小产权业主旧改拆迁转让回迁指标后违约，深圳房产律师助买家退款

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导语：委托人陈某因看好回迁房的升值空间，便于2021年向其朋友王某购买了一套回迁房，约定房屋总价为98万元。后王某原住宅处所在的地块如期进行拆迁并进行摇珠分房，王某本应将对应分配到的回迁房屋交付给陈某，并配合陈某进行产权登记，但王某却因回迁房的房产价值迅猛增长而拒不交付房屋并且否认与陈某存在买卖关系，同时将案涉房屋转卖给其他人后便失踪，杳无音信，不再接听陈某电话、回复陈某信息。陈某眼看交房无望，便决心退房退款。

一、案情回顾

陈某在广生活多年，因其独到的投资眼光也积攒了不少积蓄，后陈某着眼于房地产市场，认为回迁房相较于普通商品房而言价格更低且升值空间较大，便在朋友的介绍下购买了一套回迁房。本着朋友间相互信任的原则，陈某于2021年3月15日与王某签订了《个人房屋买卖合同》，约定：甲方将其位于广州市天河区XX村回迁房小区X号30X房（以实际交楼地址为准），建筑面积80平方米，总房价为98万元的房屋出售给乙方。乙方在合同签订之日支付给甲方15万元作为定金，支付5万元作为部分首期款，在房屋产权过户、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日起3日内乙方一次性支付剩余房款78万元。合同签订当日，陈某通过案外人向王某银行转账250000元和120000元，包含了陈某转给王某的购房首付款及定金以及向王某出借的款项。后房屋可以进行产权过户时，陈某通过微信提醒王某，但王某一直未回复陈某信息，陈某便拨打王某电话，发现电话已显示无法接通。此时，陈某感觉自己被欺骗，便前往案涉房产所在地，发现原本应该交付给自己的回迁房竟然已经有人在居住，经了解后，陈某发现其不仅被王某欺骗还找不到王某所在，眼看交付房屋已没有希望，便立即寻找律师希望解除回迁房买卖合同拿回自己的购房首付款及定金。

二、针对该回迁房买卖，案件主要争议点如下

1、陈某与王某就案涉回迁房签订的《个人房屋买卖合同》是否有效？

双方就涉案房屋签署《个人房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，各方均应遵照履行。陈某与王某签订《个人房屋买卖合同》时，原有的房屋并未开始拆迁，目前房屋状态陈某没有相应证据证明已有案外人入住。因此我方现在城市更新局查询案涉房产项目的立项、专规等备案、确定了开发商并在自然资源与国土规划局上查询是否已完成报批报建等流程。对于案涉房产项目自签订《个人房屋买卖合同》至起诉时的案涉房产整体动向有一个清晰的时间线，然后前往实地进行拍照，走访取证，拍摄案涉房产已有人入住的照片，固定证据。

2、如何证明原房主将回迁房一房二卖，导致陈某合同目的无法实现？

截至二审时，案涉房产项目已竣工验收并且回迁房摇珠分房结果亦已确认，我方遂向法院提交律师调查申请，申请前往广州市不动产登记中心进行查询调取该案涉房产所在小区的房产登记册，并向法院提交，证明回迁房的目前证载权利人为王某本人，但拒不交付。在合同合法有效的前提下，现王某可以交付房屋却未按照合同约定交付房屋及办理产权过户手续，无法实现陈某的合同目的，构成违约。

3、如案涉合同可以解除，如何确保陈某能够拿回购房款，并获得双倍定金赔偿？

诉讼同时申请财产保全，冻结卖家房产、支付宝、微信及银行账户。财产保全措施是保障案件执行到位的关键环节，财产保全措施的顺利进行，能有效防止付款方转移、隐匿、挥霍财产、逃避执行，也可以有效促使争议相对人回到谈判桌进行谈判调解，缩短纠纷解决期限。故我方在接受委托后，梳理案件基本事实、法律关系的同时迅速整理总包方名下财产线索，向人民法院申请立案时同步递交《财产查控申请书》《财产保全申请书》，申请对总包方名下财产进行查封、扣押、冻结等法律措施，成功冻结王某名下房产、微信、支付宝及其他账户现金，及时采取财产保全措施，增加了本案达成调解、快速回款的概率，避免执行难的困境。

三、 法院最终判决解除合同、退回购房款，适用双倍定金罚则

案件经过一审法院审理后，判决确认原告陈某、被告王某于2021年3月15日签订的《个人房屋买卖合同》解除；被告王某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某双倍返还定金300000元；被告王某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某返还购房款50000元。后王某不服该一审判决上诉至中院，二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

四、 道华律师案件评析

1、回迁房（拆迁安置房）买卖合同在市场交易过程中是否有效？

通常来说，交易双方在真实意思表示的前提下，针对安置房屋签订的买卖合同，理应合法有效。根据《民法典》第144条的规定，合同无效的情形有五种，一般针对回迁房买卖合同来认定是否有效的依据通常是看是否违反法律、行政法规效力性强制性规定。本案中王某、陈某就涉案房屋签署《个人房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，各方均应遵照履行。

2、在回迁房买卖合同有效的前提下，买家如何可以解除合同、拿回购房款？

根据陈某与王某双方签订的合同“约定因本次交易房产为回迁房的特殊性，王某应于一经办理出房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续时，双方应3日内办理房产过户手续，任何一方无故不办理过户手续，按违约处理”，现王某未按照合同约定交付房屋及办理产权过户手续，无法实现陈某的合同目的，构成根本违约，故陈某可以要求解除《个人房屋买卖合同》。合同解除后，王某应退还已付款的5万元购房首付款并且按照合同约定的违约责任双倍返还定金30万元。

五、相关法律法规索引

1、《民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

2、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条：县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议。

3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

4、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

5、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正版）第28条：金钱债权执行中，若原业主的回迁房被（预）查封，购房者只有至少符合（1）已经与原业主签署合法有效的书面房屋转让合同；（2）在法院查封回迁房前已经实际合法占有；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（4）非因购房者自身原因未办理过户登记。

道华房产律师团--房产与小产权纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权房法律服务领域，深圳本土专业品牌，成功代理超1000宗房产与小产权房纠纷案件，涵盖：商品房、二手房、土地、小产权房（绿本房、农民房、统建楼、历史遗留等）相关的买卖违约纠纷、房屋确权、遗产继承、分家析产、拆迁补偿等，熟悉深圳政策法规，对案件结果精准把控，胜诉率高，赢得客户一致好评。

在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。

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