上海最不宜居的区域，房价居然逆势上涨？

　　最近发现了一个特别好玩的事：

　　在这种大跌的行情下，居然有小区的房价逆势上涨。

　　这小区的名字叫孙桥花苑，属于浦东的孙桥板块。

　　众所周知，大部分近郊动迁房的价格在过去这轮下跌中，都把20年后的涨幅吐了出来。

　　但是看孙桥花苑的成交价走势却完全是一条上升曲线。

　　2020年的时候，这小区的成交价水平还只有三万多不到四万的水平。

　　随后就是一路上涨，涨到了5万左右的水平。

　　但是孙桥这个地方，到处都是农民房和农田，主干路孙桥路上一副乡镇大集的模样，各类配套资源很薄弱，完全不宜居。

　　实拍孙桥路

　　但就是这样一个完全不宜居的地方，老小区价格不跌反涨，商品房价格如今仍维持在8-10万的高位。

　　这地方，到底是潜力无限还是房价虚高？

　　01

　　孙桥如今已经是张江镇的一部分，但是之前和张江的融合感并不强。

　　一方面是因为二者的核心区其实离得并不近：

　　张江在北，孙桥在东南，直到张江快速发展腾飞扩大了面积二者才产生了物理连结。

　　再者，早期二者的开发路线也完全不同。

　　1992年启动的张江是搞高科技企业产业园，1994年启动的孙桥开发则是作为上海人民菜篮子工程的重要载体，开发了孙桥现代农业园区。

　　当然，张江后面发展的越来越好，一路向南。

　　直到2017年，张江产业园区升级为张江科学城，孙桥整体规划升级，在2017年摇身一变成为了孙桥科创中心+孙桥国际社区。

　　相对应的，孙桥的房地产市场从择时间才开始正式起步。

　　02

　　虽然规划升级了，但是孙桥商品房刚开始卖的时候并不顺利。

　　规划图纸上孙桥有了核心商务区，有超高层的地标，但是这并不代表大家对孙桥一贯以来的“是个乡下地段“的认知。

　　孙桥三兄弟中的前两位华发四季和三湘海尚在17年前后入市的时候，销售情况并不理想，后面甚至启动了中介。

　　最后一个入市的老幺中建朗阅府2019年年末开盘的时候，首开298套房源，有效认筹只有74组，加上小筹连40%都没卖掉。

　　中建朗阅府

　　当然，当年不仅仅是孙桥难卖，无论是周浦的新城西岸公园，还是唐镇的大名城紫金九号，当年都卖的比较差。

　　究其原因，这些地方当年其实还没有完全融入浦东的城市化边界，更像近郊的城乡结合部，主流的产业客户并不那么认可。

　　比如周浦，房子不错配套健全，但是当年18号线还没通车，张江的刚需购买力来周浦还不是十分方便。

　　虽然孙桥2017年规划升级，但是当时张江打工人的的核心居住区域仍然在张江耶路撒冷——玉兰香苑的周围。

　　玉兰香苑

　　孙桥也只有离的最近的孙桥三兄弟作为张江的直接外溢社区而存在；

　　孙桥路两侧的房子，对于当时的张江居民来说，还是张江外围的城乡结合部。

　　而后，随着张江三兄弟南侧的纳什国际社区逐渐交付入住和孙桥东侧的动迁大居申城佳苑的逐渐交付；

　　大批的张江居民逐渐转移过来生活，孙桥才逐渐开始融入到了大张江的范围，不再是张江的外人。

　　03

　　浦东楼市一直有个供需矛盾，就是浦东的新房供应比例常年低于浦东人口比例，造成的浦东市场十分缺好房子。

　　此外浦东的购买力以新上海人为主，大家在老家都住过好房子，因此浦东就有个很有意思的现象就是：

　　不带电梯的老房子十分不受待见，大家至少想买个电梯板楼，对于好房子有很大的需求。

　　2020年之前市场比较冷，大家买房热情不高，这个矛盾还没有那么明显。

　　2020年的大放水加速了上海楼市分化的进程，购买力的快速入场，让浦东楼市好房子的稀缺性愈发凸显出来。

