关于《商丘市物业管理暂行办法》征求意见稿 公开征求意见的公告

【征集中】商丘市住房和城乡建设局关于《商丘市物业管理暂行办法》（征求意见稿）公开征求意见的公告

为进一步加强我市小区物业服务规范化管理，切实提升物业服务水平，优化广大业主的居住环境，促进我市物业行业健康平稳发展。市住房城乡建设局起草了《商丘市物业管理暂行办法》（征求意见稿），现公开向社会征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见和建议。

一、征求意见起止时间：

2024年6月19日至7月19日。

二、提出意见建议的方式：

1.登录商丘市政府网“意见征集”（http://www.shangqiu.gov.cn/hd/yjzj）栏目浏览相关正在征集意见的内容并在页面底部提交意见建议。

2.通过信函方式将意见寄至：商丘市住房和城乡建设局物业管理科821房间（邮政编码476000）。

3.通过电子邮件方式将修改意见和建议发送至电子邮箱sqswyk@163.com。

联系人：石彩梦 0370-3390062

附件：1.关于《商丘市物业管理暂行办法》（征求意见稿）的起草说明

2.《商丘市物业管理暂行办法》（征求意见稿）

商丘市住房和城乡建设局
2024年6月19日

商丘市物业管理暂行办法（征求意见稿）

目 录

第一章 总 则

第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章老旧住宅小区基本物业服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 监督管理

第八章 法律责任

第九章附 则　　

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及物业管理各方的合法权益，创造安全、整洁、文明、和谐的生活环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理及相关活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内已建成投入使用的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

本条例未作规定的，适用有关法律、法规的规定。

第三条 物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。

第四条 坚持中国共产党的领导，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员带头作用，构建党组织领导下的物业管理体系，建立居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。

第五条 建立和完善专业化、法治化、市场化的物业管理机制，鼓励采用数字化、智能化等新技术、新方法，提高物业管理和服务水平，推动物业管理向智能绿色方向发展。

第六条 市、县、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导，纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全联席会议制度和物业矛盾纠纷多元化调解机制，协调、处理物业管理活动中的重大问题，督促相关部门、机构履行与物业管理有关的监督管理职责，促进物业行业发展和文明小区建设。

第七条市、县、区物业管理主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责。

(一)会同有关部门研究制定物业管理的相关政策和物业服务行业规范并组织实施，对物业服务质量进行监督管理；

(二)指导、监督物业服务从业人员进行业务培训；

(三)指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；

(四)指导、监督前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务人退出交接活动；

(五)处理物业管理中的投诉；

(六)对建筑物及其附属设施的维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

(七)建立健全物业管理电子信息平台；

(八)完善物业服务行业信用管理体系,对物业服务人服务质量进行监督管理,组织开展相关考核考评；　　　　　　　　

(九)法律、法规规定的其他职责。

发展改革、公安、民政、司法行政、自然资源和规划、生态环境、城市管理、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人民防空等部门和消防救援机构及其他有关行政部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。

第八条街道办事处、乡镇人民政府监督管理辖区内的物业管理活动,所需经费纳入本级财政预算。履行下列职责:

(一)组织、指导、协助业主成立业主大会、选举业主委员会；

(二)组织成立或者重新组建物业管理委员会；

(三)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

(四)协调指导物业服务项目移交和接管工作；

(五)协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解处理业主、业主委员会或者物业管理委员会、物业使用人、物业服务人在物业管理活动中的纠纷；调解物业管理中的纠纷,协调解决物业管理中的相关问题；

(六)组织实施老旧住宅小区基本物业服务工作；

(七)组织、指导辖区内各住宅小区开展抢险救灾、疫情防控、精神文明创建等工作；

(八)法律、法规规定的其他职责。

社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

第九条社区、居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作,并对业主自治进行指导,做好法律、法规规定应当由社区、居(村)民委员会承担的其他工作。

第十条物业管理行业协会应当依法实行自律管理,接受物业管理主管部门的监督管理，协助物业管理行政主管部门编制行业服务标准、组织业务培训,规范从业行为,调解行业纠纷,提高物业服务水平。

