杨浦房价，还要跌一半？

　　最近上海两套大平层的租金在坊间引发了热议。

　　一套是青浦徐泾的标杆之一蟠龙天地三期，一套是杨浦东外滩的仁恒海上源。

　　都是片区内的天花板扛把子小区。

　　但一个是外环外的大虹桥，一个是内环内的东外滩，结果东外滩的租金在pk中完败：

　　蟠龙天地三期195平，租金成交3.9万，新房买入6.5w。

　　仁恒海上源271平，租金成交3.3万，新房12w。

　　按房价算，这套蟠龙天地租售比达到了恐怖的3%以上，远超上海平均水平1.78%。

　　有人对比蟠龙和海上源的租金，然后嘲笑海上源业主没眼光。

　　甚至有好事者按照租售比推断，东外滩仁恒海上源的房价，还要跌一半，这个就很可怕了。

　　真是这样吗？

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　　蟠龙天地三期的租金是合理的

　　先看大虹桥核心区，徐泾蟠龙天地三期这套出租房源，可能不少人对3.9w租到外环外这个行为不是很理解。

　　据爆料业主买入之后原本打算自住，因为投入成本二次装修设计，房子内部十分漂亮美观。

　　而且蟠龙天地三期本身就是低密洋房社区，具有稀缺性，居住体验不亚于板块内的别墅。

　　周边配套上，出了社区就是古镇商业，基本就是小区的后花园，遛弯放松零距离。

　　还是标准的地铁房，虹桥火车站和虹桥机场近在咫尺，尤其适合商务出差人士。

　　再加上徐泾是国际社区，国际学校遍地，吸引了大量外籍人士和中产富裕家庭，群体消费水平高。

　　这些老外租房，都是公司出钱，且预算颇高。

　　地图上看，徐泾处处是名为“西郊XXX”的豪宅别墅，居住氛围高端。

周边聚集了西华国际学校、青浦世界外国语学校、上海法国学校、上海德国学校、安乔国际双语幼儿园、上海恩吉尔幼儿园、上海新加坡国际学校、上海韩国学校、上海美国学校、上海虹桥国际学校等多达十几所国际学校。

　　一个国际学校就是1000户高净值家庭，还有教职工。

　　其实上海国际学校多的地段，租金都不会太差。

　　因为是家庭入住，这一块的大户型比小户型更好出租。

　　这套房的租客，就是周边国际学校的陪读家庭，大户型一家人住起来很舒服。

　　老外和富裕新上海人，也不见得喜欢拥挤破旧的内环。

　　综合来看，周边国际学校和青浦世外（幼儿园，小学，初中及高中），蟠龙古镇，高铁机场，这些因素综合到一起整体托起了租金。

　　而且是户型越大，租金越高。

　　我们统计了上海1房到4房主流租房市场的租金回报率发现：

　　上海主流租赁产品的租金回报率1.73%。

　　1房户型在上海断档领先，达到了2.12%。

　　全市来讲，户型越大，租金回报率越低。

　　但在华漕和徐泾，反而是户型越大，租金回报率越高，国际社区，国际学校，是很关键的一个因素。

　　具体到这套房源，二次装修设计，未来折旧也是有成本的。

　　至于板块 内 其他小户型的房源，租金就一般，租售比也会差一些。

　　仁恒海上源的租金也是合理的

　　再看这套杨浦东外滩（江浦公园）的标杆仁恒海上源的出租房源。

　　271平，租金成交3.3万。

　　从爆出来的聊天记录看，这套房源本身就是小区里的出租笋盘，好多人看中，业主为了不空置，低价出租了。

　　板块上看，东外滩周边处于疯狂建设中，大厂已经拿地，但尚未完全入驻。

　　原住民已经迁出，不少新房尚未交付。

　　完全成长为一块成熟的高端居住区，还需要时间。

　　仁恒海上源附近的城市界面，也是有很大改善空间。

　　两套房源对比下来，徐泾目前的优质租房需求，大于杨浦滨江。

　　尽管大虹桥区域撤退了一些地产公司，但是出差方便，大量的国际学校，让很多中产土豪，租住在这里。

　　海上源的租金要提升，要等大厂完全入驻，配套跟上，需要个过程。

　　随着新房交付，人口入住，企业入驻，配套完善，东外滩的未来租金，是有大幅的增长预期的。

　　目前东外滩的房价，本身就包含了对未来的增长预期，毕竟内环内caz，整个杨浦绝无仅有的地段。

　　所以这两套房子的租金是合理的，东外滩的房价也是合理的，毕竟都是市场用真金白银买出来，租出来的。

　　而决定房价和房租的因素是不一样的。

　　用租售比评判房价并不合理

　　租售比作为判断房价是否合理的标准之一是可以的，但完全用租售比来评判房价，却是不对的。

　　租房是消费，愿意每个月拿出大几万租房的，必然是对房子品质，装修，周边配套有追求的群体。

　　买房则是包含了居住，投资，有很大的金融属性，未来预期，市场价值共识，这些因素占比更大。

　　关于上海租售比的研究，我们不久前刚写过一篇文章。

　　其中一条重要结论是：外环外的租金回报率参考意义不大。

　　外环外，2000年以后，2&3房的租金回报率前二十有很多“垃圾”板块。

　　会出现“妖魔鬼怪”，而且越远的地方越妖。

　　像奉贤柘林、海湾，就算租金回报率到3%，你觉得能租出去不，租不掉也卖不掉。

　　下面这张表回报率前十的小区，大家一看也明白，照着这个买房的话要亏掉底裤。

　　再举个例子，我们都知道，张江的房价涨幅是很高的，这一轮下跌行情也是比较坚挺的。

　　但张江的租售比，却是比较一般的，因为张江，乃至整个浦东的商业消费，都是比较弱的。

　　这里的人群，都是白天上班，晚上鸡娃的主，愿意花上千万买房，但不太愿意拿大几万租房。

　　所以，租售比并非十分合理的买房指标。

　　在很多情况下，并不具备参考意义，如果只看租售比来买房，最值得买的是商业公寓类产品。

　　你会买吗？