推动县级以上市场去开展收购已建成的存量房用作保障性住房。

住建部开会说推动县级以上市场去开展收购已建成的存量房用作保障性住房。

看到这个消息，我首先就想到县里还需要保障房吗？县一级的保障房需求量到底有多大？

保障性住房这事，以前都是一二线城市在做，因为需求旺盛，人口流入且房价高，年轻人买不起房，收储一部分存量用作保障房。这个逻辑是对的，也好理解。那县里头四五线城市，是最不缺房的，也是市场下滑最厉害的地方。一来人口是净流出，几乎所有县人口都是净流出。像恒大、碧桂园们，它们在重灾区。这些年跑马圈地，很多地方市场都已饱和。这么个地方，从道理上讲是最不缺房的。那为什么还要收储保障房呢？

有人说是为了保房价。这真的是扯淡，现在根本就没有保房价的概念和逻辑。现在县一级市场保房价早就是个伪命题了。其实保障房是一方面，更重要的意义在于去库存。

县一级的房企压力是最大的，四五线县城，库存压力是最大的。大城市里所谓的卖不动，那是卖得少、卖得慢。而县城里的卖不动，那是真卖不动。批量收购作为保障房，也是给这些房企去脱困，把它们从泥潭里拉一拉。县一级的市场楼市下行直接影响的就是地方财政，也就是土地财政。

保楼市，某种意义上说，其实就是保土地财政。房子卖不动，房企不拿地，很多地方就面临断供的问题，公务员、事业编降薪，公交停运，水电费涨价等等一系列问题，县一级财政的紧张已不再是秘密。所以县一级市场是最需要、最迫切需要去库存的，但又是最不缺房的。利率、首付已经一降再降，县里很多项目都已是 0 首付了，可还是不管用，那怎么办？

批量收储存量房做保障房，不管用总得试试吧？但这事，我估计执行起来难度很大，一个批量收储需要钱啊，钱谁出？

这事是从住建部要求，要求行业来执行，从住建部作为行业主管这个角度，尽量去库存、拉行业，这没有问题。但问题是收储的钱，财政问题怎么解决？去库存不正是为了解决地方财政紧张的问题吗？已经紧张了才想办法解决，那再拿出财政去收储房企，那不更紧张了吗？所以钱是个大问题。

再者，从房企角度，不到逼不得已，谁愿意被收储啊？前几年拿地时的惊心动魄，到现在换来的是赔本赚吆喝，谁愿意啊？整个项目收储可能性极小，整栋楼收储，那怎么保证整栋楼就一户也没卖，完整的一整栋楼拿出来。即使拿出一整栋楼，那小区里其他房子还卖不卖了？这小区保障房在县城里，就这么大点地方，口口相传，那这个项目还卖不卖了？

现在很多县里的房企，库存积压超过 3 年。不是按月论了，而是按年算。这样规模的库存，怎么去消化，只能交给时间了。