广州兰亭盛荟！真的是又吵又贵吗？有的放盘7万，有的放盘11万！

一简介兰亭盛荟位于天河东圃明镜路，由广电地产交投置业开发，总建筑面积53万平方米，占地面积10万平方米，合计住户近3800户，被环城高速从北到南分隔成东西两部。

在分隔小区的环城高速上，建成了一个6.5万平米的大型绿化空中花园，。建有网球场，篮球场，足球场和800米环形跑道，充分把环城高速围蔽起来。

小区共有16栋，由29~44层高组成。楼栋间距宽近100米。1栋~ 12栋在环城高速的东侧，分别是29~44层高。13~16栋在环城高速的西侧，分别是41~44层高。小区分3期开发，面积有68平米到129平米，1房2房到4房。小区建于2013-2018年，小区绿化率35%，容积率4.05，车位：1：1。

兰亭盛荟—大户型很好，小户型很差兰亭盛荟的特殊构造，所谓噪音、风水、震动都是主观存在的短板，它属于典型的产品不行板块行。也正是这样才造成价格低洼，而这些低洼会被填平的。有一个很具体的例子：美林海岸，其实更吵，但没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格、你比周边的便宜到一定程度…就会有购买力如入场了。所以在看好金融城、琶洲、鱼珠板块情况下，兰亭的确是最好、最容易的切入点。只是它的大户型壕无人性，小户型毫无人性。122㎡四房空间利用率高，房间的尺寸和空间感好，户内承重墙少，改造的空间大。71㎡的两房两厅一卫小户型，不仅实用面积只有58㎡左右。而且细长设计，+1的房间面积很小，小到摆入1.5米的床都很是勉强，家具都需要定制。主卧次卧几个房间挤一块，都是共墙，私密性太差。我有客户就被这样的户型吓退，实在是接受不了。

◆ 小区缺点 ◆1、高速路上盖，噪音影响被人戏称高速盛荟，坐立在高速上盖，朋友还分享了一个段子：“你们家怎么在高速上？我怎么过去？”你说尴尬不尴尬，晚上还有大货车飞驰而过，部分楼栋打开窗就能感受到明显的噪声（是想要空气流通，还是想要安静的居家体验），选择在兰亭自住的朋友一定会拿着分贝仪仔细测测。当年就凭噪声这个明显的缺点，开盘就让很多人避而远之，近两年的暴涨让很多人拍大腿，大喊凭什么，为什么？

2、城中村界面、底商的空荡显荒凉

除了南侧正在动工的新城市领院外，兰亭周边一眼望去就是密密麻麻的矮高层（城中村、工厂、钢材市场），小区底层准备打造的四季里商业街，商铺入驻率肉眼可见的少，与附近的东圃成熟社区形成鲜明对比，一边冷冷清清，一边烟火气息浓郁。美林新天地和城中村的配套会带走一般和中上需求的客源，四季里商业街的招商引进会困难重重。

3、学位

小区楼下就有天府幼儿园杨桃园区，小学和初中的教育配套和上一篇写的美林湖畔一样，小学是公立的前进小学，与石溪村、宦溪村、莲溪村等一起就读，中学是公立的第十八中学，覆盖东圃大部分地区，因此两个学校的生源不纯粹，教学质量一般，学位较为普通，此配置基本可排在广州倒数。看重教育的业主，有直接置换学位房，有直接买广钢新房，留在原地的会选择华南师范大学附属天河实验学校就读、其次是天河明珠中英文学校。

小区优点 1、地处核心、楼龄新兰亭盛荟位于金融城和鱼珠连线的中心区域，受两个板块的发展规划辐射，高速上盖，毗邻中山大道和黄埔大道、南环，与琶洲、鱼珠临港经济区、珠江新城、黄埔科学城无缝对接，交通网络四通八达，各个节点都在半个小时内可达。在整个东圃板块，二手数兰亭是最新的大型园林小区，在这个楼龄段，它是没有对手的。

2、园林小区上次讲美林湖畔的园林环境是金融城东区天花板，园林幽静惬意，绿树成荫，看到不少的老人家时常在楼下散步，相对来说，美林湖畔的年龄圈层偏大，而兰亭盛荟小区采用中式古典园林设计风格，容积率高，整个园林看起来宽敞、明亮，朝气蓬勃的感观让很多年轻人看一眼就被吸引住了，封闭式的管理（连同停车场入口都安排保安看管）凸显小区业主身份。

