财富管理｜借妹妹名买房，后妹妹欠债房被执行，该房能排除执行吗

借名买房有风险，留好证据最关键。

本案中，房屋排除了被执行，最关键的是留有购房记录、房屋实际居住证明等证明材料。

-案情简介-

小慧向一审法院起诉请求：

1.判令对案涉房屋（位于东营市东营区××路××号××幢××单元××室房屋）不得强制执行。

2.诉讼费由农村商业银行负担。

一审法院认定事实：

农村商业银行诉小韩、石某、韩振海、刘佳佳、李桂杰、于丰春金融借款合同纠纷一案，本院立案受理，于2018年12月7日作出判决，内容为：

一、小韩于本判决生效后五日内偿还农村商业银行借款本金1500000元及截至2018年9月20日的利息9858.24元、逾期利息107390.63元、复利3892.76元，共计1621141.63元；

二、小韩于本判决生效后五日内偿还农村商业银行自2018年9月21日起至付清日止的逾期利息（计算方法：以1500000元为本金，按月利率13.59375‰计算）及复利（计算方法：以应付未付利息为本金，按月利率13.59375‰计算）；

三、石某、韩振海、刘佳佳、李桂杰、于丰春对上述第一、二项判决内容承担连带清偿责任。石某、韩振海、刘佳佳、李桂杰、于丰春承担保证责任后，有权向小韩追偿。

判决生效后，农村商业银行向本院申请强制执行。

我院于2019年1月18日作出了（2019）鲁0503执88号执行裁定书，查封了位于东营区××路××号××幢××单元××室房屋一套。

小慧以其借用小韩、小芬的名义购买案涉房屋，其为实际购买人为理由向本院提出执行异议。

本院于2022年4月18日作出（2022）鲁0503执异11号执行裁定书，驳回了小慧的异议请求。

另查，小慧与大江系夫妻关系，双方于2003年7月2日在东营市利津县登记结婚。大江与小芬系同胞兄妹关系。小芬与小韩原为夫妻关系，双方于2010年9月2日在东营区民政局登记离婚。之后，小韩与石某于2010年11月18日登记结婚，小韩于2019年因病去世。韩某系石某与小韩的婚生子。

再查，2007年12月18日，山东众成地产有限公司作为出卖人与小韩作为买受人签订了《东营市市直首期经济适用住房购买确认书》，约定：

一、买卖人自愿购买东营市市直首期经济适用住房工程（暂定名惠州小区）第2号楼1单元1层102号房。该经济适用住房建筑面积为99.31平方米，其中套内建筑面积86.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.03平方米；车库建筑面积32.05平方米。

二、出卖人与买受人约定该经济适用住房价款按建筑面积计算，根据《经济适用住房管理办法》（计价格【2002】2503号）规定，结合经济适用住房建设实际，经初步测算，买受人所购该经济适用住房正房房款暂按总金额人民币壹拾伍万肆仟元整预交。车库暂按总金额人民币肆万陆仟元整预交。正房及附属物房款暂按人民币贰拾万元整进行预交。

三、买受人凭本购买确认书及预交款收据到中心住建103室办理入住手续及物业管理手续。

四、待住房基准销售价格由市物价部门审核确定后，结合楼层调整系数计算出各购房家庭所缴纳的最终购房价款，与预交款相比，实行多退少补。

五、待按市场物价部门审核确定后价格结清价款后，买卖双方本着自愿原则，共同签订《东营市市直首期经济适用住房买卖合同》。在购买确认书买受人落款处有“小韩小慧代”的签字。

小慧主张其以小韩、小芬的名义购买案涉房屋，房款由其分三次进行缴纳并提交了收据及完税证。

小慧陈述：小韩与小芬都是东营区面粉厂下岗职工，经济适用房是市政府投资建设的，补贴给下岗职工的。当时小韩与小芬没钱，我家大儿子14岁了，想给他买房，小韩和小芬就将这个信息告诉我了。2006年交的第一次房款，2009年交的最后一次房款，大概是汇款直接汇到账户，具体记不清楚了，交了三次房款。

