降价180万！曾经一房难求的绿城红盘也跌落神坛了

就在刚刚，位于南通绿城诚园的一套法拍房惨遭流拍。

信息显示，这套法拍房位于小区3幢101室和3幢B101室，其中住宅建面约118㎡，地下室建面约258㎡，合计建面约376㎡，房源市场评估价约440万，起拍价约308万，本场无人报名。

这套法拍房是1楼带地下室房型，较为特殊。信息显示，今年1月份小区成交了一套类似房型，挂牌价370万，成交价335万，成交单价约1.07万/㎡。按照这个成交价估算，上述法拍房总价在402万左右。

当然，如果按照当初绿城诚园新房销售价格估算（住宅均价约2.5万/㎡，地下室均价7500元/㎡），这套法拍房买入价格在488万左右。而如今起拍价仅约308万，相比买入价狂降180万，为何依旧无人问津？

▲法拍房源内部实拍图

关于绿城诚园，新东区第一大神盘，曾经“一房难求”就是TA的代名词。

2019年8月首开，仅140秒即售罄；2019年11月二期加推，298套房源3小时卖光；2020年5月收官开盘，230套房源吸引到711组客户。不到一年时间，四开四捷火爆至极。

▲绿城诚园开盘现场图丨来源网络

这期间甚至还有爆料称“绿城诚园线上开盘房源被内定”，据说给“枪手”3万元就可锁定意向房源，但这一说法被销售方否认。

▲图源网络

那么，曾经如此抢手的绿城红盘，为何也会跌落神坛？笔者认为除了老生常谈的市场大环境影响之外，还有以下两点原因——

第一，绿城的品牌效应减弱

十年前，绿城在南通市区只有玉兰公寓一个项目，地段好、价格高、品质口碑也都不错，于是大家都把“绿城”和“高端”及“稀缺”联系在一起。

但从2018年开始，随着绿城在南通开发的项目越来越多，且不止一个项目被曝出质量问题，绿城的口碑逐渐受到一定影响，绿城的房子也不再“物以稀为贵”，如网友所言——现在的绿城早已不是10年前的绿城。

第二，绿城诚园的产品过时

随着改善客群渐成市场主流，各大房企对于产品力的提升也越来越卷。不仅仅是面积越做越大，户型设计也在升级迭代，社区景观、外立面、主入口、会所、地库等等也都要与时俱进。

在这样的大环境下，曾被誉为高端盘的绿城诚园显然就有些不够看了。比如，目前所谓的高端盘，外立面材质多为金属铝板＋大面积玻璃，配色则以低饱和素色为主流，主打一个冷淡风和轻盈感，但绿城诚园的外立面却是略显笨重的暖黄色真石漆。

▲绿城诚园外立面实景图丨来源网络

又比如，绿城诚园118㎡户型，也就是上述法拍房的户型，竟是这种狭长型设计，这种既不方正也不通透的布局，采光通风都会受影响，居住舒适度一般。

▲绿城诚园118㎡户型图

值得一提的是，绿城晓风印月的118㎡户型，也是这种狭长型设计，难道这是南通绿城的特色？

▲绿城晓风印月118㎡户型图

像这种短板明显的产品，在市场下行期自然是走在降价的第一波。另外，绿城诚园的这个房型交付时还曾因地下室采光井问题遭业主维权，以上种种都为房价下跌埋下了“伏笔”……

数据显示，目前绿城诚园二手房挂牌量为109套，挂牌均价23896元/㎡；历史成交30套，近半年成交均价19932元/㎡，对比新房均价下跌约5000元/㎡。

另外，笔者还统计了绿城在南通其他四个次新房最新数据，详情如下——

就近半年成交均价来看，只有兰园高于新房价。该项目一共成交了26套，其中有两套为叠墅产品，或许对整体均价有一定拉升。

另外三个项目成交价都跌破了新房价，好在跌幅都不算太大，晓风印月跌幅约8%，沁园和桂语江南跌幅都在13%左右。

最后提问，在南通目前的市场行情下，你认为“绿城”二字还能否起到抗跌作用？欢迎评论区留言讨论。