二三期中间的东圃上盖公园虽为市政公园，但也称得上兰亭的后花园，是家长们带娃、散步的好去处。Thomas发现每栋楼下都有小孩的娱乐设施，这是特别不错的，在广州这种时而大雨、时而暴晒的天气，不用担心小朋友的安全和没有地方玩。

3、交通配套

兰亭盛荟出来的地铁口是5号线东圃站，到金融城车陂南站就一站地铁，到科韵路站就两站地铁。到鱼珠也是两站，兰亭盛荟的地理位置还是比较优越的，横跨金融城和鱼珠临港商务区CBD的中心。

最后总结投资自住点评：

金融城、珠江新城、琶洲三角连线的利好预期，再加上金融城起步区、西区的员村也就只有以美林海岸、天荟公馆为首带着都市兰亭、东璟、塞拉维、以及华快边的兰亭上东、华颖轩等散兵在苦苦支撑，因此大家把眼光瞄向金融城东区，即便是产业高度不如起步区，即便是戏称为居住体验的荒漠。但产品力能配得上金融城预期的，兰亭盛荟作为板块内最新的二手盘，5年后喊个第二，没人敢吱声吧？

金融城和鱼珠板块临港商务区CBD，是未来10年~20年，广州重点打造发展的区域！

在未来10~20年之间，在这个片区不断的有利好释放！随着金融城和鱼珠板块临港商务区的逐步建设，有大量的人口不断涌进这个区域来工作，推生大量的住宅需求！兰亭盛荟也是金融城和鱼珠港片区，现在比较新的可以拿得出手的居住小区！小区地段优势还是摆在这里的，无可否认！

让在上轮行情期被这类业主伤害过的买家们，很容易就重新勾起反感情绪，这是其二。兰亭前段时间才因为二手成交单价破10万，成为很多人的重点关注楼盘。在这敏感的时间点发这些话，简直就是给自己贴“炒房客”标签，这是其三。所以这操作，多少有点脑子不清醒。但现实点看，他哪怕说得再脑残，也不会影响房子的涨幅。因为类似的事情，花城湾也有业主干过，也同样被骂过。但这丝毫不影响花城湾现在单价破20万。在房地产市场，一切还是实力为王，只要楼盘品质过硬，该涨就绝不会拉。那兰亭盛荟有花城湾这样的底气吗？把花城湾的核心优势拆解出来，无非是：区位：广州核心，最强珠城；品质：中区标杆，面面俱到；稀缺性：对手不多，供少于求。不仅花城湾，把市面上的标杆楼盘做拆解，基本也包含这些优势。那兰亭具备么？区位上，兰亭坐落在金融城，广州未来的珠金琶核心三角之一，增量是很充足的。品质上，优缺点皆明显。绝对次新、大花园、精致园林、地铁盘，都是很值钱的优点。配套差、环境差、学位差，又是很筛买家的缺点。所以在品质上，兰亭目前算不上一流。稀缺性呢，这点倒挑不出毛病。金融城板块的土地供应是很少的，意味着后续主要以存量竞争为主。而存量楼盘中，像兰亭这么次新的标杆二手，真能说屈指可数。兰亭不像金碧世纪，金碧世纪不仅有黄埔花园、保利学府里这堆二手对手盘。还有富颐、城光这些限价下杀伤力极强的新盘对手盘。所以金碧上轮涨上来的价格容易受冲击，但兰亭不会，因为它有足够的稀缺性。梳理到这里就会发现，兰亭这玩意，还真是有底气的。它目前的品质缺点，比如配套和环境，还会随着金融城的发展得到补强。过多几年，兰亭唯一的诟病，可能就只剩学位了。所以啊，虽然兰亭里是有些恶心业主。但骂归骂，骂完之后，类似的核心资产，还是要多多益善。不然手中的房子不够强，心性再好，还是卖不上价的。

买房一定要记住以下原则：1、市区边缘2、二手3、国营开发商4、毛坯5、亲民盘6、大户型7、低单价8、纯住宅这八个原则只说一次，请牢牢抄下来。并贴在你的床头！所以买房一定要买大户型，就算你目前的经济情况不是很好也要坚持买大户型得房子。首先大户型得房子才能把房价给降下来，同样一个楼盘，你180平米和80平米的两个房子，最后算下来的单价肯定是不一样的80平米的可能要20000元/平米，但是180平米的房子单价可能只要18000元/平米，甚至更低。其次，一般情况下你去甚至银行按揭DK时是按照套为单位的，所以尽量买大户型得房子，可以多DK。特别是首房首贷，一定要贷足，并且选择大户型得房子。当然，还有一部分买大户型得就是有钱人，完全不在乎单价，有钱人就随便买就行，只要他们喜欢就行！

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