北京大兴「西红门橡树湾三期」售楼处-2024官方-橡树湾最新详情！

西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】

北京大兴西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】

欢迎致电售楼处全国服务热线，专业热情一对一服务，全面介绍楼盘资料，让您详细了解项目信息（包含楼盘简介，特价房源信息，房价，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，项目配套，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，最新进展等详情咨询）

预约看房尊享购房专属优惠，项目开发商销售团队全程营销策划，案场内销售人员专业热情一对一服务，房源信息真实有效。

➤➤➤➤VIP贵宾置业〢欢迎来电咨询

今天重点讲一下西红门橡树湾三期，分享的内容包括地段、整个板块以及楼盘的产品价格，大家以后买房的时候，可以当一个参考。

目前北京南城，长安街及延长线以南，刚需或刚改盘里面，西红门橡树湾应该是当前热度最高的一个新盘。南城这几年也供了不少地，但是热度特别高的新盘，其实不多。

我们先来看地块。西红门东这个板块刚开始拍地的时候热度并不高，因为大家不太看好这个位置。

从地图上来看的话，橡树湾在南四环到南五环之间，其实离南五环更近。这个位置没有地铁，又是南城（大兴），而且在京开高速边上。所以这个地块大家没有太关注。

但是，随着这几年的发展，西红门橡树湾带火了这个板块，使得这个板块价值就突然增加了。从目前的市场来看，整个西红门东板块的热度还是比较高的。

1. 西红门橡树湾的地段好吗？

从地段角度来说，西红门橡树湾没有那么大的优势。从环线角度来说也没优势。此外，楼盘周边目前没地铁。

但是后来突然板块热度提升，是因为地铁19号线要南延。19号线南延在橡树湾的东南角设有一站西红门东站。

有了地铁之后，我们重新再对这个地段进行评估的话，地段就比以前更好了。在北京有地铁和没地铁是不同的概念。到核心区的时间长短也是不同的概念。

现在有好多人在海淀上班，买房会考虑新宫这个板块，为什么呢？因为19号线是大站快线，速度比较快。

原来我们帮大家买房的时候，一般不会让海淀的买家去买大兴的房子，因为距离太远了，虽然有4号线，但是通勤时间确实太长了。但有了19号线之后，好多人就愿意往南考虑，尤其是刚需或刚改群体。

所以从地段来说，西红门东从一个不太好的地段，到未来会有地铁规划、会通地铁变成一个相对好的地段。

2. 地段对房子的影响有多大？

也就是说北京买房的时候第一考虑的是地段，地段不好的话，大家也都不太愿意买，除非价格特别便宜。

从另一个维度来说，就是地段不好的楼盘整体保值性，流动性都比较差。

3. 西红门东板块有什么优势？

然后是板块，这个板块其实是有比较大的优势的。它的优势在于京开高速东边那一片拆得干干净净。

结合地段和板块这两个维度来说。西红门东因为有了地铁，地段的价值一下子就体现出来了。板块因为拆得干干净净，规划了小学、初中，以及一些品质商品房地块，所以这个板块价值是很高的。

所以，从板块角度来说，西红门东是一个特别好的板块。

4. 为什么一个板块拆得干净是很大的优势？

在北京包括其他城市来说都是一样的，一个片区拆得干净对于新楼盘来说是非常大的优势。因为拆得干干净净就意味着规划的楼盘体量以及整体板块的舒适度都会比较好。

在北京像这样的地段拆得这么干净，然后开始建楼盘的不多，非常少。比如朝阳的新北苑，拆得比较干净，而且盖的房子全是品质商品房。新北苑在五环外，现在单价10万/㎡。

还有比如万柳，万柳整个板块内部基本上全是高端商品房。

换成另一种思路来说，就是如果万柳都是老破小的话，那万柳的房价没有那么贵。但是万柳整个板块都是品质改善房，而且板块内部的道路交通非常好，舒适度也很高。

此外，房山的长阳其实也是这样的一个板块，长阳当时拆得也特别干净，盖的房子都是10年以后的品质商品房社区，这个对板块价值来说是比较大的。

当然，从地段角度来说，长阳不算一个好地段，即使有房山线，但是房山线进城，尤其是去一些核心区距离太远了。比如去西城的金融街、去海淀的中关村，距离太远了，它唯一离得近的就是丰台的总部基地。

