龙头盘新低了

光明继续挤泡沫，标杆楼盘创新低。

典型盘新低

基本上，深圳每个区都有风向标一样的小区存在。

南山是华润城，龙岗是颐安都会，龙华是莱蒙水榭春天、金亨利，光明则是龙光玖龙台。

市场的热度常常集中在这些典型的小区身上。

从交易数据来看，市场的成交轮动已经从南山、福田的标杆小区蔓延到龙岗、光明这些地方。

近期，光明凤凰城的龙光玖龙台成交再次出现成交新低。

深圳某中介平台上成交数据显示，今年6月3日龙光玖龙台成交一套高层116.25平户型，成交总价约590万，成交单价约50753元/㎡。

而小区5月在深圳另一中介平台上成交一套117.34平中楼层户型，成交总价约670万，成交单价约57099元/㎡。

这就意味着，6月3日成交的房源，同户型在短短一个月左右，价格就缩水了近80万。

尽管市场上有一种声音，认为该套房源成交为非常规交易房源，有压价避税的可能，但市场公开交易，对意向小区的潜在买家而言，更多只会关注成交结果。

事实上，光明凤凰城的价格已经妥协挺明显了。

除了龙光玖龙台，2020年入市的星河天地在6月同样成交一套房源，89.26平，成交总价约360万，成交单价约40331元/㎡。

从最新的成交价来看，龙光玖龙台以及星河天地业主，如果是一手业主基本上已经亏钱。

同时，也说明一个问题，光明凤凰城片区，卖家向市场妥协，价格让位已经到了博弈的底线。

后续整个光明二房市场是否能够企稳，就看后续的成交了。

如果后续的成交价格没那么低，则说明能继续维持平稳。

如果继续新低，则说明区域还在挤泡沫。

光明新房困局

光明区的二手房挂盘的本身就不多。

一百二十多个小区，包括龙光玖龙台、宏发美域、新地中央花园、光明大第、天汇时代花园、深房传麒山、星河天地等，挂盘在售的小区仅二十多个，共约615套左右。

近期能够成交的小区，最核心的原因还是让价，价格水平相比2022年、2023年是另一个阶段。

但更根本的原因是光明的新房内卷，开发商开启不同程度的价格战。

就整个光明区来看，目前在售的新房据不完全统计有22个项目，共计约8928套，给出“85折”的项目至少有一半，不卷到“85折”的，基本很难揽客。

比如龙湖御湖境花园开盘就给出85折优惠，折扣后均价约3.46万/㎡；

润璟里花园备案均价4.24万/㎡，曾经85折后还送6.6万软装礼包；

特发学府朗园790套住宅，备案均价约3.8万/平，给出过85折；

中海时光境819套住宅，备案均价4.21万/平，同样给出过85 折。

甚至光明的个别项目开始有调整备案价的案例，虽然暂时还只是一些地段、配套、规划相对较弱的项目，但只要有项目撕开了口子，其他项目就会有鲇鱼效应。

而这些项目，除了调价，也基本没有什么更好的办法清库存。

这样的结果就是，一方面使得光明区域的二手房更难扛，另一方市场购买力在选择上更加犹豫不决。

因为市场上其他购房者在看到新房的这种阶梯式调价，二手房成交新低的情况，就会让子弹继续再飞一段时间。

对开发商而言，真正能够破局的方法也只有两个方向。

一是统一价格，减少内卷，坚持价格底线，稳住价格，谨慎使用阶梯式调价的营销策略，二是直接躺平，放慢去化的步伐，扛过这轮市场的波动，熬到市场多回暖一些再卖。

所以，光明区域的市场，现阶段已经到了开发商、二手业主、存量购买力三方之间博弈白热化阶段。

作者|醉酒大鲨鱼