如何破解“微型小区”的治理难题？长宁这个小区给出答案→

物业管理的专业水平与服务质量会对社区居民的生活环境产生直接影响，进而关联到居民的生活满意度和幸福感。以虹桥街道金麟公寓为例，该小区是一个典型的微型小区，仅有122户居民。由于物业长期处于亏损状态，导致管理难以持续。为解决这一问题，小区采取调整物业管理费用的策略，以此缓解了“质价不符”的矛盾，并顺利与物业管理方完成了续约。

物业方常年亏损，物业管理难以为继

坐落于水城南路348弄的金麟公寓，由上海戏剧学院附属舞蹈学校和金麟置业有限公司于20世纪90年代初共同开发建造，小区仅有一个自然幢、三个门牌号，其中部分为商品房，部分为售后公房，共居住了122户居民，且大部分为舞蹈学校的教职工。

规模小、住户少、收益少、物业费低，是金麟公寓这个典型的微型社区所呈现出的显著特点，因此，在物业公司眼里，这类小区就像一个避之不及的“烫手山芋”。2018年，在虹桥街道的牵线搭桥下，新古北物业全面接管了金麟公寓的物业管理事务。

“当时，小区的商品房物业费1.8元/平方米/月，售后公房物业费0.8元/平方米/月。而且小区多年以来，未进行过物业费调价，所以总的物业费收入不高，物业方常年亏损。”虹桥街道城建中心工作人员告诉记者。

2023年底，小区物业服务合同到期，小区业委会需要开展物业选聘工作。业委会在与新古北物业沟通过程中，了解到新古北物业因小区物业费常年亏损，已不再有意向继续参与小区物业选聘。这下让业委会和小区业主们犯了难。

“业主们特别希望新古北物业能留下。”城建中心工作人员告诉记者。“不仅因为他们提供的保安、保洁等四保服务都非常到位，更重要的是像金鳞公寓这样的微型小区，很难再找到像新古北物业这样规模大、品质高的物业公司。”

物业费调价势在必行，却困难重重

了解到居民的诉求后，街道城建中心、古北荣华第二居委会纷纷出面，积极搭建沟通协商的平台，以党建引领自治共治，谋求问题的解决途径。

“沟通的意义在于双方可把自己的困难摆到桌面上，在协商中加深彼此的理解，同时寻求各自利益的最大化，促使问题高效解决。”街道城建中心工作人员说道。

而眼下，想要将新古北物业留下，上调物业费势在必行。当时，小区第二届业委会刚刚成立，在居民区党建引领下，业委会主任姜彪和其他成员实行分片包干、责任到人，挨家挨户上门进行宣传、征询工作，对于居民的不解及时解释说明。

“有些居民对物业服务范围认识不清，认为物业就是打扫卫生、看守大门，所以他们不理解，每年收缴的这么多物业费怎么会不够运维成本，也有些居民认为是物业公司想要上调物业费才危言耸听。”姜彪告诉记者。

上门征询进展缓慢，还有一个更重要的原因则是来自小区的“两大业主”。原来，金麟公寓除了住户外，还有两家企业。其中，高智科技拥有11套房屋的使用权，龙信建设拥有6套。物业费的上调，便意味着运营成本的增加，因此，两家企业迟迟不肯松口。为此，负责该区域的业委会成员郭俊烨，不得不上门做工作，动之以情，晓之以理。

想方设法，补足物业管理成本

为了能更有力地说服业主，业委会成员能想到的唯一办法，就是用数据摆事实、讲道理。于是，业委会仔细查看了物业的运营成本，了解物业的真实亏损情况。“经过核算，物业公司每年基本亏损6万元。”

掌握了事实显然不够，要想上调物业费，还要有合理的调价方案，既能让居民接受，又能确保物业公司不亏本。

经过街道城建中心、居委会、业委会和物业的多次讨论，业委会最终敲定了调价方案：即1号楼每平方米上涨0.5元，2、3 号楼每平方米上涨0.4元。如此一来，物业费一年就能增加5万余元。

但这还不够，其余的亏空该如何补足呢？业委会经多方商议后，决定从小区公共收益中拿出一部分补贴物业亏损。

破解微型社区治理难题

经过近半年的努力，曾经横亘在业委会和物业面前的难题一个个被击破。小区召开了全体业主大会，投票同意了物业费调价方案。不久前，小区与新古北物业签署了为期一年的续约合同，为微型社区拥有高品质物业探索出了新路子。

在街道方面看来，物业公司续聘成功，离不开这些热心社区事务的“当家人”，他们甘心放弃个人休息时间，为小区事务献计献策。而更重要的是需要街道、居委搭台，让更多的居民参与进来，表达诉求，让居民从被动服从者变为主动管理者。

此外，记者还了解到，在解决了物业费上调后，金鳞公寓还面临着小区硬件设备设施老化，需要及时更新维修等问题，但小区维修资金紧缺，众筹资金对于这个仅有122户居民的微型社区而言，仍然是“杯水车薪”。

事实上，因为规模小、住户少，导致收益少、维修难，是众多微型社区面临的一大难题。物业费调价成功迈出的“第一步”如何转化为广大居民美好生活的“幸福路”，还有待党建引领各方治理主体来共解难题。

图片来源于受访者

撰稿：朱文轩

编辑：竺嘉茹、胡艺馨（实习生）

责编：王 博

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