5. 板块内供应太大会导致房价下跌吗？

有些人可能会从另一个思路来考虑，如果一个板块内供的房子多了之后，是不是房价会低？供应量过大，需求就那么多，供需关系发生变化，房价会跌？

其实不是，很多人不太理解所谓的供需关系。供需关系一定是板块内房子盖得越多，品质越好，这个板块的价值越大，人们想买板块的需求就越多，需求越多的话，其实是有利于板块价值的提升。

供需关系很重要的是考虑需求，而不是需求量和供给量。

西红门橡树湾目前已经开了一期和二期。一期分为两个地块，一个东地块，一个西地块，中间是二期地块。二期的产品更偏改善。一期有一些小户型70多平和95㎡的刚需户型。三期地块在二期的北侧，三期的东侧是中建二局拿下的地块。

橡树湾一至三期包括中建二局的地指导价都是6.6万/㎡。三期的产品也以改善为主，但也有一些刚需能买的小户型（77㎡两居）。

未来19号线南延的西红门东站就在一期东区的东南角。此外板块内还有皇城根小学和北京四中。

6. 北京名校对新盘有加持作用吗？

最近几年大家买房子明显一个感觉就是，大家对于学校特别关心。

客观来说，新楼盘规划名校分校并不是这几年才有的事情，很早以前就这样。2010年左右盖楼盘的时候也是名校的分校，那时候大家对学校的预期没那么高。

但是目前大家对学校预期还挺高的，感觉皇城根小学、北京四中都是名校，应该还挺不错的。

不过客观来说，学校可能也就那样，大家不要有太高预期，名校分校只能保证大家的基础教育没有太大问题，但是算不上学区。

7. 西红门商圈价值高吗？

然后来看下西红门板块的配套。可能了解南城的都知道，西红门地铁口有一个商场叫荟聚。荟聚是北京最大的商场之一，商场整体的运营能力还挺好的，来逛街的人特别多。然后荟聚旁边是宜家。

从商圈角度来说，西红门这个板块有地铁、有商场、有大批的商品房社区。整个板块的价值我觉得还挺高的。好多北京的刚需想买房的时候，买西红门这个位置从自住角度来说还挺方便的。

8. 西红门橡树湾的利润空间大吗？

然后来看一下楼面价，一期的楼面价是4.3万/㎡，二期楼面价3.9万/㎡，三期的楼面价是4.16万/㎡，指导价都是6.6万/㎡。从目前的价格来看，这项目肯定是稳赚不赔的，也就是说4.16万的拿地价加上开发成本，卖到6万多的价格肯定是赚钱的。

目前土拍，北京建委给的定价比较合理，楼面价和指导价的差额大概在3万左右，不会偏离这个区间，保证开发商在开发楼盘的时候有利润，因为以前拍地的时候利润太小坑过几个开发商，最终吃亏的还是买房群体。

9. 小区里面有保障房影响大吗？

橡树湾一期西区有两栋保障房。但其实小区里面有保障房其实也不用太介意。因为它后期分配的话都是给一些大单位分配的，我觉得整体来说也还好。

10. 橡树湾一至三期在产品上有什么差异？

橡树湾一期交房时间是2024年10月，明年交房。目前北京新楼盘开发交房时间一般还会提前，这是好事。

一期还需要执行套内7090的政策。一期目前还有一些尾盘。大家看房的时候可以找销售问一下。

一期的户型整体覆盖偏刚需和小部分改善，95㎡三居和107㎡三居户型比较多。89㎡三居卖得比较好，经济适用，95㎡三居卖得也不错。总价相对来说对刚需更友好一些。

二期和三期大户型居多。实话说，比如总价格到了这个接近1000万左右，从西红门这个位置来说，流动性不会那么好。

橡树湾二期没有配建，户型只有3个：107㎡三居、128㎡四居和148㎡四居，基本是一个纯改善盘。二期目前也有尾盘，大家看房的时候也可以找销售问一下。尾盘不代表差，有可能也有清退的。

