美的到底怎么了？| 林小姐

「请问林小姐」每周四晚7点在线直播，不提供回放，一定要记得提前预约。

这两天，美的置业的股价突然大涨。

截至6月24日（昨日）收盘，美的置业狂飙69.87%，报6.37港元/股。

截至6月25日（今日）收盘，美的置业继续高歌猛进，达到6.61港元/股，总市值上涨至94.88亿港元。

美的置业到底怎么了？

01

事情要从23日（前天）说起。

6月23日，美的置业发布公告称：

公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发及销售业务产权线从上市公司重组至美的控股，重组采用实物方式分派。

分派完成后，美的控股将全面收购房地产开发及销售业务的剩余股权至100%持股。

而重组后的美的置业上市公司将实现股权分设，专注轻资产的经营性业务。

但美的控股所持房地产开发及销售资产的全链条开发管理仍由美的置业现有经营团队继续承接。

这并非突然。

今年3月的业绩会上，美的置业副总裁王全辉就曾说：

想做一个崭新的美的置业。

果然，三个月后，美的置业官宣了这场上市以来最大的一次改革。

其实，不仅是美的置业，未来的大趋势一定是部分房企构建新发展模式——更加侧重轻资产模式。

一方面，甩掉重资产包袱，保留及发力轻资产业务，如代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等，转型为服务型公司。

另一方面，财务方面“轻装上阵”，剥离重资产开发业务，其对应的负债也同时转让，能降低企业的杠杆及负债水平，减轻偿债压力。

前不久，华远也已官宣剥离房地产开发业务。

所以，美的置业不是第一个，也不会是最后一个。

02

对于此次剥离房地产开发及销售业务的原因，美的置业在公告中表示：

1）尽管截至2023年末，公司维持了健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，但公司仍须承担沉重负担及债务以支持房地产开发业务。

2）把房地产开发及销售业务从公司剥离，将可减少公司负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险。

并为股东提供变现其在公司部分投资的选择权，减少其与公司股份相关的房地产开发业务投资风险。

3）剥离房地产开发及销售业务将使公司能够精简其运营并专注于主要为轻资产的保留业务。

将重资产的房地产开发及销售业务业务剥离将不可避免地缩减公司整体业务的规模。

但将重心转移到轻资产模式使保留集团能够利用其在房地产行业的专业知识，实现更高的利润率，并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。

帮大家翻译一下，通俗地讲，就是：

1）在过去的一年，美的置业顶住压力保持住了绿档，但房地产重资产的重负和债务仍然不小。

2）剥离掉房地产开发及销售业务，可以减少负债压力和重资产相关的信用风险。

3）剥离房地产开发及销售业务，将专注于轻资产等保留业务。

03

做减法，似乎成为了越来越多房地产企业的选择。

美的置业可以顺利转型吗？

此次实物方式分派，上市公司美的置业将其持有的房地产开发及销售业务产权线作为特别股息分派给上市公司的全体股东。

分派后，重资产的房地产开发及销售业务从上市公司的子公司调整为上市公司的兄弟公司，相应的房地产开发及销售业务业务也从上市资产变为了非上市资产。

此次分派还提供了现金选择权，即持有美的置业股票的股东如不参与房地产开发及销售业务股权的实物分派，可选择对等的现金分派。每股现金分派金额5.9港元。

在这一点上，美的置业的做法还是非常敞亮的。

那么，美的置业剥离房地产开发这一核心业务，未来又将走向何方？

据了解，重组后的美的置业，将专注经营性业务，围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务，以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。

说白了，为了对冲房地产行业的不确定性，大股东选择“兜底”。

剥离出去的重资产，由大股东承接债务；

未来运营的轻资产，可以与大股东的其他业务板块形成协同，优化运营成本、营销成本以及管理成本。

04

其实，剥离房地产开发业务也是美的置业自身经营状况的折射。走出这一步，也一定是经过了深思熟虑。

2023年，美的置业实现营业收入735.64亿元，同比下降0.1%；

毛利润84.8亿元，同比下降25%；

净利润21.3亿元，同比下降40.6%；

归母净利润9.1亿元，同比下降47.1%。

2023年，美的置业实现合同销售总额658.5亿元，与上年同期相比减少133.9亿元，2024年的销售目标也进一步下降至550亿元。

今年5月，美的置业进行新一轮架构调整，由“集团—区域—城市”三级架构精简为“集团—城市”二级架构，沪苏皖、浙闽、湘赣、西南、粤桂、中部六大区域公司被撤。

原先7个区域（含沈阳城市公司）拆分为12个经营单元。

显然，在房地产行业的调整期，即便是民企优等生，美的置业也做不到独美。

正如美的置业董事会主席兼集团总裁郝恒乐所说：

“企业目前阶段的任务还是要安全活下去，不至于出局，还要留在牌桌上。进行各方面的结构优化，来寻找新的机会”。

留在牌桌上。

通俗地理解，就是：留得青山在，不怕没柴烧。

活着，才有希望。