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凯诺律师事务所:拆迁评估过程中,这三点你一定要知道

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  我们之前说过很多遍,房屋被征收后,被征收房屋最终的价值是由评估机构评估确定的,而且评估报告也往往会被征收方作为补偿依据。所以,无论是在集体土地征收中,还是在国有土地征收中,整个评估过程中,对被征收人来说都非常的重要,尤其是一些评估细节,可直接关系着被征收人最终能拿到多少补偿。

  所以,为了避免大家在征地拆迁中吃亏,凯诺律师就结合自己的办案经验以及相关的法律法规来告诉大家,在对被征收房屋价值进行评估时,都需要注意哪些细节。



  1、评估机构的选定

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,评估机构应当由被征收人协商选定。被征收人在规定的期限内没有协商选定成功的,可以由征收部门通过少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

  但是实践过程中,有的征收方则会在未经被征收人同意的情况下,擅自选定评估机构,这显然是侵害被征收人选择权的行为,同时也是违反法律法规的行为。所以,实践中,如果被征收人遇到这样的情况,作为被征收人则可以及时地向相关部门提出来,或是向上一级相关部门投诉、举报,反映自己遇到的这种情况。

  2、评估时点

  在对被征收房屋价值进行评估时,从原则上来说,评估时点,应当是作出房屋征收决定公告之日,也就是说,征收决定是哪天作出的,那么评估机构就需要以哪天为评估时点,结合被征收房屋实际情况,及周边房地产市场价格力等因素,作出最终的评估报告。

  但实践过程中,有的征收方在发布房屋征收决定之后,往往就没有了下文,何时征收也不知道,直至过了三四年,甚至更久,才正式启动征收工作,然后征收方便会以几年前作出房屋征收决定之日为评估时点,对被征收房屋价值进行评估。

  但这里凯诺律师需要提醒大家,如果作出房屋征收决定几年后才正式启动征收工作,那么此时,倘若房地产市场价格发生了很大的变动,那么,一般情况下,是需要重新确定新的评估时点的,若仍然按照几年前的评估时点进行,显然会对被征收人不公平。

  所以,被征收人在遇到拆迁后,一定要对评估时点进行审查,如果评估时点没选对,那么,评估机构所出具的评估报告就一定会对被征收人不利。对此,凯诺律师提醒大家,一旦发现评估时点或是评估报告不合理,那么,建议被征收人一定要及时地咨询专业律师。

  3、评估方式

  除此以外,那么还有一点值得广大被征收人要注意的就是,评估方式了。评估方式通常有市场比较法、收益法、成本法以及假设开发法,我们平常遇到的一般就是收益法或是成本法、市场比较法。但这里需要说明的是,如果是住宅类的房屋,一般在评估机构对被征收房屋价值进行评估时,应当要选用市场比较法对被征收房屋价值进行评估。

  可是实践过程中,极个别的征收方为了降低征收成本,往往会以成本法对被征收房屋价值进行评估,尤其是农村房屋拆迁时,但如果以成本法对被征收房屋价值进行评估的话,这显然对被征收人是不公平的。

  所以,在评估阶段,广大被征收人一定要积极地参与到其中,并就了解清楚,评估机构是以什么方式对自己的房屋进行评估的,如果发现是市场比较法以外的评估方式,那则是不合理的,被征收人对此需要提高警惕。

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