　　于是这一阶段各大商品房社区在这一时期起飞，电梯动迁也快速涨价。

　　华发四季

　　2020年已经交房华发和三湘，直接给划了一个浦东二中心小学的分校，叠加当时的市场热情挂牌价格快速涨到了10-14万的水平， 成交价达到了10-11万。

　　2020年时期的挂牌价

　　而随着孙桥成功融入张江核心区，孙桥花苑这种曾经只在本地人之间流通的老商品房社区，在上游普涨的情况下直接被带飞。

　　随着张江人的逐渐涌入才开始融入了主流市场，房价从3字开头逐渐涨到了5万+。

　　改变了客户群体相当于改命。

　　孙桥的老社区至今也没有跌回曾经那个乡镇级的价格，仍然维持在5万左右的水平。

　　04

　　最近有很多朋友关注孙桥的房子，核心在于孙桥三兄弟的房价有些不坚挺：

　　曾经一度高达11万的成交价，如今已经跌到了8.5万的水平。

　　当然即便是这个给价格，放在全市的体系里，都还是显得有些贵的。

　　尤其是这里的城市界面如此破，配套如此之不健全。

　　大家对于这里的疑问主要是两个：

　　孙桥的价格水平是不是有些虚高？房价会不会暴跌？

　　这其实是两个问题，前者是价格量级的问题，后者是发展预期的问题。

　　先说结论，我觉得价格量级还好，但是发展空间有限。

　　浦东楼市的特点就是跟着产业走，大家买房的时候主要看到产业中心的距离而非到人民广场的距离。

　　陆家嘴主打的金融产业分散度很高而张江特殊的产业类型和行业集中度就决定了：

　　大部分张江人一辈子的工作地点可能都是张江，因此张江在楼市的C位效应十分明显。

　　对于张江居民来说，以张江为核心做同心圆，房价高地就是核心区有张集的汤臣和慧智湖畔家园。

　　唐镇几个标杆之所以能到十万的价格也是因为如此，这里就是属于张江符合的二梯队的价格体系。

　　眼下，孙桥这个地方和唐镇处于差不多的维度：

　　优点是位置离核心区更近一些，小区内部品质不错；

　　但是缺点也很明显，城市界面和配套一般，完全不是主流中产社区的样子。

　　但是需要注意的是，在浦东的大路网下，只差十分钟的路程优势再被弱化，板块整体优势再被放大。

　　从远期来看，即便是孙桥科创中心建成，相当于把张江核心区继续放大。

　　那么孙桥社区房子的地位也就相当于如今张江北侧的城市经典片区和广兰路片区，仍然是产业区里的住宅，而且孙桥城市界面恐怕还要更差。

　　城市经典高迪

　　唐镇、周浦可以视作张江的核心配套居住区，孙桥最多算是产业核心区的二类地段，发簪上限最高可能就是汤臣豪园三四期的水平。

　　但是人家的优势除了地段和品质最重要的是有张集学区，主流客群不仅仅来自张江本地。

　　而孙桥这个片区目前的孙桥中学肯定不挂钩看，远期估计也很难出现一个张集——毕竟后面孙桥也没什么新增的商品房规划。

　　如果这里只是一个普通学区、张江二级地段的商品房，这个地方的房价水平上限也就是城市经典、阳光花城、中芯花园之流的水准，优势大概只有一个房龄。

　　远期来看，这种产业区内的二流商品房，房价大概率还比不过距离稍远但是成熟的中产社区。

　　结语

　　孙桥的规划落地实在是太远，孙桥核心区规划的地面上现在还是一片荒地，全面建成少说得有个十几年光景。

　　规划中的21号线站站点估计也还要几年年才能落地，好处是能一定程度上弥补孙桥客群单一的问题。

　　不过，放在浦东大的竞争格局下，平庸的孙桥真的能抢到张江之外的购买力吗？

　　这种情况下，这些规划的作用最主要的作用大概是：

　　提高了房东们的预期和心态，同时降低了小区的成交量罢了。