广州1000-2000万的买家有什么选择？

把这句写在开头：今年的机会实际上属于1000-2000万的买家！

为什么这么说呢？

两三百万就不用说了，五六百的中心区和外围一大把，中心区不是超高层就是20年以上的二手房。

八九百万也只能选到二手次新三房，四房顶多也是一些107/108之类的三加一或者边角料，再加牛奶厂这些近郊改善四房。

如果按单价8万，面积125的正规改善四房来看，就是1000万起步，这是一手。

一手方面，核心区能下得了手的，也就一只手数得多过来，不是琶洲南、中海大境就是保利天瑞，再加和樾府、西派天河序、越秀观樾这些边缘地带。

那些不带学位的、地段一般的、单体楼的估计你也不会选，这里就不重复了。

这几年新房算是戳中了改善买家的痛点，要核心区、要学校、要四房，而且能选择的并不多，客户画像非常清晰，供应端也几乎是存量的几个，剩下多少套都能数得出来，这也是今天我想说的第一个理由。

关于二手方面，确实是可以选到一些核心地段的，只不过是不同梯队，以及面积和户型上的差异，三房和四房之间的价差较大。

那肯定是要选核心地段里最优质的小区，比如天河北第一梯队的峻林，第二梯队的中怡城市花园，华景新城第一梯队的华景里，第二梯队的珠江俊园、历德雅舍，天河公园第一梯队的熹园、锦逸、天逸，第二梯队的东方新世界、隽园，赤岗第一梯队的泓景、珠江帝景，万胜围的水蓝郡。

如果能买得到以上小区的一些不错的房子，基本盘算是稳了。

因为这些二手占据了非常好的地段和资源，小区和房子都是没有问题的，将来也会随着大势一起升，如果这些地方没机会，其他地方也好不起来。

除了以上选择，我们再回到宇宙中心珠江新城，珠江新城以前是涨得蛮高的，这一轮在分化趋势下也回调了，不仅是小面积的回调，改善性的也回调了。

在政策放松的状态下，你可以几乎不用什么成本就可以入主珠江新城了，特别是1000-2000万的，这部分的预算是回调最多的。

为什么是珠江新城的这个预算呢？

这个预算能上得了珠城还不错的产品就是最大的确定性，这是第一个原因，也是最重要的底层原因。

中区大部分成交以这个预算为主，且流通性最强，而且是以三房为主的刚改和改善户型，这种产品在珠城的这个地段上决定了它们的成长性还是很强的。

目前珠江新城大部分单价还是在10万以上的，连西区也差不多在这个范围。

面积在100-143不超豪宅的话，总价也基本是在1000-2000万，三房为主流，四房超出这个范围了。

第二个原因是珠城是一个绝对的存量市场，最先能感受到市场的温度。

528放开限贷之后，珠城的看房量和成交量都起来了，虽然也只是底价成交为主，但是抱着来捡漏的人络绎不绝，当前还是有捡漏的机会。

最后是它的金融属性，这个是要两看的，对于不自住的投资型买家，他们看中的是杠杆，能超贷，租售比还高，就有接盘侠。

对于需要自住的买家，低首付进入珠江新城的机会并不多，当然我只建议自住型买家以常规方式入场，不要投机取巧，试错成本较高。

来到第三个理由：一手二手都写了，那再等下去还有没有机会呢？

今年上半年整个广州只拍出了三块地，除了大观路三期，其他两个都是边角料，今年底前不会有好的新盘出来。

再看看接下来广州第二批土拍清单，天河海珠的地段并不是很核心，也是在我上篇文章说的价值板块之外。大家可以看一下这篇文章：广州最有价值的板块。

大部分都是在外围，荔湾番禺花都较多，能卖得出去的概率偏低。

所以进一步决定了核心价值板块内的供应量是开始减少的，值得买的小区并不多，能选的就那几个，不用太纠结。

选择多了反而有选择困难症，约等于没有选择，特别是这么贵重的房子，一定是精挑细选后剩下的才是值得的，别人也惜售的房子才是好房子。

最后再强调几点，1000万以上2000万以下，以中产为主，第一，改善是核心需求，第二，保值需求决定了对地段的要求，第三，学位是强附加条件，至于交通和医疗等配套因人而异。

除此之外，他们跳上这一步并不容易，担心错过周期，不会着急变现，如果能长持会是更好的选择，这部分核心区的产品本来也很稀缺，再去置换的可能性降低，就会导致将来供不应求。

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