小芬陈述：当时买这个房子的时候我和小韩还是夫妻关系，我和小韩都是下岗职工，我俩也没有钱买，就想着给家里人，我哥哥也是有个儿子，就说我大哥要是有钱就让他买。

案涉房屋于2009年10月24日登记为小韩、小芬共同共有。

2010年9月2日小韩、小芬在东营区民政局登记离婚，双方在离婚协议中约定“座落在东营区××路××号××号楼××单元××经济适用房一套是由小慧单独出资购买，由于5年内不能过户，到期过户时，小韩、小芬无偿办理相关过户手续”。

2014年8月16日小慧将案涉房屋附属车库出租给任平。

2014年至2019年期间，小慧将案涉房屋出租给一个“王”姓人员。

一审法院

一审法院认为：

争议焦点为：一是小慧与小韩、小芬是否形成借名买房关系；若系借名买房，借名买房合同关系是否有效；二是小慧是否享有足以排除强制执行的民事权益。

关于焦点一。从借名理由来看，小慧与小芬的陈述基本一致，基于姻亲关系，小芬、小韩将购买名额转让给小慧，符合人之常情。

从出资情况来看，小慧持有交纳房款的收据及完税证明，可以推断房款由其交纳；小韩与小芬离婚协议中“关于案涉房产由小慧出资购买，5年期满后协助办理过户手续”的约定，形成于小韩与农村商业银行金融借款关系之前，更进一步证明了案涉房屋房款由小慧交纳。

从占有使用情况来看，小慧提交了租赁合同、微信聊天记录，可以证明案涉房屋由其实际控制。

小慧提交的证据相互印证，足以证明小慧与小韩、小芬之间借名买房事实成立。

小慧与小韩、小芬之间借名买房合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

农村商业银行关于借名买房协议因违反国务院《经济适用住房管理办法》第三十条规定而无效的主张。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不属于导致合同无效的法律、行政法规的范畴，对于农村商业银行的主张，本院不予支持。

关于焦点二。本案中小慧与小韩、小芬的借名买房合同关系发生在法院查封案涉房屋之前，小慧实际支付了全部购房款并占有使用案涉房屋至今，案涉房屋亦具备办理产权过户手续的条件，故小慧虽不是登记簿上房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。

农村商业银行并非针对小韩名下案涉房屋从事借款交易，仅因小韩未履行还款责任查封该房屋，案涉房屋亦非担保物，故农村商业银行对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。

因此，小慧作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条之规定，判决：不得执行位于东营市东营区××路××号××幢××单元××室的房屋。

一审判决后，李某不服提起上诉。

二审法院

本案二审争议焦点是：就涉案房屋小慧是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本院认为，本案系涉及借名买房的案外人执行异议纠纷，对当事人提起的执行异议，应当对借名买房的是否合法有效进行实质性审查，结合案件是否涉及弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对借名买房的法律效力及法律后果，进行综合评判。

涉案房屋为经济适用住房，《经济适用住房管理办法》中对违规交易、违规取得经济适用住房的行为规定了处罚、回购、补交税款等处理方式，并未明确违规行为绝对无效，故就本案小慧以小韩名义购买经济适用住房的行为，在主管机关未予以撤销或实质处理前，不宜直接认定其无效。

本案中，小慧以小韩名义签订了房屋买卖合同，支付了相应价款并实际占有使用涉案房屋，且小慧支付购房款、实际占有使用房屋及小韩、小芬在离婚协议中对涉案房屋的约定均发生在农村商业银行的涉案债权之前，无证据证明小慧、小韩、小芬等存在规避执行、逃避债务的主观恶意。

本案存在小韩、小芬离婚及小韩患病长期住院疗等事实，小慧对涉案房屋无法办理过户也不存在过错。故一审判决认定小慧作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权并无不当。

从另一角度讲，即便主管部门认定小慧借名买房行为无效，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，应由主管部门取消小韩的购买资格、回购涉案房屋，涉案房屋亦不属于小韩的个人财产，农村商业银行无权以其与小韩的债权债务关系执行涉案房屋。

综上，农村商业银行的上诉意见不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。