第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

第十一条房屋的所有权人为业主。

尚未办理房屋所有权登记,但在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务的,依照有关法律规定执行。

业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实业主身份。

业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

第十二条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议；

（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；

（三）监督业主委员会的工作，监督物业服务人履行物业服务合同；

（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；

（五）向业主委员会和物业服务人提出建议；

（六）劝阻其他业主、物业使用人损害共同利益的行为；

（七）参与共同决定专项维修资金的管理和使用；

（八）法律、法规规定的其他权利。

第十三条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定缴纳专项维修资金；

（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；

（六）按时缴纳物业服务费；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十四条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域达到成立业主大会法定条件的，建设单位应当在六十日内按照规定向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提交下列文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）业主名册；

（三）房屋及建筑物面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改、伪造。新建小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,具体数额由建设单位与街道办事处、乡镇人民政府协商确定,并应当在办理房屋所有权首次登记前,将筹备经费交至街道办事处、乡镇人民政府专用账户。

第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）业主委员会三分之二以上成员或者百分之二十以上业主户数提议召开的；

（二）需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务人的；

（三）业主大会议事规则规定的其他情形。

街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会会议。

第十六条业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主大会会议表决规则；

（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（三）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务人；

（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算、决算报告；

（六）筹集、使用专项维修资金；

（七）改建、重建建（构）筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

（十）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十一）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十七条业主委员会经业主大会会议依法选举产生，由主任、副主任及委员组成，人数应当为单数，每届任期不超过五年，可以连选连任。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

鼓励业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员以及其他热心公益事业的人员通过法定程序成为业主委员会成员。

第十八条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；

（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务人履行物业服务合同；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；

（六）督促业主、物业使用人按时缴纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会应当在物业管理区域的公示栏或者互联网平台向业主公示下列事项:

(一)业主委员会成员名单；

(二)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；

(三)业主大会、业主委员会决定的事项；

(四)对业主就涉及小区公共利益的事项提出询问的答复；

(五)建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况；

(六)由业主委员会管理的物业共有部分的经营与收益情况；

(七)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；

(八)法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他应当向业主公示的事项。

前款第五项、第六项应当常态化公示,并及时更新,第七项应当每半年公示一次,公示期均不得少于一个月；其他事项应当常年公示并及时更新。

第二十条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 除业主自行管理外，物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构：

（一）未达到成立业主大会条件的；

（二）达到成立业主大会条件但未能自行成立，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会的代表组成。

第三章 前期物业管理

第二十二条 建设单位应当依照有关法律、法规的规定,通过招投标或者竞争性谈判方式选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同后及时向街道办事处、乡镇人民政府、物业管理行政主管部门备案。

分期开发的同一物业管理区域应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。

第二十三条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县、区物业管理主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地的县、区物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。

第二十四条 建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。

对物业承接查验发现的问题、解决方法、时限、双方权利义务、违约责任等事项，双方应当在物业承接查验协议中作出约定。

对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托提供前期物业服务的物业服务人整改，整改费用由建设单位承担。

物业承接查验应当邀请县、区物业管理主管部门、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

第二十五条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务人和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府移交物业档案。

物业档案包括下列资料：

（一）物业管理区域备案资料；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防设施系统图及平面布置图等竣工验收资料；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）商品房质量保证书、商品房使用说明书以及物业共用部位和共用设施设备的相关使用说明文件；

（五）物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明；

（六）物业管理所必需的业主清册等其他资料。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时，将物业管理用房、物业档案移交给业主委员会。

第二十六条 物业服务人应当自物业交接后三十日内，向物业所在地的县、区物业管理主管部门办理备案手续。备案应当提供如下资料：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）查验记录；

（四）交接记录；

（五）其他与承接查验有关的文件。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。

物业服务人擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

第二十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标问题。

建设单位委托物业服务人提供物业保修服务的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

建设单位不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或者个别业主单独使用。

第二十八条 物业管理用房应当由建设单位按照规定配置，其产权属于业主共有。物业管理用房包括物业办公用房、业主委员会办公用房以及维修、保洁等辅助用房。

第四章 物业管理服务

第二十九条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,遵守社会公德、商业道德,诚实守信,积极参与全省统一的物业服务市场诚信体系,自觉接受政府和社会公众的监督,承担社会责任。一个物业管理区域应当依法选定一个物业服务人提供物业服务。

