去库存！楼市保卫战的关键

号外号外！就在昨日，广东惠州市的去库存攻坚战正式打响了第一“枪”！

惠州市住房和城乡建设局发布重磅公告：将由国有企业收购滞销的商品房，用作保障性住房！

此举能否有效缓解市场压力？究竟为实实在在的去库存还是一纸空谈？让我们来一探究竟！

单套面积达120平？惠州“下狠手”了！

日前，针对网传的“商品住宅去化周期达到57.9个月”的谣言，惠州住建官微回应称：截至2024年4月末，惠州市商品住宅库存消化周期低于30个月，属于18个月至36个月区间。

即使没有那么夸张，但库存压力依旧存在，于是6月17日，惠州市住建局正式出手了：《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》。

《公告》中指出，本次惠州市决定由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，对全市行政区域内已建成未出售的商品房进行征集。

对于大家最关心的收购商品房的范围惠州市政府也做出了明确界定：此次征集活动涵盖惠州市域内7个县（区）中心区域，面积在120平方米以下，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

除此之外还包括资产负债和法律关系清晰、已取得竣工验收备案证明下等一系列收储基本要求。此次征集活动的时间为2024年6月17日至7月17日。

120平方米以内的新建商品房就能做到整栋收储？这简直就是一则重磅炸弹，惠州政府的豪气让市民朋友们不得不感慨：地方财政为了打好这场库存攻坚战也是拿出老本了！

中央拟定再贷款，各地去库存如火如荼

而其实早在惠州市政府出台这一政策之前，全国已有多个城市跟进收储商品房作为保障性住房的举措。据克而瑞统计，截至目前，至少已有22个城市落地政府收储商品房模式。这些城市在解决房地产库存问题、促进房地产市场健康发展方面取得了一定效果。

毕竟自5月17日宣布要拟设立3000亿元保障性住房再贷款后，央行会议推进再贷款工作：按照“政府指导、市场化运作”的思路，去以合理价格收购已建成的存量商品用作保障房！

至此，哪个明眼人都能看出，眼下房地产行业的热词就是一个“去库存”！就连曾经霸榜各地房地产新闻的热点“以旧换新”，也只是为了去库存而“打工”。

有了中央的定调，各地纷纷开始了自己轰轰烈烈的“去库存运动”。

以杭州市临安区为例，该区住建局在5月15日发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，决定在区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

但其条件却十分苛刻：如以整幢作为基本收购单位、每套建筑面积不超过70平方米等。杭州市作为二线城市的头部，预计收储却只在两百套左右，足以看出本次收储只是小试牛刀。

杭州或许有自己傲的资本，但大同在这一波去库存浪潮中就明显坐不住了：就在央行保障性住房再贷款工作推进会的次日（6月13日），大同市便出台《关于加快化解非住宅商品房库存方案》。

在《方案》中的十二条新政明确提出：盘活存量非住宅商品房资源。对已竣工未售出的非住宅商品房项目，满足结构安全、消防的前提下，政府行政机关及事业单位、社区公共服务机构、自律性组织、国有平台公司，可通过收购、长租等方式用作高层次人才公寓、“创客空间”或其他公共服务设施。

通过以上信息可以得知：各地的去库存已经进行的浪潮澎湃了。福州是要加入其中，还是继续隔岸观火呢？

据悉，福州市近两个月虽然出台了一系列的利好政策，却始终未在去库存上选择来一剂猛药，最新的动向还停留在“2024年4月8日福州市左海集团透露，该集团已加快收购存量房作为保障性住房工作，一期共收购4768套存量房”上。

其中不乏有福州市最新商品住宅去化周期为18.42个月，库存压力不大的因素考虑存在。

去库存不盲目，价格也需透明度！

那么专家们对于这此全国范围内政府收储商品房作为保障性住房的举措又是如何看待的呢？

对此，西南财经大学财税学院教授姜先登表示，这一政策体现了政府对房地产市场调控的新思路和新尝试。通过政府收储商品房，不仅可以有效缓解市场库存压力，还能够为市民提供更多优质、低价的住房选择。这对于促进房地产市场健康发展、满足市民住房需求具有重要意义。

国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者、省中房研究中心主任叶传杰则认为，除了政府选定的国有企业作为主导力量外，能否有效引导并可能吸引更多的社会机构，特别是房地产开发商的参与，成为推进＂以旧换新＂工作中政府要考虑的方向。当然，这种模式的关键，还在于价格评估机制的公正性和透明度，以及政府在这一过程中是否提供了适当的财政支持或补贴。这些都是确保商品房收储工作有效推进的核心要素。同时，他认为，新一轮的政府收储潮已经来了。福州若是要想赶上这波政策的春风，就是要下决心！