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大兴上新一个刚需盘，案名「京玺」。

项目由中铁、首开、住总、兴创联合开发，首开操盘。

产品的确让人很惊喜，大兴首个带大阳台项目。

京玺售楼处电话：400-660-6861【官网】从效果图上看，阳台是奇偶层的配置，外立面的配色不错，乍一看，有10万+豪宅的味道。

户型产品却是以刚需、刚改为主， 分别

79平2+1户型，89、99平三居，111、120平四居。

一共12栋，9-18层洋房+小高层，712户。

其中79-89平米是洋房产品，错层南北双阳台。

79平2+1户型

89平三居两卫

99平三居两卫

111平四居两卫

120平四居两卫

今年新房产品卷出天际，阳台不再是新鲜的玩意。

顺义、丰台是阳台黑科技的祖师爷。

昌平、大兴京玺售楼处电话：400-660-6861【官网】、通州也有了，浓眉大眼的海淀也可能出现阳台，剩下朝阳还在硬扛，突破口可能会在酒仙桥。

所有的阳台赠送最实用的是丰台大红门那种，把阳台包进去，综合得房率更高，而开放式阳台在北方比较鸡肋，北京风沙大，不能封上的阳台利用率比较低。

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项目属于大兴黄村镇，南五环外，距离地铁4号线枣园站直线约2公里，西侧800米左右是经开高速。

由于经开高速相隔，未能经开西的枣园板块连成一片，周边环境一般，老小区，安置房，技校环绕，板块发展空间受限。

房价一直上不去，不涨反跌，典型楼盘绿地·海珀云翡，当时7万高价买的业主，肠子都悔青了，现在挂牌均价6万2，流通也不太好。

东侧在售新房中铁兴创·逸境网签均价5.3万/平，按照正常情况，京玺售楼处电话：400-660-6861【官网】开盘价要与逸境持平才能卖得动。

但京玺运气不太好，赶上北京新房市场不景气，城南新房全面大跳水，不同板块都有均价降价一万多的特价房。

西红门特价房才5万5，那么与西红门差一环，板块位置和规划方方面面不如西红门的京玺，开盘价必须比指导价便宜1万才能卖得出去。

要想与西红门竞争抢客户，开盘价最多4万5左右的才值得买。

对比大兴老城区黄村特价房，还应该便宜3000元。

以价换量，才是京玺唯一出路。

现在买新房，切记，不要买贵，不要买贵。

不过这个盘降价可能不容易，4家房企联合开发，凡事都要商量，要不要降价，价格怎么降，具体降多少是问题。

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除了产品大阳台，目前京玺售楼处电话：400-660-6861【官网】最大卖点就是地铁19号线二期南延线观音寺站，位于项目南侧约700多米。

地铁19号线价值不言而喻，大站快车，连接西城、海淀两大核心商圈。

如果能确定观音寺站在附近，对京玺这个项目肯定是利好，通勤极为方便。

不过现在站点准确位置需要等官方公布，比较靠谱。

教育方面，京玺南侧在建兴华中学、小学、幼儿园，还有兴创逸境南侧在建北师大小学、中学。

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