物业服务人应当加强对员工、物业服务人员的文明服务教育和管理。

第三十条 物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报送物业所在地的县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十一条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善做好物业服务区域内业主共有部分的维修、养护、清洁、绿化和经营管理，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主或者物业使用人的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反治安、环保、消防等有关法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关主管部门报告并协助处理。

物业服务人应当在所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下，配合做好物业服务区域内的抢险救灾、疫情防控、精神文明创建等工作。

第三十二条 物业服务人享有下列权利:

(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理；

(二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；

(三)依照物业服务合同约定收取物业服务费用；

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

任何单位和个人不得强制物业服务人代收有关费用或者提供无偿服务。

第三十三条 物业服务人应当依照有关法律、法规规定和物业服务合同约定提供服务,保持物业管理区域共有部分环境整洁、秩序良好,共用设施设备正常、安全使用,并符合下列要求:

（一）按照物业服务标准和规范提供服务,并建立日常服务台账；

（二）定期对物业管理区域进行全面的巡查、检查,对共有部分、共用设施设备进行养护；

（三）接到物业损坏报修时,及时进行维护和处理；

（四）协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的有关问题；

（五）依法依规落实安全防范责任,积极做好安全防范工作；

（六）在物业服务活动中积极参与社区建设,支持居(村)民委员会开展工作；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

业主委员会或者物业管理委员会应当对物业服务人的日常服务行为加强监督,并如实记录监督情况。

第三十四条 物业服务人应当健全物业服务质量保障措施,建立服务投诉快速处理机制,定期收集业主意见、建议,接受业主监督,提升物业服务水平。

第三十五条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息:

(一)物业服务人营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

(三)电梯、水、电、气、暖、消防、监控安防等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；

(四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；

(五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；

(六)建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

(七)其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公示的信息。

前款第一项至第三项应当常年公示并及时更新；第四项至第六项应当每年至少公示一次,公示期不得少于一个月。鼓励物业服务人通过互联网平台公示上述内容。

第三十六条业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

业主逾期不支付物业服务费的，业主委员会或者物业管理委员会可以督促其支付；拒不支付的，物业服务人可以按照物业服务合同约定提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气或者禁止出入等方式催缴物业服务费。

第三十七条 鼓励物业服务人开展助老托幼、家政保洁、家电维修、车辆租借、宠物代管等个性化服务。物业服务人提供个性化服务事项的,应当公示服务标准和收费标准。

第三十八条 鼓励和支持物业服务人、专业服务机构以及其他单位和个人,依托邻(乡)里中心为物业服务区域内的老年人提供助餐、助洁、医疗照料、精神关爱等多种形式的服务。有条件的住宅小区应当建立配备有第三卫生间的公共卫生间。

第三十九条 物业服务人应当依照法律、法规以及物业服务合同约定建立健全物业管理区域内突发事件应急处理制度,落实安全防范措施。

发生突发事件时,应当及时采取应急处置和其他管理措施,同时向有关行政主管部门报告,并协助做好救助工作。

第四十条 物业服务人不得有下列行为:

(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标；

(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理整体转让；

(三)骗取、挪用或者侵占建筑物及其附属设施的维修资金、公共收益等业主共有财产；

(四)擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营,占用业主共有停车位；

(五)未将利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益列入公共收益；

(六)将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电等费用列入业主公摊费用；

(七)出售、泄露或者非法提供业主信息；

(八)采取停电、停水、停热、限制使用电梯或者变相限制出入等方式催交物业服务费；

(九)发现业主实施违法建设、装修或者违反管理规约的行为,不制止、不报告；

(十)违法占用消防通道和消防车登高操作场地；

(十一)无正当理由限制业主自由选择公共服务的权利；

(十二)其他违反法律、法规规定、合同约定以及损害业主权益的行为。

第四十一条 业主大会决定更换物业服务人,或者物业合同期满后物业服务人不再续签合同的,物业服务人应当按照规定办理移交手续,依法履行交接义务,并在约定的时间撤出物业管理区域。

