如何预判房价的涨跌？这套方法，百试不爽！

判断房价开始启动的指标，一般有8个：

1，政策；

2，成交量；

3，市场情绪；

4，业主调价率；

5，业主撤盘率；

6，笋盘消化率；

7，中介电话；

8，看房量明显上涨；

房价上涨，一般会经历四个阶段：启动、爆发、冲顶、调整；

对于普通购房者而言，这八个指标跟四大阶段，已经很具有指导性和实操性了！

这里面有一个非常重要的变量，那就是政策，而楼市政策有三层含义：

1，摘了枷锁；

2，给点甜头；

3，不买就罚；

聪明的人，完全可以从政策的含义，就能看出楼市房价是否要真的启动了！

政策代表了啥？是不是代表了方向和资源的预投入，市场情绪上来了，成交量开始慢慢上升了，于是楼市行情也就开始启动了！

如果你在股市里面是一个高手，那么你就一定会通过股市的涨跌规律来解释楼市的变化，这样对楼市的看法， 会越来越清晰！

01，如果用股市逻辑来判断楼市，会得出哪些结论呢？

1，行情总是在绝望中诞生，在犹豫中发展，在疯狂中灭亡；这句话代表了市场情绪的规律；

2，量在价先，量价齐升、无量空涨、高位放量，这些股票术语，其实说的是成交量和价格在上涨阶段的互动表现；

而缓慢上调、低位回调确认、加速上攻、高位盘整，其实说的是涨幅的偏离度具体表现；这也就是告诉大家，速度的背后，其实是加速度在起关键作用！

3，至于银行开闸，导致市场上水变多了，或者开户量资金变多了，这些现象，楼市和股市的规律都差不多！

4，还有自称房产教父的欧神，借他一句名言：“看房两百套”，在中介AP上多关注心仪的房子，这些话，其实就是等同于：“瞎子吃混沌，心里有数”！

水温冷热，只有你自己拿手去试一下才知道！

5，其实更讽刺的一点，蒋老师买房，从来不看着八大指标和四大信号，我全凭自己的主观判断和实践经验。

包括我写文章，其实很多数据，都是凭自己的感觉和记忆力在写，或许有些不够精准，但八九不离十吧，错就错了，错的不远就行了！

我信奉一套理念：模糊的正确，好过清晰的错误！

我判断楼市，是在虚无中看到了未来，并在最坏的时候，做了最乐观的预测！

当没有任何利好救市的消息情况下，看似顶住下跌恐惧的亲身下场，买定离手！

我实际上，是用我在大学炒股赚到的第一桶金的理念，在楼市支撑我走过了20多年，这套理念是股票术语中的“左侧交易”！

也就是别人恐惧时我贪婪，别人贪婪时我恐惧！

当然，我的买入和卖出决策，也有四套心法和理论，今天全部分享给大家：

第一，大周期理论，反者道之动，否极泰来！

因为周期是造物主点化凡人“时间和变化奥秘”的天机！

第二，摸透规律，因为我知道房价为什么跌，所以我也知道房价为什么涨！

美联储加息和降息，跟我们内部的打压和救市，到底是一个什么样的关系，这实际上就是“政治经济学”和“奥派经济学”，以及凯恩斯主义，当你把这些理论和规律搞清楚的时候，你在楼市也是如履平地！

第三，冰山指数，这个工具对小白来说很好用，买房高手偶尔看一看就行了！

第四，微观实践+内心真实感受，这就是身体力行，躬身入局！

所以，楼市的涨涨跌跌，起起伏伏，完全是有迹可循的，当它快要涨的时候，其实是有苗头的，当它快要跌的时候，也是有迹象的；

这些规律并没有网上传的那么神乎其神，普通人也能掌握这套规律和方法！

总结一句话，就是：低价买好货！

普通人根本不用去学什么抄底和逃顶，只要围绕这“买好货，长期持有”就行了！

至于房价涨涨跌跌，都是货币的幻象，只有房子和生活是你自己的，幸福才是我们用一生去追求的恒定物！

02，楼市里面有没有庄家？

其实是有的，说楼市没有庄家的人，自己就是韭菜！

但我问大家，楼市的庄家是谁？有人说，楼市庄家是开发商，也有人说，楼市庄家是国家，是政府！

说楼市的庄家是开发商的，其实也是韭菜，为啥？

开发商根本算不上庄家，顶多就是一个小卡拉米！

我们以万科为例：

2011年到2022年，这12年时间里面，万科卖房营收一共是34791亿；

其中股东分红是906亿，占比仅为2.6%；

员工工资一共是1197亿，占比仅为3.44%；

买地费用是12172亿，占比是34.99%；

支付各项税费4647亿，占比是13.36%；

支付银行利息是1780亿，占比是5.12%；

支付上游客户材料款12248亿，占比35.2%！

数据摆出来，谁是庄家，一目了然了吧！

地方才是庄家，但这里面，也分为弱庄家和强庄家，一定要选择核心城市，跟着强庄家一起走，在强庄家这里买房，你才有肉吃！

03，房地产的生命周期

我们身边很多人，自认为对商品十分了解，但其实他们对商品的各种属性一无所知！

比如说小麦、玉米、股票、比特币、甚至房子，你都懂吗？

现实生活中，很多粉丝会找我咨询房子，他认为自己买了好几套房子，在好几个城市都有房产，就觉得自己很厉害，非常懂房子了，甚至很多房产中介，干了十几年销售，就把楼市吹的头头是道了！

