一勺言｜最有解题能力的地产药方开出来了

总部位于佛山、一家世界500强背景的公司用它自己的方式，突然震撼了整个中国地产行业，也似乎给焦虑的同行开出了一个走出冬天的新药方。

一天前，美的置业（3990.HK）宣布了一个令人惊讶的股权重组方案。‍‍‍‍‍‍‍

核心内容是，美的置业将持有的房地产开发重资产业务，面向控股股东进行私有化，作为对价，它给所有股东两个选项。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1，实物分派。房开业务的产权，以特别股息的方式分派给全体股东。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2，现金选择权。每股作价5.9 港元，比前一交易日溢价 57%。主打一个自由选择，不要股份可以要钱。‍‍‍‍‍‍‍

这是一张非常有态度的图。‍‍‍‍‍‍‍‍

公告之前，美的置业的市值大概是50亿港元，公告之后，市值突破100亿港元。股价次日达到6.4港元，最高涨了 100%，收市涨70%，市值91亿港元。

在美的置业这么做的之前十年，我们一定听过一些地产公司的私有化动议，但很少见过真正付诸实施的私有化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

原因很简单，地产开发业务的资产负债表，一经展开，确有不可承受之重。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

市值过低，看似有私有化的可能。但是，地产公司的各种负债，不会因为私有化而消失，谁接盘，谁将承受泰山压顶的负债规模。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

尤其这几年，地产公司的资产负债表都被动缩表，销售收入下降，而负债规模陆续到期，相当刚性。如果我们再考虑地价已经经历了一段时间的隐秘下调，可能很多地产公司的基本面已处于资不抵债状态。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此，美的置业这笔胆大的操作，首先凸显的是控股股东强悍的意志力与判断力。

过去三年，我们见识到了至少四类房企过冬的办法，分别有几个公司代表。

大多数躺倒。比如，一众民营房企。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

少部分坚守。比如，一众国央企，以及混合所有制房企。‍‍‍‍‍‍‍

刚性兑付。比如，龙湖提前偿还了几乎每一笔信用债。‍‍‍‍‍‍‍‍

割肉求生。比如，万达缓慢但坚决打开了最值钱的保险柜，从影院到商管。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

现在，轮到2021年上了官方优质公司名单的美的置业开出了新的过冬药方。

这个药方的特别在于几点：‍

第一，方案很坚决。

轻重分离，坚决走轻资产之路，是这几年全行业被集体教育出来的政治正确。

但是，万达老王之外，美的方案可能是第二例在我们眼前鲜活展现的又一个出路。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

需要强调的是，从内容上看，这主要是房开这一核心业务在股权层面的处理，并不涉及相关业务层面的重组。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

用通俗易懂的话来说就是，产权方变了，以前是全体股东，现在是美的控股股东，但打工人角色不变。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

团队不变化，就地转身乙方；原有经营业务关系不打断，把对链条上的每个利益攸关方的潜在心理影响降低到最低。

而且，也不玩什么小心思。方案简单直接，给出了三个成熟的选项，一看即懂。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1，实物分派。2，现金收购。3，不同意，9月3日前可卖出套现。‍‍‍‍‍

考虑到多数人会选择现金，每股近6港元的房开业务私有化价格，溢价很明显，冬天里的诚意也很足。‍‍‍‍‍‍

这一点，可能是这个方案里最精髓的一点。‍‍‍‍‍‍

既然重资产的房开业务已经集体失去了融资功能，而且，短时间内还看不到资产负债表全面复苏的准备，那就干脆一点，轻重分开，重资产从上市公司里置换出来，给轻资产彻底让路，轻装上阵，顺势打开新的估值模式。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

重组之后，新的美的置业将转身成为一个集物管+商管+代建+房地产科技的平台。而房开公司既是它的兄弟公司，也将是它最重要的甲方。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

非常有想象力的一个操作。

问题来了，为什么美的置业吃了第一个螃蟹？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因为，它能够顺利完成，取决于最重要的第二点。

第二，实控人很兜底。

最近，行业里都在传老王家被表扬了。

其实，美的何享健家族也很给力。

整个方案里，最大的看点是，何家通过私有化房开业务，把最重的资产负债表留给自己，向外界输出了强有力的兜底信号：绝不把困难留给社会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，方案公布次日，股价一早涨了100%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

很难说，这里面除了利益与计算，没有大家的敬佩与庆幸。‍‍‍‍‍‍‍

的确，何家在美的置业的股权高达81%，即使私有化，现金代价完全可以接受，而且可以实现房开业务与轻资产业务的信用隔离，一道防火墙，换来上市公司一片发展的净土。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

过去三年，美的置业的分红率分别是41%，49%与46%。随着资产变轻，市场会重估它的PE，而分红率有望进一步提高，这将对它未来的估值提供巨大支撑。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

与此同时，不比不知道。

今天，众多出险房企的市值，已不如京沪十套房产总值。按理说，此刻大股东、实控人私有化自己的上市公司，一定是数学字面意义上的赢家。但是，他们集体选择了无视。

因为私有化不仅是一道算术题，还是一道政治题，更是一个体能测试。‍‍‍‍‍‍‍‍

三，愿景与判断

何家开出的新药方，属于「艺高人胆大」。

胆大两个字，肉眼可见。

但根源还是，一方面，他们并没有对房地产开发业务失去信心；另一方面，美的置业的开发基本面，完全配得上这次私有化药方。

这张图清晰展示了美的置业的健康度，历经三年行业大调整，依然满足三条红线，净负债率35.8%，账面净资产500亿元，现金多达200亿元。‍‍‍‍‍

如果进一步打开账本，就会发现，到期境外美元债一度是绝大多数房企的噩梦，但并不属于美的置业。去年 10月以后，它就偿还了最后一笔境外结构性贷款。380亿的有息负债中，全部是境内贷款。在目前的信贷环境下，这给了美的置业足够的偿还弹性。

所以，在我看来，这笔私有化操作，其实不太具备很强的可复制性，它太考验一个公司的基本面了，完全属于高端定制处方药。‍‍‍

最后，回到最重要的话题上。这件事情对员工、供应商、市场、行业究竟意味着什么？

我的结论也很感性。‍‍‍‍

对于员工，它意味着饭碗不再忐忑。对于供应商，它意味着信心，信心来自于一个更稳定的交易对手。

对于市场，它保持了最后的倔强。

而对于行业，它提前揭晓了自己对趋势的底牌：‍

一个更容易被读懂、更迎合当前资本偏好的业务模式，以如此决绝的方式，被展示给所有同行。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这不一定是最理想的结局，但坦率而言，这可能是对当前地产局势最有解题能力的方案。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

现在，问题来了，下一个解题的大佬在哪里？‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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