原物业服务人在约定时间内拒不退出物业管理区域或者不履行交接义务的，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、物业管理主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。在新物业服务人接管之前,原物业服务人应当继续提供物业服务,并可以请求业主支付该期间的物业服务费。但原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付此期间的物业服务费；造成业主损失的,应当赔偿损失。

第四十二条 物业管理区域内利用业主的共有部分、共用设施设备进行汽车停放、设置广告、出租场地等经营产生的收入,由物业服务人与业主大会按照协商的比例,扣除合理成本之后所得收益为公共收益。公共收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金,并应当单独列账管理。

第五章 老旧住宅小区基本物业服务

第四十三条 对建成时间较长、标准较低、配套设施不健全、失养失修失管、不具备实施市场化物业服务条件等老旧住宅小区,街道办事处、乡镇人民政府可以组织实施基本物业服务。县、区人民政府物业管理行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局等因素,经征求相关业主意见后,为老旧住宅小区、零星院落划定物业管理区域。

第四十四条 县、区人民政府应当制定老旧住宅小区改造整治规划、整治标准和年度计划,对老旧住宅小区进行改造整治,改善基础设施条件,推动实施基本物业服务的老旧住宅小区向市场化物业服务过渡。

老旧住宅小区的道路、照明、绿地以及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑、设施设备的改造建设资金,由政府负责。业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

第四十五条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、协调小区内卫生、绿化、治安、消防安全、维修维护等基本物业服务管理。

街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理行政主管部门的指导下,针对老旧住宅小区的不同情况,制定基本物业服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等,并在广泛征求业主意见后实施。业主应当承担相应的物业服务费。

第四十六条 实施基本物业服务的老旧住宅小区，业主应当根据提供的基础物业服务项目和标准缴纳物业服务费。可以利用物业共有部分、共用设施设备经营所得公共收益,补贴物业服务费。向业主收取物业服务费以及利用公共收益补贴物业服务费后仍然不足的,县、区人民政府在一定期限内给予补助。具体办法由县、区人民政府制定。

第四十七条 支持老旧住宅小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯应当遵循业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、依法监管的原则。

第四十八条 鼓励社会资本参与老旧住宅小区综合整治和物业管理。经改造后具备实施市场化物业服务条件的,由业主大会或者物业管理委员会依法选聘物业服务人。

第四十九条实施自行管理的小区，应当主动接受街道办事处、乡镇人民政府的监督指导。

无物业管理的老旧小区实行网格化管理。街道办事处、乡镇人民政府确定基础物业服务的有关事项，可以采取分项委托、社区代管等方式开展物业服务，也可以统一选聘专业化物业服务企业进行代管、托管或者整体承包，逐步实现基础物业服务全覆盖。

第六章 物业的使用和维护

第五十条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构；

（二）违反规定将没有防水要求的房间或者阳台等改建为卫生间、厨房；

（三）擅自改变房屋用途，从事餐饮、 生产加工、歌舞娱乐等经营活动；

（四）侵占、损坏共用部位、共用设施设备，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面、疏散通道等共用部位；

（五）违法搭建建（构）筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观，私自进行地下挖掘；

（六）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；

（七）高空抛物；

（八）随意弃置垃圾、倾倒污水，在建（构）筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，在楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；

（九）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动车或者为其充电，携带电动车乘坐电梯；

（十）违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；

（十一）法律、法规、国家相关强制性标准和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当及时劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门。

第五十一条物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主需要。业主要求承租尚未处置且空置的规划车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

第五十二条 物业服务人应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

业主或者物业使用人因住宅内装饰装修活动造成管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等情形的，应当负责修复和赔偿。

第五十三条 业主应当按照规定足额缴存维修资金。不动产登记机构在进行商品房转移登记时，应当核验专项维修资金缴存情况。

专项维修资金属于业主共有，严格按照有关规定使用，禁止挪作他用。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入及共用设施设备报废后回收的残值，属于业主共有，扣除合理成本后主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。任何单位和个人不得擅自挪用、侵占。