11. 三期的物业是中铁，对楼盘影响大吗？

橡树湾一期、二期和三期还有一个区别，一期和三期是中铁的物业，二期是华润的物业。物业如果是中铁的话，大家会觉得不太好。如果物业是华润的话，要更好一些。

说实话，根据我对北京物业的了解。华润的物业不代表好，因为华润可能在好多楼盘它都有物业，但是它有的维护的好，有的维护的不好。中铁是国企，它普遍维护得不好。

因为物业也分档次。

同样万科物业，有的小区就维护特好，有的维护很差，大家都想把万科赶走。包括长城物业也是，有的长城物业维护特好，有的长城物业维护特垃圾。

所以物业的事情综合看，我觉得物业不会有太大的问题。即使有太大问题，现在大家维权的意识比较强，如果维权特差，把物业赶走都有可能。北京好多小区都换过物业，因为业委会。

12 橡树湾一至三期价格有什么区别？

西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】橡树湾三期的户型包含77㎡两居、95/98/109㎡三居、129/148/168㎡四居。三期还有一部分现房销售，现房的指导价是6.8万/㎡，期房的指导价是6.6万/㎡。

橡树湾这几期虽然指导价都是6.6万/㎡，但是从成交价来看，一期卖的均价是6.2万左右。然后二期卖的是6.3-6.4万/㎡左右。三期开发商想卖6.5万/㎡。

但是客观来说，开发商不一定能卖到6.5万的价格。因为北京目前的市场确实出政策了，但是出了政策之后，市场热度就没那么高了。政策之后过了整整两周时间，市场热度一下就下来了。

开发商有时候可能通过涨价讨好以前的买家也好，或者用一些手段让大家觉得买橡树湾的房子能涨也好。我觉得这些是一些术的东西，不一定有用，反正大家就是大概了解一下。我觉得这个盘如果真按这个指导价卖的话，可能未来卖的也不会太好。

13. 东西向的户型怎么评估性价比？

西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】77㎡两居是东西朝向，有两个户型，一个中间户，一个边户，总价480万左右，首付不到200万。这个户型我觉得比较经济实用，但是朝向不能算优势。

一般情况下，东西向房子的要比南北的便宜5%才比较合理。

14. 西红门橡树湾三期户型解析

西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】然后是三居，面积是95㎡和98㎡，总价600多万，这个户型房源很少。目前市面上好多楼面都在设计这种三居户型，进门之后是一个比较宽的客厅，大窗户。

这个户型从样板间的展示来看，更偏年轻化，好多年轻人会喜欢，面宽比较大，视野比较好。南向两个卧室，北边是个小次卧和厨房，但是只有一个卫生间。

如果买了西边户的话，下午肯定特别晒。买到东边户的话就还好。所以这个户型，大家看喜好，有些人应该会喜欢这个户型，北京好多楼盘都有这种户型，华润的好几个盘也有。

109㎡三居，这个三居户型设计、格局还挺好。房源也不太多，总价大概700万左右，首付280万左右。

主力户型是129㎡四居，都是边户，总价850万左右。

15. 800多万总价的房子在西红门流通性好吗？

800多万这个总价对于西红门橡树湾这个位置来说，没有那么大优势。因为八百多万的房子，竞品太多。

如果总价预算在500-600万这个区间，去买城区的房确实觉得不太理想，太破了，买家愿意往外买。

但如果到八百万这个预算，那买家可能会想要不要考虑一下朝阳甚至海淀，甚至丰台一些还可以的小区，甚至买个两居都可以，所以这个时候竞品会比较多。

比如总价再高的话， 148㎡四居总价1000万左右，竞品就更多了。1000万在朝阳有可能买个三居，或者说在丰台也能买个三居。

所以总价高的房子在位置地段比较差的这个地方整体流通性会偏弱，这个是客观事实，但是不影响大家买房。大家如果说喜欢产品的话，买是没问题的。

16. 西红门橡树湾三期的客群有哪些？

金融街的很多买房人喜欢在草桥、公益西桥买房，再往南的话就到了新宫和西红门。西红门的产品应该比里边都要好，而且通勤时间是好多人能接受的。

所以如果想买一个改善盘、学校觉得也还可以，不太想卷的，买这种大房子其实也没问题，因为它整体跟这个城区还是这个连接比较紧密的。

还有一类客群，就是有些想这个积分落户的，想在郊区买个大的，上班也方便。那么西红门橡树湾的大户型也是个挺好的选择。

西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】橡树湾三期最大的是168㎡四居，就基本上算是终极改善了。大家可以看自己的需求和预算，或者父母想给孩子买的，都可以，这房子基本没得挑了。

