看爱琴海2024年经营战略发布，是怎样为“美好生活”画像的?

6月5日，在上海1862时尚艺术中心（原上海船厂），爱琴海集团2024年度经营战略发布会正式召开。以“同世界·共启时”为主题，爱琴海集团系统阐释了商户全链条服务的新体系，及取得的阶段性成果，“以消费者为源点”的战略起点及“以商户目标为先”的经营策略导向，赢得了与会商户、业内专家的一致认可。

爱琴海集团于去年发布“打造成为卓越的资产管理运营平台”这一战略目标，已累积覆盖上海、天津、厦门、重庆、成都、苏州、福州、昆明等全国100多座城市，为100余位资产方提供全流程服务及定制化的资产解决方案。截至2024年6月1日，旗下所运营的三大旗舰级产品线——爱琴海购物中心、晶海广场、爱琴海·城市书香，总签约项目146个，管理面积1404万平方米，近一年新开项目10座，目前已开业项目48个，战略合作品牌200多个，年服务消费者超过3.3亿人次。

在线下场景越来越严峻的状况之下，爱琴海强劲增长的业绩引人关注。据赢商大数据，自2017年以来，购物中心实际开业率不断走低；且从2020年开始，实际开业率连续三年未超过50%，供应的减少和城市向新发展、消费行为不断演进等多重原因之下，存量商业调改升级是必然趋势。在逆市的市场，取得持续向好的业绩，并非易事。

在谈到经营战略时，爱琴海回顾了过去一年的变化，并表示，在卓越的资管运营平台这一战略目标的行进中，爱琴海的源点不变，始终始于“消费者”，并以此为所有工作的源点，服务好商户的同时也相互携手，一起为消费者打造开放的世界，锁定消费者时间。

爱琴海集团作为以“打造卓越的资产管理运营平台”为战略目标的企业，在敏锐观察到购物中心已经从“引入更多商品，获得更多交易”，转变为“挖掘空间和商户潜力，用更多服务场景占据消费者更多时间，为潜在交易制造更多机会”之后，爱琴海由内而外、由上而下，做出了从战略到战术的具体安排。

爱琴海从对消费需求洞察的调研，到对商户协调赋能与共创的全链条服务，形成了满足消费者对美好生活需求的完整运营闭环。

经观：中国已经逐步由生产型社会迈向消费型社会，消费的“情绪价值”“情感链接”更为重要。在爱琴海的客户研究部门是怎样对于消费者画像的？目前的购物中心消费趋势呈现出怎样的变化？

爱琴海：我们特别设置了“客户及市场研究部”，这不同于过往资管运营企业的做法，过往通常在前端引入时，直接由招商中心接入，而我们是先由“客户及市场研究部”，更为严谨及系统地锁定源头，目标是“进对城市、拿对项目、做对雏形、引对商户”。

在精准定位阶段，客研部主要从三个方面着手做工作，一基于长期市场监测跟踪及十年数据库累积，对在地市场、在地文化予以剖析，并判断支撑城市分级的各项指标；二是通过定向的市场监测及调研分析，通过挖掘目标消费者的情感诉求、推演其消费需求、预判其需求的趋势性变化，获取精准的消费者画像，进而给出每个项目的定位方向；

三是结合爱琴海在购物中心的运营管理体系与专业经验，客研部门在产品规划打造阶段，能够勾勒出准确的产品雏形。

那么有这个前提，我们可以最大程度确保进对城市、拿对项目、做对产品。

经观：爱琴海前端研究部门，采用了哪些智慧化、数字化的专业方式，达到对于用户的精准把控？

爱琴海：这是支撑我们战略实施的重要体系。我们相信，具备生意逻辑的项目才是好项目。

爱琴海数智化运营平台，拥有三大能力体系。一是 “业务在线”，可实现从商业空间获取、产品打造、产品运营及产品迭代的全生命周期数字化管理，以投资承诺及战略目标为导向，通过数字化驱动实现目标达成；二是 “用户在线”，可整合线上线下场景，多渠道、多维度打造数字化营销产品，拓展我们为消费者可服务的空间和时间；三是“数据在线”，可构建全维度数据资产管理平台，集成全量数据指标实现商业数据资产沉淀，并建立了可视化分析工具，实现业务分析在线，赋能业务决策，支撑商户全链条服务所需。

