新政三周：上海二手房回暖强劲，热度开始传导新房

距离5月27日上海楼市新政出台三周，市场复苏明显。上周，二手房甚至连续两天日成交突破千套，周成交从新政前的4000多套，快速攀升至6000多套。

二手市场的火热，也一定程度上传导到了新房市场，尤其是部分外围的刚需楼盘，不过“强者恒强，弱者愈弱”的效应，也在新房市场蔓延。

结合近几周市场的表现，申度君先上几个结论：

1.在新政出台三周后，二手房市场前期的看房过程，逐渐转化为了成交，日均交易量破千，也带动了二手房市场的交易热情。市区老破小和大面积次新房成为此轮政策的受益者。

2.沪九条落地后，对部分新房的成交起到了激励作用，不过这仅限于位置较好，配套较为成熟的郊区改善新盘。依然有大量新盘，几乎没能享受到市场的红利。

3.新政对市场作用的持续性引发关注，业内人士表示，市场成交热情冲高后，已经有所回落。这波政策热度过去后，7-8月市场或很难延续6月的表现。让我们持续关注。

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二手房成交量单月冲击2.5万套

在刚刚过去的一周，上海二手房成交量达到了6458套，并有连续两天单日成交突破千套。自“沪九条”新政落地后，其中，上周五的交易量达到了1059套，周六交易量达到1184套。

5月，上海二手房的成交量为1.8万套，本月成交量突破2万套基本板上钉钉。就目前的成交趋势来看，甚至有机会冲击月均2.5万套的成交量。

申度君从上海中原地产获悉，总价300-500万及1100万以上的二手房在近期尤为畅销。由此对应的便是市区老破小房源以及大面积的次新房。而在购房群体方面，很多非户籍单身女性，拥有较强的购买力，成为了这一波加入市场的主力军。此外，尽管市场有所回暖，但多数房东依然保持理性，市场未普遍出现涨价行情。

随着上海二手房的需求得到释放，上海楼市的置换链或打开，这也会让部分改善群体将会涌入到新房市场。

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市区新房依然热火朝天

上周，上海两大新盘项目触发了积分。首先是徐汇滨江的中海领邸，主推约186-210㎡4房，232套房源，主力户型总价基本在2500万以上。在首开均为大户型的情况下，高达认购率依然高达267%，并触发了积分。

上海滨江沿线的优质资产，向来不缺买家。包括此前的香港置地启元、汇元玺、保利滨江天珺等项目，都交出了不错的成绩。

与此同时，上周认购的老静安新盘昌平云岸也认购结束，虽然没有触发积分，不过有981组认购，几近千人摇，认购率达到204%。与此同时，位于浦东中环的新杨思上园二期认购率也到达了207%。

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郊区新盘仅属于少数强者的天下

当然今年以来，上海市区楼盘的成交热情一直比较高，去化号也在情理之中。不过上周，新房市场的热度传递到了郊区，位于松江泗泾的招商时代潮派，234套房源认购了310+组，认购率约132%，同样触发积分。上一次郊区触发积分的项目，还是嘉定新城的大热门项目理想之地。

此外，上周末开启认购的招商时代乐章二期，在认购还剩一天的情况下，认购率也达到了156%。七宝的天安1号二期，认购率为153%，也还算可圈可点。

6.7-6.20认购的新盘情况

6.10-6.19开盘的新盘

从上周开盘摇号及认购的项目来看，郊区楼盘的表现只能说喜忧参半。市场虽然迎来转机，但还远未达到火热的程度。包括华漕、赵巷等此前较为热门板块新盘，认购率仅5成。而位置更偏远的国贸、众禾等楼盘，都因为客户数量不足而取消公证摇号。

图源官微

而临港新片区的金融湾晶三期，在上海东方公证处显示，136套房源仅有4组摇号客户，认购率仅约3%。通常按照惯例，认筹率如果低于5%可以申请取消摇号，而4组客户也参与摇号的情况实属罕见，成为一大奇闻。

当然项目不好卖，除了临港本身地理位置上的短板，更多的还是项目本身有很多不利因素，最终才“无人问津”。

图源官微

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结语

沪九条对于市场的激励是肉眼可见，至少在当下市场行情还算处于高峰阶段。对于开发商、购房者和二手房东而言，都应该抓住当前的黄金窗口期，毕竟市场可能不会一直保持火热。

另外，市场处于阶段性的复苏，但在有限增长的改善客群中，市场认可度较高，位置和配套较好的新楼盘，才能赢者通吃，得到购房者的青睐。如果项目地段并不占优，产品力也不够有吸引力，仅靠政策利好来推动销量，显然也不是最佳解决方案。