其实，他们对真正的房子和房地产的运行规律，都一无所知！

这当然不是我在这里大放厥词，或者是蒋老师狂妄自大。

我接下来，会给大家把房地产聊透，如果聊得不够透彻，大家再喷我也不迟！

房地产行业，有三个底层认知，请你一定要牢记在心：

1，房地产是一个可以跨越百年、千年、甚至万年的行业；

2，拥有独立产证的商品房，其实是一个具有长久居住属性的投资品；

3，地产不但有周期，还有生命期，而且非常的规律！

我认为，房地产的生命周期，一共有四个阶段：

第一阶段，从无到有（这个我们已经完成了）

第二阶段，从有到多（也完成了）

第三阶段，从过剩到“好”（这个阶段我们才刚刚开始，预计会持续到2040年）

第四阶段，从“好”到“金融化”；这个阶段，是当我们跨越了中等收入陷阱之后，人均收入从1万美元提升到3-4万美元的时候，我们就成为了世界第一，参考美国楼市的今天，我们也必将走到这一步，甚至还会出现房地产的“科技+金融化”新局面！

当然， 除了第四阶段，我们还会经历一个远期阶段，就是从金融化到数据化，也就是虚拟世界和真实世界的融合交叉，这是未来房地产的新业态！

所以，当你理解了房地产的生命周期之后，就不会被楼市空军和杠精们带偏了！

现阶段，主要思考的问题，是你如何才能买到“”好“房子，这里面的”好“，具体含义是什么？

四个方面：好城市、好板块、好产品和好时机！

现在是不是一个好的买入时机呢？

只要你看的房子满足了前面三个条件，现在就是一个好的买入时机，因为政策已经接近底部空间了，当然政策还有可能继续给到优惠，当你锁定前面三项之后，已经不需要等待了，直接入手吧！

最后，提醒大家一句话：如果你不打算持有一套房子一辈子，那你就不要去持有它哪怕只有一分钟！

好房子，是有稀缺性和金融属性的，所以它历久弥香，可以传宗接代！因为地段是不可复制的稀缺资源！

总结：学会杠杆思维，成为驾驭房产的高手

如果你不懂杠杆，就无法成为一个驾驭房产的高手！

不知你有没算过，一个人月薪3000，不吃不喝想要存到一个亿，大约需要2778年！灰心了？存不到一个亿，不代表你不能拥有一个亿。

假如有时光机，1990年北京的房子均价1000元一平方左右，而当时广东的平均工资是2900元一个月。你会怎么做？

阿基米德可能你不知道，但是他的话一定听过：给我一个支点，我可以撬动地球。

同样的，投资人眼里，一家一块钱都没有的公司，同样可以换来数十亿的回报！

而赚“大”钱的正确的秘籍——“上杠杆”。

可是，你真的理解杠杠吗？

杠杆有五种：人力、商品、货币、金融工具、权力！

人力杠杆：通过雇佣或合作，利用他人的才能和资源来增值。例如，马云与蔡崇信的合作。找顶级人才或大量帮手都能放大杠杆效应。

核心还是：你这个人，用现在的话来说：个人IP。对应的是你的号召力，人格魅力，你的才识。

产品杠杆：通过规模化生产和销售产品来增值。苹果和小米是典型案例，一个好的产品，卖他个成千上万件不就发达了吗！

产品不局限于工业品，也可以是独特的创作：一篇引人深思的文章，一首旋律优美的歌曲，一段精妙绝伦舞蹈，甚至可以是一个魔性的表情包。

核心是：你就是你自己独一无二的产品。你嘲笑凤姐惊世骇俗的三观，不如学学人家赚钱比什么都强。

钱的杠杆：这个很好理解，是谁让你只有30万的时候，住进了价值一百万的房子？是银行贷款。金融市场也同样如此，股市融资，期货的合约，创业时，风险投资可以提供资金支持。

金融的杠杆：主要指通过上市或其他金融手段来融资。尽管直接融资渠道对普通人来说较远，但对于有公司的人来说，金融手段依然很多。包括曾经地产商的一些融资手段，餐饮店的扩张方式，有些方式只能线下讲。

权力的杠杆：风险大，回报高，通过特定的影响力或资源来实现快速增长。

杠杆的综合效应。普通人接触不到，在这里也不方便讲太多。

于是乎，人的杠杆，让你号召天才英才；产品的杠杆，让你拥有强大变现能力；钱的杠杆，让你获得财富跨越时空转换的能力；金融杠杆：使收益获得指数级裂变；权力的杠杠，简直是驶入高速的绿色通道。

将五种杠杆结合使用，可以实现指数级别的财富增长。就像“时代的巨轮”✖五个杠杆、“行业的大轮”✖五个杠杆等。

通过多种杠杆效应，利用市场机会，实现财富的快速增长。重要的是要有策略地运用这些杠杆，并且时刻警惕风险。

看到这里，悟性高的人，应该猜到了：

怎样买房才是大智慧？

就是你不能拿自己本钱去博弈，而是学会利用融资和杠杆的手段，去套利！

当然，这套方法， 可以说，99%的人，压根就没听说过，我说过，这是上乘心法，就是普通人拿到了，可能都会觉得这是一本假经！

因为真经是啥，他们压根就没见到过！