以业务提升为目标的数据收集、整合与科学分析将是我们未来持续精进的方向，这是优化商户运营、精准营销及消费者体验的关键手段，也是打造全方位立体化的商圈新生态的入口与路径。

经观：在从前端引入，包括空间形象管理，最基本的原则是怎样的？商家的内外一致、不同商家之间的一致协调，整体形象在城市的颜值表现，这些不同层面的统一，是否有统一的美学原则或者美学理念？

爱琴海：我们摈弃了按部就班的空间分割与商户填鸭式的传统做法。

我们设立了“空间形象管理”，这和以往大部分购物中心开发企业的空间形象管理是不一样的。

“空间形象管理”，从建设前端形态和店铺形象，就开始介入了。有效避免对于商户装修进度、效果、质量的点状监管，而是一个完全、系统的梳理。

“空间形象管理”强调的是以整体视角来规划与之相关联的业态、品类、品牌，并根据相关程度的不同层级比如标志典范类、较强关联类和衍生配套类等不同相关程度的内容来丰满目标人群喜好的生活方式及想要拥有的小世界。

在落地时，如关联商户的落位规划、喜好场景的创新打造、商户店铺形象的呈现方向、适配且高效的公区呈现方向，以及形象以外的服务设施、服务设计等等，都依托于消费者需求和符合生意逻辑内容的整体性规划，助力具备消费者驻足驱动力的产品空间规划和相关商品引入。

这是一个从美学认知、时间管理、空间管理的多边融合过程，举个例子，上海爱琴海购物中心，其商户KK桌球在入场前与空间形象管理充分协同，如店面展示、店铺材质、动线主视觉等等都做了详细的沟通，在店面、超长展面整合色彩关系整合视觉效果、运用科技电子滚动屏体现出贴合业态年轻客群潮流，打破传统店铺的呈现形式。在材质上，为避免娱乐属性业态对公共空间声音扰动，采用了玻璃+竖向立体造型结合，取得了不错的效果。

在情感消费的趋势下，品牌不再只是一个符号， 它成为了一种文化和情感的象征。在上海爱琴海购物中心，我们营造了安藤忠雄大师级艺术文化地标“光的空间”，以自己的方式体现城市的文化品位，用“空间价值”获取“时间价值”的优势，让来到该空间的消费者愿意充分停留。

经观：目前，购物中心的“文化+生活”渐成主流，爱琴海在文化、艺术，以及与文旅融合方面， 有哪些典型案例？

爱琴海：产品是一切的基石，情绪价值的延续离不开内在的产品力，设计有品位、功能人性化的产品，才能帮助企业将情绪价值带来的“流量”变成“留量”，获得实实在在的业绩增长。

我们在与商户协同的过程中，特别提倡双方以年度营销计划为抓手相互咬合，深挖同样的步伐踩出更大的声量，就是“同频共振”。

比如2024年，爱琴海的全年营销共创轴，都有与全国战略合作商户品牌年度市场营销日历相结合的契机。有别于传统租赁关系下各自为营的姿态，爱琴海将双方的营销计划相互啮合，通过1+1>2的联合营销效应与商户携手吸引消费者驻足。

除了农历新年新禧季、暑期热爱季以及新历新年点亮季三大档期以外，区域和项目也会根据自身的经营需求和在地环境、文化等消费者个性化需求，进行其他营销节点的策划。

爱琴海是国内为数不多创新与顶流艺人代言合作的商业资产运营品牌，也不断为旗下购物中心挖掘并引入顶流IP，助力还原IP故事里的小世界吸引消费者驻足。

从“流量”到“恒量”，从“网红”到“长红”，这是以战略力为牵引，打破部门墙，系统性提升产品复购率、心智渗透率、渠道分销率的综合能务的过程。

在促进以国内大循环的大背景下，以消费驱动国民经济发展的新动能，成为目前经济生活中一个主题，可以说，购物中心作为经济社会发展中的“稳压器”，不仅是消费者日常的消费场所，还是反映城市“美好生活”的窗口，更是引领地区和区域消费升级的重要空间。爱琴海作为资管运营的中坚企业，以用户深度运营为战略中心，构建全链条运营服务体系，打造卓越的资产管理运营平台，在提升居民生活品味的征途中，行稳致远。