想靠深中通道赚一笔，中山炒房客：炒糊了

6月16日，深中通道正式通过交工验收，预计本月底正式开通运营。

市民对于这座世界级跨海工程非常期待，不少吃货计划第一时间去中山食乳鸽。

讲到中山，粉丝老C被勾起了伤心事：他5年前跑去中山炒房，现在净亏四十几万。

老C表示：深中通道是等到了，但你知道我这5年来是怎么过的吗！

｜深中大桥航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

想靠深中通道“发达”

中山炒房客：被爆炒了

6年前，一条深中通道，将中山和大湾区的楼市大哥“广深”组上了CP。

粉丝老C是地道广州人，在2019年，买入距离深中通道仅约1.8公里（来源：百度地图）的泰瑞居88平单位。

买入的毛坯总价约120万，折合单价约1.36万/平。

泰瑞居属于火炬开发区，也是国家级高新区，在深中通道动工开始直到2019年，片区房价就从7000+飙到约1.2万/平。

｜广州楼市发布 制图

老C本想趁机追高，坐等深中通道开通再赚上一笔，谁料在山顶上“炸机”了...

来到现在，泰瑞居已经收楼四年了，据贝壳找房显示，二手挂牌均价在1.1万/平左右。

最低挂牌单价跌到8900元/平！像老C买入的3房户型，挂牌总价不到80万。

楼市君数了一下，目前小区有49套挂牌，其中45套都是毛坯或未入住的简装房。换句话说，9成都是被卡住的投资客。

｜泰瑞居二手挂牌

｜图源：贝壳找房

像老C投资这套，光是房款就亏了四十万。让他耿耿于怀的，这套房子已经连续交了5年物业费！

抹去零头一个月交310块，5年就交了18600块，还有这几年的维修基金大几千。

“一个没人住、亏本的毛坯房，每月交物管费。”老C表示有被自己的操作无语到。

｜泰瑞居物业费账单

｜图源：粉丝提供

这一两年，“当初就不该炒房”这句话老C已经说累了，唯一能安慰到他的是：

房子是全款买的，不用再挨高利率房贷这一刀。

在2019年，中山的房贷利率约5.8%，如果是3成首付买入，这套房子的总利息高达90万！

以等额半息、纯商贷来算，月供超4000元，5年下来月供至少24万。

在接下来，应该狠心抛掉，还是再交多几年物管费看看后市，老C目前还在纠结中。

楼市君留意到，冲着深中通道来中山炒房，亏麻的广深投资客不在少数。

以泰瑞居所在的太阳城商圈来看，二手小区的挂牌清一色是“毛坯房”。

｜广州楼市发布 制图

像宇宏健康花城三期，挂牌房源超过6成都是毛坯，83平3房不到70万就能买。

臻华花园简直捅了炒家的窝了，小区164套挂牌中，只有寥寥9套不是毛坯房。

｜臻华花园二手挂牌

｜图源：贝壳找房

成交方面，目前太阳城商圈的二手成交均价在7023元/平，为近一年来的最低点。（数据来源：贝壳找房）

可以预见的是，当年凭深中通道坐上过山车的中山炒房客，如今正迫切“割肉”下车。

｜广州楼市发布 制图

贰

房价透支、投资属性减弱

临广城市回归居住

其实，作为大湾区的房价洼地，早几年，中山一直是广州、深圳两地很多投资客的选择标的。

尤其是2016年深中通道开建，火炬开发区楼市再添一把火，加上翠亨新区起步区马鞍岛横空出世，更是吸引了大波广深客来买房。

｜广州楼市发布 制图

如今，这波炒家在深中通道开通前夕，反而甩货，“风紧扯呼”。

与其说是担心利好落地即利空，倒不如说是迫于市场行情的无奈。

一方面，前几年大波外地客的涌入，极大地透支了中山的房价，现在行情退潮，价格迎来退坡。

回顾中山近10年来的行情走势，可以看到，它曾出现过两个大高潮：

一个是在2016年，彼时深中通道等利好落地，中山楼市吸引了大量外地买家进入，甚至新房一年卖出了9.4万套，相当于现在的3倍。

另一个高潮，是在2019年，中山放松限购，大批外地客涌入，又造就了一波行情。

｜广州楼市发布 制图

在这两次大行情中，中山的房价也被拱得很高。

尤其是离广州南沙、深圳前海最近的翠亨新区、火炬高新区等热门区域，涨幅最为明显。

拿翠亨新区来说，2014年到2020年，它的新房价从单价8字头涨到了1.4万/平，涨幅接近70%。

｜广州楼市发布 制图

其中的新盘更夸张，比如马鞍岛上部分项目，售价甚至快摸到了5字头，比黄埔很多新房的门槛还要高。

像万科湾中新城，备案价一度高达4.8万/平，雅居乐湾际壹号卖4.1万/平，招商臻湾府3.36万/平开售……

但现在，随着市场下行，此前透支的房价开始冲高回落，被迅速挤水分。

比如上面提到的几个楼盘，目前新房房价已基本回到1.6-2.3万/平。

｜图源：贝壳找房截图

至于当初在2019-2020年，市场最火热的时候买入中山的炒家，自然不可避免的成为了“站岗”对象。

看着二手房价下滑还在持续，他们抛售止损的做法，也就不奇怪。

另一方面，临广、临深城市的投资属性减弱，以及广深购房门槛降低，都使买家向着更核心的城市聚集。

最近两三年，无论是中山，还是珠海、清远、惠州等临广、临深城市，都出现了炒房“亏麻”的现象。

这里其实透露了一个信息：即临广、临深城市的投资价值，都在快速衰弱。

而且，他们的前景，也始终不如核心城市。

就拿中山的临广板块为例，无论是翠亨新区还是马鞍岛，在城市发展定位上，都不如隔壁南沙。

要知道，南沙作为国家自贸区，有更多的资源倾斜，规格和前景更高。

对于买家来说，它的投资、居住价值显然更加突出。

｜南沙航拍图

｜广州楼市发布 摄

再加上，在全国楼市全面调整的背景下，南沙无论是房价，还是买房政策门槛，近两年都有所降低。

外地户口仅需要6个月社保就可以买房，一些高层次人才，甚至可以实现“零门槛”买房。

新房也有不少“笋盘”。像单价2字头的项目，在横沥岛尖、金洲、南沙湾，都有合适的选择。

这些项目，和中山部分临广板块的价格对比起来，差距并不算大。对于投资买家来说，中山的性价比也已经不够。

｜南沙航拍图

｜广州楼市发布 摄

这也是近几年，中山不仅很少吸引到广深的外溢客，相反还会被南沙、深圳等倒吸的原因。

楼市君认为，无论是投资清远、中山、惠州等城市的买家，其实都应该谨慎，尽可能地向高价值城市，乃至核心区靠拢。

当然，房价回归理性，中山的地理优势和宜居性也被进一步看见，除了广深之外，不少港澳买家、90后的童年偶像也选择来中山定居。

在深中通道开通前夕，据@广州南沙发布消息，南沙住建局加速协调推进万顷沙支线建设，计划年内建成通车，接入深中通道。

南沙通过南中高速万顷沙支线，去中山车程将缩短至15分钟，30分钟到深圳前海，粤港澳大湾区的都市圈也将变得更加紧密。

话说，你觉得几年前在临广城市投资的物业，现在该割肉吗？