第五十五条 物业服务人应当在消防设施、消防车通道、消防车操作场地设置明显标识和禁止占用提醒；对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯、地下停车场、配电房等重点部位和重要设施进行经常性检查；对检查中发现的安全隐患，应当立即设置警示标志，暂时停止使用并及时进行妥善处理。

第五十六条 物业服务人应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对自然灾害、公共卫生事件和供水、供电、供气、供暖、电梯及消防安全事故等突发事件的预防、处置作出具体规定，并组织开展安全宣传、应急演练。发生突发事件时，物业服务人应当及时启动应急预案，并协助相关部门、机构做好处置工作。

第五十七条 建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会或者物业管理委员会同意，或者按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

第七章 监督管理

第五十八条市、县、区人民政府应当梳理涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体,列出清单,并予以公布。有关执法主体应当依法及时查处物业服务人报告和有关业主投诉的违法行为。

第五十九条 市、县、区人民政府相关行政主管部门应当依法履行职责,做好下列工作:

(一)住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动；

(二)规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定；

(三)城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地、损害市容环境等违法行为，加强对生活垃圾的收集、运输和处理的监督管理；

(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动；

(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动；

(六)公安机关负责依法查处住宅小区内影响治安管理的违法行为,开展智慧安防、保安服务、养犬、房屋租赁等监督管理,并依法处理住宅小区内的交通事故；负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育；

(七)市场监督管理部门负责依法查处住宅小区内特种设备违法行为；

(八)财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查；

(九)生态环境部门负责依法查处住宅小区内企事业单位的噪音污染、违法排放污染物等行为；

(十)人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查；

(十一)消防救援机构负责依法督促落实消防安全责任,依法查处影响消防设施和消防车通道使用等违反消防法律、法规的行为；

其他部门和机构在各自的职责范围内做好住宅小区内有关监督管理工作。

第六十条 县、区人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府在物业服务区域内显著位置公布有关部门的职能、投诉受理方式。有关部门接到投诉后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复,已有法定期限的,从其规定。

第六十一条 县、区人民政府物业管理行政主管部门应当适时组织街道办事处、乡镇人民政府或者第三方专业机构对物业服务人的人员配备、设施设备条件、管理水平、服务质量、业主满意度、社会信誉等事项进行评估。评估时,应当听取业主、业主委员会、物业管理委员会、社区党组织和居(村)民委员会的意 见。评估结果应当在物业管理区域内显著位置进行公示。

第六十二条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

第六十三条 市人民政府物业管理行政主管部门应当会同相关部门,建立并推广使用物业管理公共服务平台,用于下列用途:

（一）物业服务招投标、业主大会投票表决；

（二）物业管理相关信息公开、物业管理纠纷投诉处理等；

（三）录入并共享市、县、区人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区、居(村)民委员会在指导、监督住宅物业管理工作中需要互通的信息；

（四）物业服务质量评价；

（五）物业服务人信用信息查询；

（六）其他与住宅物业管理活动有关的用途。

第八章 法律责任

第六十四条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第六十五条 业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。

第六十六条 物业服务企业人员对业主或者物业使用人实施人身、财产损害等行为的，依法承担民事责任；对违反治安管理的行为，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十七条违反本条例第十四条规定，未及时报送文件资料、建设单位不提供筹备费用的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。

第六十八条 违反本条例第四十条、第四十二条规定，物业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，处五万元以上二十万元以下罚款。

违反本条例第四十条第七款规定，物业服务企业泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。

第六十九条 违反本条例第三十五条规定，物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第七十条 违反本条例第四十一条规定，物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元罚款；物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

第七十一条 违反本条例第五十条第一项规定，损坏房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；造成他人损失，应当依法赔偿。

违反本条例第五十条第四项规定，侵占、损坏共用部位、共用设施设备的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正，恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万以下罚款。

违反本条例第五十条第五项规定，违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的，由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除，视情节轻重，可以处二千元以上二万元以下罚款；逾期未拆除的，人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。

违反本条例第五十条其他禁止行为规定的，由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。

第七十二条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

第七十三条 各级人民政府、街道办事处和物业管理等部门及其工作人员，在物业服务监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他不履行、不正确履行职责行为的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

第七十四条 本条例自发布之日起施行。

来源：商丘日报