布后，6月1日前一周的带看总量达到了108859次，整体的提升达25%。

　　当然，由于本次政策主要利好刚需群体上车，主打老破小的区域和近郊商品房区域受到的利好更大，带看数据上升更为明显。

　　从我们合作方的反馈来看：

　　内环外地铁沿线总价在100-300万区间的老破小区域，尤其是比邻强产业区的门店，带看量甚至直接翻了倍；

　　即便是像南翔这样受到新房严重分流的板块，最近的带看量也有接近1.5倍的提升。

　　这些500万以下房源为主的区域，可谓是这次新政利好最大的地方，带看增加，成交也十分火热。

　　如果你最近在看房，就会发现很多中介门店里面一个人都没有，路边摆个小板子贴着房源的中介小哥也消失了：

　　大家不是在看房，就是在看房的路上。

　　和一些中介门店的老板交流，最近最重要的工作已经不是盯业绩，而是招人。

　　毕竟这种行情，人手够用，才能保证有业绩。

　　即便是头部大厂也不能免俗，各个大区（中介大区）都在疯狂招聘，人越多的区域，业绩越好。

　　主打新房分销的几家大机构，最近也忙碌的不行。

　　上海新房分销的区域主要集中在远郊300-500万这个总价段区间，恰好是本次新政的利好总价段。

　　上海新房分销的龙头机构，直接把这个月的业绩目标拉高到了2个亿，直接对标2019年的巅峰期水平。

　　总的来说，对于从业者来说，这轮行情，也让大家在长久的困难期之后终于缓了一口气过来。

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　　03

　　买卖双方博弈加剧

　　之前两年，上海楼市的困境是置换链条不流转：

　　刚需购买力不进入市场，中产手上的房子卖不掉，无法改善。

　　新政之后，中产的购买力也在逐渐的释放出来，虽然没有刚需市场那么火爆，但是也在逐渐恢复。

　　当然，只从近期来看，我们也观察到，这些片区中介门店生意的提升和那些刚需片区的中介门店相比还是差距很大。

　　网上最近就出现了两类不同的中介小哥极为反差的内容：

　　主打老破小的中介小哥说最近开了十几单，深夜开个茅子开开心心吃肉；

　　主做市中心中产社区的中介小哥说最近一周一组客户都没有，只好又出去发传单了。

　　两者的表述虽然都有些夸张，但是也不无道理，市场的轮动一直是有周期的，不同板块的热度不同。

　　中产社区的成交高峰肯定还在后面才会逐渐到来；

　　不过，相比于刚需社区，中产社区在价格方面的反应却是要更为明显。

　　虽然刚需社区的成交旺盛，但是新增挂牌量巨大，竞争也十分激烈。

　　据可靠数据来源，截至今天上午，链家内网挂牌房源总量已经超过17万套；

　　其中相比新政前多出来的新挂牌部分，主要还是集中在总价500万以下的刚需社区。

　　这种情况下，刚需社区的成交价格并没有因为成交量变大而显著提升。

　　甚至有部分房东为了快速卖掉房子去改善，还在当下快速下调了价格，以求快速出货。

　　相比之下，中产社区当下虽然成交量还没有暴涨，但是价格却已经出现了一定应激性的变化。

　　我们实际作业中发现，中产社区中，那些位置不错、性价比相对比较高的房源正在快速的成交。

　　其中的一部分房东，也开始了惜售，拉高了挂牌价，甚至房子直接下架不卖了，以图后市以更高的价格出手。

　　部分强势板块的强势社区，已经出现了类似于20年时的挂牌情况：

　　挂牌房源中要么是楼层不好的有硬伤的房子，要么是位置很好但是几乎没有性价比的房源。

　　房东的心态肉眼可见的提升了一档，大部分房源的谈价空间都相对变小，临时跳价的情况时有发生。

　　当然，大部分客户还没有完全适应这种“新形势”，目前仍卡在谈价环节，希望观望一下行情走向。

　　不过并不是卡的久就能低价成交，反而更多的情况是，房子被其他人买走了，只能继续找别的房源。

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　　04

　　对当下行情的建议

　　可以确定的是，本轮由刚需购买力入场推动的行情，虽然未必能达到2020年-2021年那么疯狂的暴涨；

　　但是让楼市重新回到正向周期的难度并不算大，价格肯定会在一定程度上回暖。

　　这轮行情和2020年那一波有很多相似之处，总结来看未来几个月肯定会出现的情况是：

　　启动期：板块内的笋盘会快速出清，不急售的业主开始提高挂牌价或者直接撤牌。

　　加速期：笋盘基本消失，平价房源开始出货，追涨购买力入场，成交量开始放大。

　　高峰期：板块内的挂牌价和成交价都在逐渐上涨，优质房源开始惜售，直到成交量增速开始放缓直到稳定在一个新平衡。

　　毫无疑问，出手的最好时刻就是在市场的启动期，而非高峰期。

　　在这个阶段，最怕的是犹豫。

　　在你犹豫的时候，聪明人已经出手把好房子买空了。

　　后市的预测，我们其实也在最近的文章写过。

　　如果你看懂了今年土拍和新房的困境，就知道这次的刺激不会是最后一次，未来大招应该还会有。

　　拖住楼市，是必然的选择，没什么好疑惑的。

　　而那些纠结买入成本想踩在最底点的朋友，我觉得可以换一个思路：

　　在相对低点的周期入手，而不是去等那个绝对低点。

　　最低点永远都是后市总结统计出来的，一直等的人一定抓不到。

　　买房子，应该是在相对合适的市场时机入手拥有能够穿越周期的房产；

　　不求短期暴涨暴跌，而是拿到长期收益，才是正确的买房心态。

　　如果你对当下的市场行情有困惑，欢迎参加我们的线下沙龙；

　　或者直接线上找我们聊一聊，我们尽可能给您提供一些帮助。

　　▼以上为正文

　　编辑∣环线咨询