基于政府信誉和民生福祉，出台深圳市安居房确权细则刻不容缓

经深圳市第四届人大常委员会第35次会议于2010年1月19日通过、广东省第十一届人大常委会第18次会议于2010年3月31日批准，自2010年7月1日起生效施行的《深圳市保障性住房条例》，是一项要素完备、立法流程完整，经过省、市两级人大常务委员审定的关于深圳市保障房政策的地方性法规。

该法规中第三条明确界定：保障性住房包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、安居型商品房（简称安居房）等多种形式；同时，第四十一条明示：规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权。

2011年4月21日，时任深圳市长许勤签发了深圳市人民政府令（第228号）——《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，该地方性规章中第二十八条规定：“签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。”

深圳市从2006年开始立项建造安居房，并于2012年推出了第一批标准意义上的安居房签约销售。时至今日（2024年6月），依照2011年6月1日起生效的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》上市供给的首批安居房，很多已经超出原来约定的十年封闭期两个年头，还有不少在本年度封闭期将陆续届满。

比如最早上市的安居小区宝安永福苑购房时间集中在2012年8月份左右，龙岗中海阅景花园基本上签约于2012年11月份，宝安西乡安居家园售房时间为2013年8月份。它们分别于2022年8月、2022年11月、2023年8月十年限制流通的封闭期已满，到如今已分别超期一、两个年头。

除了上述的地方法规、政府规章里明确了安居房购买者封闭十年期满给予取得完全产权的法定权利以外，广大安居房业主在当初购房时，深圳市住建局及选定开发商发布的关于安居房管理的《政策宣讲提示册》、《安居房认购协议书》、《售房说明书》、《安居型商品房买卖合同》等文件里都有同样表述的关于封闭期的约定或规定。

甚至，在初期很多安居楼盘交易中，深圳市住建局直接下场充当了安居房买卖合同中的“甲方（出卖人）”，时任的住建局局长“李X”及其委托代理人“朱X”名字出现在销售合同甲方的法定代表人签名栏，甲方签印处盖的印章为“深圳市住房和建设局售房合同专用章”、“深圳市住房和建设局保障性住房认购协议专用章”，买卖合同的收款单位为深圳市住建局直属机构——“深圳市住宅售房管理服务中心”（现已归并至住房保障署）。

《民法典》规定：不同民事主体在民事活动中的法律地位一律平等，即适用同一法律、具有平等的法律地位、各民事主体的合法权利平等受法律保护。既然住建局充当了交易的一方出现在《安居房买卖合同》中，其在合同及其各种附件中作出的10年期满给予买受人完全产权的承诺同样是有法律效力的合同契约条款，完全应该兑现其法定义务。

此外，安居房业主手头都持有深圳市规划和自然资源局直属事业单位——深圳市不动产登记中心颁发的所购住宅的“不动产权证书”，该证书内页附记栏里附注：“本房地产为限制产权住房，自签订安居型商品房买卖合同10年后，权利人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权…”。不动产权证书的所有登记内容和范式是基于我国最高国家权力机关全国人民代表大会制定的《民法典·物权篇》（原《物权法》）为法律依据的。

也就是说，“安居房十年封闭期满取得完全产权”不仅是体现在零零总总的购房合同及其附件里的契约条款，也是受到顶级上位法《民法典》、地方法规、深圳市政府规章保护的广大购房业主的法定权利。既遍布于各类政策宣示、公告、文告，深圳市政府组成体系的核心主管机关如住建局、规划和自然资源局也代表深圳市政府对此政策作出了清晰无误的背书：有批件、承诺、附注，有主管行政首长的签名、印鉴，有作为平等民事主体的主管机关的业务公章（如住建局售房合同专用章）等等。

正因为如此：安居房10年封闭期满后取得完全产权“于法有据，于规有约”。既有从国家到地方层面不同位阶的法律法规依据，又有深圳市规章、深圳市多个主管部门的背书确认，还有政府部门参入的合同、契约的约束，事关政府的多重信誉。时限已到，安居业主取得完全产权的主张理直气壮，政府制定安居房封闭期满取得完全产权的政策刻不容缓。

对于深圳市广大安居房业主，10年封闭期何其漫长！他们有的家庭添丁加口；有的父母子女随迁增员；还有的婚变重组家庭扩大……住不下也不得增购其他任何住房，不得卖房，不能换购，不能出租。遇到一些急难险患或个人创业发展想通过抵押安居房给银行筹措一点资金、在房址注册个公司什么的，更是不可能，因为银行不接受，政策不允许！对于以中青年人为购房主体的安居房业主，人生能有几个10年的青壮阶段呢？别忘了，他们同样是推动城市繁荣发展的一支中坚市民力量。