样板间整体的装修风格，中规中矩。目前这些项目的飘窗都是赠送的，不计面积；没有阳台，现在北京在售商品房里面有阳台的特别少。另外，现在北京交房的项目基本都是精装修。

17. 西红门橡树湾的对标盘是哪些？

目前二手房里，橡树湾的对标盘是西侧鸿坤的房子。鸿坤理想城这个地方距离地铁并不近，目前价格在5万多。

北边鸿坤理想城是个品质改善盘，但是鸿坤的热度也没那么好。这个跟板块的关系比较大，还有就是鸿坤距离地铁没有那么近。

从二手房5万多的成交价来说，和板块、产品各方面对比的话，橡树湾和御璟星城的性价比还可以。

18. 西红门京开东和京开西相比，哪个板块更好？

京开高速西边的西红门板块跟京开东的新板块比的话，新板块更有优势。因为京开高速西这个板块主要以经适房为主，比如瑞海家园，总价400万左右买两居户型。

但是新板块规划的基本都是品质商品房，好房子对一个板块来说是非常重要的。

19. 西红门橡树湾的性价比高吗？能打几分？

如果给橡树湾的性价比打分的话，大概7分多是没啥问题的。性价比能达到九分以上的盘，可能是太阳宫中建玖合府，开盘就秒清。

再有就是性价比能达到八分以上的，可能是北边回龙观的文源府、北清橡树湾这些价格明显有倒挂的新盘，性价比要更高。

西红门橡树湾属于性价比大概七分以上，就属于正常卖肯定没问题，但是会卖得特别快，特别火吗？可能也不至于。但是从北京所有新盘的成交来看，西红门橡树湾已经算成交非常好的。

20. 西红门橡树湾综合评价

目前橡树湾一期和二期都已经盖起来了，其余都是大荒地，内部道路要重新修，楼盘和学校也要重新盖。

这对整个地块发展来说是个好事。不像有些板块就腾出来一块地，然后周边就是老破小，那种房子都不太好卖，居住的体验也不会太好。

所以，从地段、板块以及产品和价格来说，西红门橡树湾这个盘在南城比较热，确实是有原因的。

综合对比下来，地段没有太大硬伤，19号线南延解决了好多问题。

从板块角度来说的话，这板块拆得干干净净，也挺好的。然后产品价格也很可以。

以下是答疑环节：

21. 橡树湾三期的95㎡是不是不太好买？

Q：一期95㎡三居也卖了一段时间了，剩余的房源不太多了。三期95㎡的房源本来就很少，东边户就更少了。所以目前95㎡的价格会不会偏高，会不会想买的话买不上？

A：有可能。因为这个板块刚改区间的需求是最大的。橡树湾设计的三期户型偏改善了，所以小户型有可能会卖得比较好。具体开盘再看，我估计想买的人比较多。

反正从以前卖产品这个角度来看，目前三期的90多平的产品确实少。但是西红门橡树湾这个盘，我说它热度其实是南城最高的一个，但是也没高到那种开盘能清盘这种程度，甚至能清掉一半或一多半也不太可能。

我觉得有机会。包括前期开盘的一期，也卖了好长时间了，后来我们想挑个好楼层的话，其实也能碰上。它不属于那种开盘就能清掉的楼盘，比如说朱辛庄大华启宸府一开盘有可能基本就没了。

西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】

北京大兴西红门橡树湾三期售楼处电话：400-9231-880【开发商售楼中心】

欢迎致电售楼处全国服务热线，专业热情一对一服务，全面介绍楼盘资料，让您详细了解项目信息（包含楼盘简介，特价房源信息，房价，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，项目配套，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，最新进展等详情咨询）

预约看房尊享购房专属优惠，项目开发商销售团队全程营销策划，案场内销售人员专业热情一对一服务，房源信息真实有效。

➤➤➤➤VIP贵宾置业〢欢迎来电咨询

小结

林语堂说，“所谓幸福，一是睡在自家的床上，二是吃父母做的饭，三是听爱人给你说情话，四是和孩子做游戏。”

关于家的模样，每个人都有不同的想象和憧憬。从新婚燕尔的二人世界，到甜蜜温馨的三口之家，再到二胎时代或者三代同堂，家庭的跃阶，对房子的需求自然大不相同。

精致人生，过不将就的生活。西红门树湾三期，会给你一个满意的答案。