珠江新城20年楼龄的房子还有戏吗？深度点评：利雅湾

利雅湾在珠江新城中区是市场排名靠前的热门小区，热度仅次于保利心语、中海花城湾和嘉裕公馆。

小区位于天河区兴民路168号，不仅地段优越且户型实用，成交在整个板块还很活跃。

利雅湾的开发商名不见经传，是小众的老大哥南雅地产，而利雅湾是其开发为数不多的项目中最有代表性的一个。

建成年份：2004年
楼栋：5栋楼
户数：947户
容积率：3.76

A栋和C栋位于小区西侧，底部的五层商业裙楼连为一体，楼高29层；

B栋则由B1~B3三栋31层住宅组成，呈一字型分布在小区北侧；一二层是商业裙楼，三层以上是住宅。

面积主要集中在87㎡~151㎡的三房四房，刚需偏改善的户型特征非常符合这个板块的购房需求；另外还有少量复式。

小区的入门级三房是87㎡，位于B栋的03和04单位（两个单位左右对称）；户型方正紧凑，除了景观阳台北向以及单个卫生间，无其他明显缺点。

87㎡3室1卫

入门级四房是125㎡，不过很多125㎡都是客厅不方正的，比如B栋的02和05单位；真正的方正四房125㎡位于C栋的03和04单位，东南和西南朝向，非常稀缺，业主惜售。

125㎡4室2卫

小区的楼王面积户型之一，是155㎡，位于A栋的01和08单位（两个户型左右对称）；景观阳台西南朝向望城市景观，主卧带超大半圆弧形飘窗，有点像合生系风格；户型不是很方正，大3房加一个工人房，可改宽敞4房。

155㎡4室2卫

利雅湾的产品设计、小区园林和内部其他配套，物业和保养管理都是中规中矩，并没有太多亮点特色。

很多户型是钻石厅、弧形窗，户型不方正，还有外观略显老旧等这些产品力不足的短板。

除此之外，还有一个饱受争议的过江隧道规划问题，也常常被市场吐槽。

瑕不掩瑜——地段选对了，产品面积定位精准，哪怕开发商小众和产品不完美，也照样不影响它的流通和价值。

拿铁点评

利雅湾和保利心语、隽峰苑是一个梯队的，户型、总价都差不多。

为什么利雅湾没有另外两个成交量大呢？

主要是因为隽峰苑有88的南向小三房，这个小三房是整个珠江新城南向三房里总价最低的，以前最高要1300万，现在差不多一千万左右，而同样总价的小三房，利雅湾是北向的，显然朝向没有隽峰苑的南向好。

其次，对比三房两卫的话，保利心语选择多，面积小，总价低，压过利雅湾一头，利雅湾的南向三房两卫要去到125，最高要去到1700万，现在放盘也要1500万左右，而保利心语先跌为敬，现在1200也能买到了。

说一下未来对利雅湾的判断：

珠城本身有花园的小区并不多，而且都比较吵，利雅湾算是这几个小区里既安静又有花园的小区，虽然楼龄旧一点，但是保养也不错，三梯八户为主，而且还有业委会、学校和其他小区一样，都是体育东。

未来如果珠城还会涨的话，利雅湾就还会有机会；

如果和保利心语比的话，更推荐利雅湾一些，放盘量少，竞争对手不多，容积率更低，再把视线拉长对比的话，西区同样楼龄的保利香槟值得买，为什么利雅湾不可以呢，利雅湾的价格更贵的理由已经显现出来了。