特别是当前全球经济不景气、前几年连续的疫情冲击、叠加我国全域性的产业调整升级阵痛，安居房业主这个“夹心层”上有老、下有小，一部分人还遭遇失业、降薪、调岗的打击，经济压力可想而知！如今，好不容易熬满漫长的10年，很多安居房业主本来设想依照原来约定如期拿到完全产权，摆脱这种外皮神似红本、权利方面却像小产权房一样受到诸多限制“红皮绿芯”安居房的困扰。

他们原指望如约拿到红本后能依托此做些“腾挪”，如失去工作的抵押给银行弄点本钱搞点小本创业，房抵贷借几个钱给孩子支付教育费用、年迈父母的医疗费，或许还能通过贷款置换降低下前期居高不下的贷款成本……只是封闭期满一个年头过去，又一个年头过了，还是“只闻楼梯响，不见人下来”！

众多安居房业主迫切呼吁深圳市政府尽快兑现承诺，依照约定的期限及时推出安居房封闭期满取得完全产权的操作细则。目前我市房价经过了长期调整，目前处于低位盘整状态，是该项政策出台难得的战略机遇期。

尽管在过去数年里深圳市住建局为顺利、平稳解决这个问题做了不少耐心、细致的工作，如很多调研组下到众多的临期安居小区与业主们调研恳谈、沟通对话，宣讲政策、推敲模型，面向全市的关于安居房管理政策的书面征求意见稿也征集了好几轮，最近一次是本年3月13日颁布的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》。

遗憾的是，十年磨一剑，这把“政策剑”已经磨了12年了仍未“出鞘”，还是等不到政策最终落地，截至今年3月的征询意见草案公布以后就音信全无了，老百姓期盼经常出现在梦里的勇于任事的“召父杜母”能回到现实生活中来解决这个难题！

我们理解安居房上市流通政策是一项涉及面广、牵涉人数多、事关社会稳定和老百姓基本民生福祉的系统工程，利益诉求的统一和整合难度很大，但再难也要迎难而上，问题总是要解决的。

有关方面或许顾虑：给予封闭期满的安居房完全产权，它们集中上市流通会不会给本不景气的区域楼市带来过大的冲击？其实这种顾虑是杞人忧天，完全不必要的！

首先安居房除已建设已规划立项的以外，以后出售型保障房将主要是与全国接轨的、限制流通的共有产权房，存量安居房总数有限。并且它们当初是梯次竣工交楼的，自然也是梯次解限转本，每一年解限取得完全产权的套数并不算多。

其次，解限不等于立即、全部上市。这个群体整体经济状况一般，大多数人只能全家依旧住在这唯一 一套逼仄的小房内，实际上卖了就没有栖身之所，安居贷款都没还完，哪有能力举更大的债？少数人口多、经济状况较好家庭可能会换套大的，但这种情况很大可能也是“卖一买一”、“以小换大”，实际上是为市场注入了更大的购买力，包括增购一套的人也与此类似！

确有极少数临近或已经退休的业主或许会考虑卖房后回老家易地养老！问题是他们的孩子、其他家人能不能、愿不愿意也一起回去？财随人聚，包括就业、创业机会也是一线城市多。当他们耳闻目睹父辈在一线城市因住房困难遭受社会“毒打”之后，多大程度上还能赞成父辈卖房后子女独自留在深圳发展、或者让孩子先回老家将来混不下去再回到深圳“吃二遍苦、遭二茬罪”？所以这类群体也未必解限就卖！

只要深圳这座城市有足够的魅力和活力，能吸引全国各地人口的持续涌入，这点体量、缓速释放的存量转本安居房对市场的冲击根本微不足道，更多的是心理上的。

况且，既然我市的安居房流通政策以充分的法理依据和政策承诺确认了满十年给予完全产权，如今10年之期已满、甚至好几个安居楼盘超期了1~2年而相关政策迟迟出不来，不能不说是一个遗憾！既损伤政府信誉，又影响了百姓福祉。该项政策原本可备而不用，不可用而不备。相关部门早就应该未雨绸缪，在充分调研、评估的上基础上做好政策储备，这样一到期就可以端出来实施，取信于民。

深圳市是我国改革开放排头兵，是发展市场经济的策源地，也是新时代先行先试的创新模范试点城市。市场经济是法制经济、契约经济，深圳政府也一直以诚信、清明、高效、透明管治享誉全国。是该深圳市政府决策层破釜沉舟，及时、诚信、公正、公平地拍板履约的时候了。

广大安居房业主翘首以盼：We have a dream

我们有一个梦想：所有法律法规得到忠实履行；

我们有一个梦想：所有政府承诺能够不折不扣地兑现；

我们有一个梦想：所有社会民事主体都以一诺千金、信守契约为荣；

我们有一个梦想：十年封闭期满的下一个工作日每个安居房业主都拿到了自家的红本；

我们有一个梦想：公权对私权完全平等相待、互相尊重，当市民履行了其法定义务后，主管机关公职人员代表政府追着我们执意要履行他们的对等义务；