观察丨万科再寻“救命钱”，泊寓开启REITs申报

流动性短期承压的万科，拟再度拓宽融资渠道。

6月21日，据资本市场消息，万科拟以旗下长租公寓品牌“泊寓”向监管部门申报不动产投资信托基金（REITs）发行，规模约为10亿元。消息称，上述申报发行为初步计划，有可能进一步调整。

截至目前，万科旗下中金印力消费REIT已于4月30日在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元；华夏万纬物流REIT也于3月1日获深交所受理，首次发售拟募集资金约11.59亿元，不过至今仍在问询状态中。

自华润有巢成功发行首单市场化运营的保租房REIT，截至目前，A股市场已有5只保障性租赁住房REITs完成发行。

从公募REITs整体行情来看，今年以来，该板块估值得到修正，新产品的发行节奏明显加快，并新增消费基础设施REITs品种。在此时申报长租公寓相关的REITs产品，对万科而言或将更为有利。

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成立8年才盈利，曾亏损90亿元

万科在2016年推出“泊寓”品牌。而作为最早涉足住房租赁的开发商，万科用了8年时间才实现将这一业务盈利的目标。

2020年时，万科董事会主席郁亮曾透露，万科长租公寓业务累计亏损约90亿元。直到2023年，万科方面终于对外宣布，泊寓首次实现整体利润回正。

根据万科2023年年报，期内万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。今年一季度，其租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。

截至2024年3月底，万科租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%，开业规模及出租情况位列行业首位，是全国最大的集中式公寓提供商。

为了公募REITs上市的“通行证”，去年至今，万科泊寓持续参与到各地保租房筹集与建设工作中。

截至2024年3月，万科泊寓已在23个城市，约10.9万间房源纳入保障性租赁住房体系，在市场化运营机构中纳保数量位居第一。可以对比的是，2022年底，万科泊寓的纳保项目仅有66个，涉及房源5.89万间。

去年10月的一次媒体交流会上，万科管理层表示旗下商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs上市工作。

除了打通经营类业务投-融-管-退的闭环，通过REITs产品上市融资，也可以缓解这家头部房企面临的经营及流动性压力。

2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元，同比下滑46.4%。今年一季度，万科归属于母公司股东的净利润-3.62亿元，较去年第四季度的14.6亿元亏损有所收窄。

与此同时，截至2023年底，万科的有息负债合计3200.5亿元。为缓解债务压力，万科调整融资模式，并大力度推进商办等大宗资产交易。不久前，万科就宣布将深圳湾总部基地地块转让，成交价22.35亿元。

今年5月，万科获得了200亿元的银团贷款。这是近年来国内银行向中国开发商发放的最大一笔银团贷款，该笔贷款是由万科企业持有的子公司万纬物流股份提供担保。该200亿元贷款中，100亿元滚续100亿元新增，且100亿元已提款。5月30日，有市场消息称，万科企正在与多家银行就一笔贷款进行磋商，贷款由一家商业银行牵头，金额高达69亿美元。不过万科方面未对此事发表评论。

进入6月，万科继续马不停蹄融资。6月14日，万科以徐州及西安项目为抵押，向邮储银行申请两笔贷款，合共41亿元，第一笔为16亿元，第二笔为25亿元，两笔贷款的期限均为3年。6月20日，万科公告，公司控股子公司重庆云科置业有限公司向招商银行申请抵押贷款，贷款金额共计2.63亿元；同时，武汉公司向工商银行申请抵押贷款，贷款金额共计人民币16.94亿元，期限2.5年。

若其两只REITs产品成功上市，万科有望成为业内首家实现三种经营性REITs突破的企业。

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公募REITs上市三周年，再迎爆发？

2021年6月21日，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，今日，公募REITs迎来三周年节点。

目前，我国上市公募REITs已达36只，涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，首发和扩募合计发行规模超千亿元。

回顾过去三周年，公募REITs经历开放初期的火爆行情，并在去年进入调整期。

数据显示，2023年公募REITs行情走弱，29只REITs的平均收益率为-16.53%（含年内上市的产品），二级市场大幅波动也传导到发行市场，年内公募REITs发售快速降温。

进入2024年，市场变化叠加政策利好，公募REITs进入修复期。

2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，当中提到“从基础设施 REITs 其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资”，明确公募REITs权益属性，推动REITs指数见底回升。4月，“新国九条”对“推动REITs市场高质量发展”进行定调。

Wind数据显示，2024年初至2024年6月20日，中证REITs指数上涨4.59%。涨幅前三名是富国首创水务封闭式REIT、中金山东高速REITT和建信中关村REIT，涨幅分别达到17.734%、16.41%和16.19%。

兴业证券指出，今年前5个月，险资、私募基金、产业资本参与公募REITs发行战略配售的积极性有所提高，基金公司和集合信托参与网下配售份额的占比增长明显。

广谱利率下行叠加资产荒环境下，REITs作为稳定分红类资产的典型代表，对分红类投资者具有一定吸引力。兴业证券就指出，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，既有望成为“固收+”策略增厚收益的选择，又能够在高股息策略中作为优质补充。

行情回温之下，2024上半年，公募REITs发行节奏明显加快，并新增消费基础设施REITs品种。多个项目储备待发，业内预计2024下半年，公募REITs一级市场估值将继续得到修正。

6月18日，河北高速REIT发布认购申请确认比例结果公告。其中，战略投资者有效认购申请确认比例为100%，网下投资者有效认购申请确认比例为64.54%。公众投资者有效认购申请实际确认比例为95.38%。

根据基金份额发售公告，河北高速REIT发售价格定为5.698元/份，按照10亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为56.98亿元。

更早前的华夏特变电工新能源REIT，网下认购倍数67.81倍（中签率1.47%），吸金超600亿元，创REITs市场今年以来新高。根据公告，华夏特变电工新能源REIT（508089）发售价格定为3.879元/份，按照3亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为11.637亿元。

除两只已经完成认购的公募REITs外，6月17日，华夏深国际REIT也正式发售，为年内首单仓储物流REITs。项目标的资产为两个高标仓，即杭州一期项目（深国际华东智慧城一期项目）和贵州项目（深国际贵州综合物流港项目）。合计产权建筑面积354,968.47平方米，总估值14.88亿元。由于基金公众投资者累计有效认购规模已超过公众投资者的初始募集规模上限，6月19日，华夏深国际REIT发布公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告。

不过，在贸易转移背景下，货量下滑、空仓增加以及客户退租上升，目前仓储物流板块整体运营承压，且已经反映在整体基金估值表现中。截至6月20日，嘉实京东仓储基础设施REIT年内跌幅超过13%。

保租房板块方面，5月以来，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后官宣开启扩募，与此同时招商蛇口也正式宣布启动保租房REITs的申报发行。此外，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多单保租房REITs的申报发行工作也在推进中。

多家企业申请保租房REITs，市场规模持续增长的同时，也将更考验各家底层资产的运营水平。