业主自筹？深圳罗湖红岗花园推老旧小区改造新模式

近日，一份罗湖区清水河街道的红头文件——《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（下文简称《通告》）在坊间流传。

《通告》中提到，街道办拟适时针对红岗花园小区宗地H404-0004(4-7栋)、宗地H404-0007(1-3栋)，启动旧住宅区自筹资金改造摸底调查等前期工作，届时请各位业主支持配合。

红岗花园位于罗湖区清水河街道，是始建于80年代的老旧小区，小区大多数楼龄都已超过30年，环境不佳，基础设施也较为落后。由于楼龄过老，小区内时常有水泥块砸落，房屋漏水事件发生，直接威胁到业主的人身安全，小区业主也一直密切关注着棚改进度。早在2019年5月份的时候，红岗花园就启动了棚户区综合改造调查，但是后续进展十分缓慢。

见棚改进度缓慢，已有多位心急的业主在政府交流平台留言，要求尽快启动红岗花园的棚改工作，但是一直未得到较为明确的答复。

旧住宅区自筹资金更新改造在国内已经不是首例。浙江杭州的浙工新村小区部分房屋被评为C级，原本并不满足此前由政府主导的旧改和拆迁情况。直到2023年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升，给浙工新村提供了新的整改理由，居民自掏腰包解决资金的自主更新计划也提上日程。2023年8月，小区内548户居民自筹了4.7亿元资金重建家园，现在已经正式施工。

随着城镇化率越来越高，我们可以预见到，以后城市建成区的大拆大建会越来越少。浙工新村是全国首个“居民主体，政府统筹”的更新项目，这种自主更新的模式，是由居民提出更新需求，更新方案由居民共同协商提出，资金也由居民自主筹集，政府不再需要大包大揽，大大降低了政府为项目兜底的风险。浙工新村的更新改造探索了一条新的路径，也启发了国内其他城市探索这种自筹资金的城市更新模式。

截至2024年6月18日，深圳已有19个城市更新项目调出计划，且正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个。许多开发商由于资金问题、房地产市场环境低迷等及时调整战略方向，如退出旧改、暂时搁置、聚焦核心区域项目推进等。

红岗花园此次试行自筹资金的摸底调查，也不难看出是政府发出了一个新的信号，政府想鼓励居民自筹资金参与到更新改造工作中来，“居民主体，政府统筹”，这样一来既能避免开发商破产跑路的局面出现，也能大大降低政府的兜底风险，同时，也能更好满足居民的更新诉求。如果红岗花园此次成功推行自筹资金，未来可能会有更多的城市更新项目实行这种“居民主体，政府统筹”的更新方式。

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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