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2024已过半,东京房价还未踩住“刹车”,但涨价的关键基本被摸清了.....

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◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 翊一

  大家好!我是日本掘金的主编翊一

  本周想跟大家分享的消息有这些——

  1、5月东京都心二手公寓环比上涨2.9%,23区二手房供应量持续3个月减少;

  2、利用大数据AI技术调查日本涨价的公寓房产,什么特征的房产户型增加资产价值;

  2024即将过半,东京核心范围的公寓房价仍未踩下“刹车”。

  日本房地产调查公司东京Kantei在前两天(20号)公布了东京圈5月的二手房均价:

  东京都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区)以70㎡为单位的二手公寓均价为1亿1924万日元(约合人民币544.6万元),环比上涨2.9%;

  要知道东京23区本来小,都心更小。都心6个区域加起来还不到100平方公里,实际面积也就为87平方公里左右,但这片区的二手房均价已经超过500万。

  这放在全球超一线城市和区域作对比,可能不够看,但就仅仅对于整个日本东京房地产“生态”来说,确实是个了不起且暗含预兆的变化。

  另外的17个区,城南和城西的6区二手公寓均价为7030万日元(约合人民币322万元),环比上涨1.3%;

  城北和城东11区二手公寓均价为5339万日元(约合人民币244万元),环比上涨0.7%。

  如果综合统计的话,截至5月,东京23区二手公寓(以70㎡为计算)均价为7386万日元(约合人民币337.3万元),环比上涨2.1%,创下两个月以来的新高。

  东京二手公寓房价可以持续上涨,说到底还是受到供需的影响。

  和新房不同,新房可能因为买地成本、建筑成本、人工成本、包括相近价位的竞品楼盘推出了等种种原因,选择延迟发售,导致供应量骤降。

  但二手公寓的供需就直白得多,只需看买卖双方。

  买房的人多了,愿意卖房的人少了(预计房价进一步上涨的卖家惜售)。尤其同为市中心,对比起新建公寓,二手公寓占有一定的价格优势,买家问询的意欲也更高。

  供不应求,价格自然上涨。

  根据kantei机构调查,5月份东京都心六区的流通房屋数量(挂牌量)为3199套,环比减少139套;

  东京23个区的二手公寓出售数量也连续第3个月下降,为1万3197套,比上月减少652套。

  Kantei 首席研究员指出:“由于日本和美国之间的利率差异,以及日元仍处于贬值水平,从外国投资者的角度来看,东京市中心的房产仍然易于购买。卖方市场可能会持续一段时间”。

  潜台词便是,东京房价还有得涨。

  想起之前有个朋友开玩笑问到,比起日元,他更看好东京房产的后劲,但要不要等日元再跌多几个回合的时候再买呢?

  我的回答是,在等日元跌的期间,好地段、楼龄合适的好房子可能早就被“一扫而空”了,想下东京才多大呀。

  如果大家也对抓住日元“窗口期”配置日元资产感兴趣,想试水投资东京,都可以下方扫码联系我们,一对一咨询解答:

  那都知道东京、乃至全日本的房价基本都在上涨。但对于投资者来说,有没有些更为具体的参考?

  比如除了区域以外,什么样的房产、户型、朝向、楼层等的房产类型涨幅最高?更能增加资产价值?

  恰好前不久,有家名为“水星”(简称)的日本房地产信息科技公司利用大数据和AI技术,以首都圈、东海、关西几个地方为范围,对总规模在300户以上20层楼以下的大型人气公寓(塔楼除外)为对象,分析当中影响房价涨幅的几大条件。

  首先,从交通距离来看:

  距离车站步行距离5分钟以内房产,无疑价格涨幅是最高的,可以达到29.4%;

  其次步行距离6~10分以内,房价涨幅为26.2%,11~15分钟以内为22.2%。

  基本距离车站步行15分内的,都有2成以上的涨幅,所以这个“步行15分钟”算得上是黄金区间。

  接着,是房产面积:

  面积50㎡及以下的单位价格涨幅最高,50~30平方之间的户型都超过了40%以上的涨幅。

  第二梯队是80㎡以下的单位,80~60平方之间的户型涨幅2成以上。

  说明作为一个“单身大国”(除了不婚育以外,因为日本人极看重私密性,宁愿狭窄独居也不爱合租),在日本面积较小的单人公寓的市场需求还是相对稳定的。

  单人公寓房价往往涨幅较高(或跌幅较小),比较适合预算不高或者初次日本房产试水的投资者。

  然后是楼层:

  和交通距离不同,日本不同楼层房产之间的价格差异并不大,一定要对比的话,1~5层这较低楼层的房价涨幅均有在25%以上。

  最后,关于朝向:

  十分叫人惊讶的是,关于朝向竟然是朝北的房子价格涨幅最高,达到60.1%,而其它几个朝向都相差不大,基本在20%的区间。

  倒是南向的房子,房价涨幅最低。

  难道说,朝南的房子在日本完全不受欢迎吗?这个当然不是,有时候涨幅过高也是和其此前比较偏低有关。不过确实日本对房子朝向的问题不会看得太重。

  比较有意思的是,从这次对现有的住宅涨幅因素的调查来看:

  除了距离车站远近这一共同点,其它和新建时一些影响房价高低的因素,比如面积越大、楼层越高、户型朝南的房价越高等,在后面涨幅上的发力倒没有占到压倒性的优势。

  其中一个关键缘由是,近些年来住宅设施的进步(像是空间利用、内部设计,乃至地热、新风系统)等因素存在,减少了因为朝向或楼层位置而产生的,对房子实际居住体验的差异。

  才使得新建房产时的某些条件优势,放在二手房市场流通时反而价格涨幅差异变得不明显。

  所以说,自主可以全凭喜好,但要是投资的话,如果可以该花的钱还是花在刀刃上,比如车站距离、楼龄、地段这种比较“扎实”的资产优势。

  海外房产投资的大忌,一是“凭感觉”,二是照搬国内的买房经验。日本买房不难,但想买到绝佳好房,专业和经验不可或缺。

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