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成都天府新区即将开盘的,1.3万起的天府半岛7期,值得购买吗?
据多方消息显示,天府半岛7期将有4栋房源取证销售。面积121~142㎡,精装单价1.3万/㎡起。
如果不同户型价格弹性空间相差不大的话,预计精装单价在1.35-1.4万左右。
如何估值?
1、产品核心参数
板块:天府新区,锦江生态带东。
产品:容积率4。本次取证的77-80栋,总高32层,均为3T4产品。
交通:距离地铁站1.3公里左右。
学区:学区属于天新A区。
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户型:
121户型朝西南,实得率88%,中高楼层应该可以看到江景。户型设计落后。
142户型客厅西南,卧室看中庭,实得率90%,套内实得127平。使用空间比较大。户型比121体验好很多。
(感谢房小团提供的户型测评)
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优点:
西南向看江景(天保湾大桥)。
虽然是传统塔楼,但实得率较高。
总价相对便宜。
缺点:
项目南侧为污水处理厂。
距离地铁较远。
传统塔楼产品,小区容积率高。
2、产品估值
以142户型为例,假设单价1.41万元计算,总价200万。套内实得127平,折合实得单价1.57万元。
项目周边可比二手房:
天府半岛4期134户型。该户型格局和本次开盘的142户型基本一致。5年内次新房,折旧率较低,价值可类比新房。
6月份,134户型中高楼层的最新的精装修挂牌价在1.5-1.6万区间。不过,该户型存在一定的遮挡,可以从缝隙处看到江景。朝向为西,略微比本批次142朝北户型好一点。
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