三度落子，金隅为何偏爱北京朝阳十八里店？

金隅再次落子朝阳十八里店板块。6月25日，金隅以底价63.8亿元摘得北京朝阳十八里店1303—686、687地块，成交楼面价约5.07万元/平方米。自2021年10月首次"进驻"后，金隅三度落子朝阳十八里店，共在该板块斩获四宗住宅用地。在业内人士看来，区域深耕是目前房企的惯用打法，金隅有意完善项目的布局与关联，深耕将渗透品牌效应。此次金隅竞得的地块，或将跟此前开发项目"联动"，打造云筑四期项目。

与地铁站"零距离"

北京朝阳十八里店1303—686、687地块，土地面积约4.77万平方米，建筑控制规模不超过12.59万平方米。其中，686地块用地性质为R2二类居住用地，687地块用地性质为A334托幼用地，由竞得人代建后无偿移交相关部门。

从出让文件看，该地块建筑面积大，出让金额总价高，较为考验企业实力。对此，北京链家研究院分析师岳微表示，该地块建筑面积大，预计可售房源超千套，因此要求开发企业对客户及产品有充分地把握。地块总价接近64亿元，高总价使得开发企业需要具备较强的资金实力。

值得一提的是，此次出让的686地块与17号线十八里店地铁站"零距离"，17号线全线贯通后将串联亦庄、朝阳、昌平区域内包括十八里店、工人体育馆、太阳宫、未来科学城等多个产业、居住板块。岳微称，该地块周边的教育资源正在落地建设，商业配套也随着朝阳港概念逐步完善。在环线、区位、交通等多重优势加持下，该地块预售指导价达到7.9万元/平方米。

北京商报记者注意到，随着朝阳十八里店地价的上涨，其住宅销售指导价也在不断上涨，从2022年的7.5万元/平方米，到2023年的7.8万元/平方米，再到如今新成交地块的7.9万元/平方米。两年时间上涨了4000元/平方米。

在轨道交通、临近四环、名校等光环的加持下，朝阳十八里店板块曾红极一时。此前有市场预测，朝阳十八里店1303—686、687地块销售价格或将超过8万元/平方米，但因是底价成交，该地块并未触发8.1万元/平方米的现房销售指导价。

或将打造云筑四期项目

随着朝阳十八里店1303—686、687地块的"入账"，这已经是金隅在该板块内斩获的第四宗住宅用地。

2021年10月12日，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303—693地块，因仅获得一次报价，最终由金隅+昆泰联合体以37.6亿元底价竞得，打造项目为金隅昆泰云筑，这也是云筑一期项目。

2022年5月31日，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303—685、694地块，由金隅+住总以38.8亿元的底价摘得，楼面价为4.5万元/平方米，打造项目为朝阳港云筑，也就是云筑二三期项目。

一位接近金隅人士告诉北京商报记者，此次金隅再次摘得朝阳十八里店地块，大概率会跟此前开发项目"联动"，打造云筑四期项目。

"区域深耕是目前房企的惯用打法，目的也是为了有保障性。此次金隅有意完善项目的布局与关联，深耕将渗透品牌效应。"诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，该宗地块周边配套较为不错，紧邻地铁17号线，交通便利，生活配套完善，但在当下房企资金普遍承压的背景下，房企拿地持谨慎姿态，尤其是这类高总价地块，更是让资金并不充足的房企望而却步。同时，这也是目前全国土拍市场的显著特征之一，尽管热门或高能级城市也不乏会出现地块冷热不均情况，当前房企更加追求相对稳定且有保障的市场收益。

中指研究院土地市场研究负责人张凯则表示，目前板块内新房项目的月均流速尚可，整体去化率均过半，此次新项目入市或将为板块注入新动力，为板块内改善型需求提供新的选择。

高总价地块背后

北京2024年土拍已行至"半程"，此次朝阳十八里店1303—686、687地块总价接近64亿元，结合此前海淀永丰等地块，可以看到，北京今年推出多幅高价地块。

6月13日，北京供应了总价超百亿地块，该地块是北京首宗住宅+产业+配套组合用地，起始价高达112亿元。最终，该地块由中建智地、北京朝开公司及江苏绿建联合体以112亿元底价摘得。

而在此之前的6月4日，海淀永丰南0055等地块也以高总价成交，由国企海开股份以79.17亿元摘得，溢价率1.5%。

此外，北京近期还将有一宗巨额地块入市。6月19日，北京市规自委公布了海淀永丰一宗预申请宗地，该地块起始价高达86亿元，土地合理上限价格103亿元，预申请受理时间截至2024年7月18日17:00。

包括张凯在内的多位业内分析师表示，推出众多巨额地块背后，究其原因，是通过市场化手段引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变的一种新探索。这一供地策略的转变也不排除是市场需求的催生，房企除了打造更有品质的住宅项目外，还能够参与所在板块商业、公园等居住配套的共建，实现城市界面的改造升级。

5月11日，北京市住建委发布《2024年北京市住房发展年度计划》（以下简称《计划》）。《计划》提出，要平稳有序供应住房用地，保持住房用地供应总量稳定。加强规划引领，深化空间结构布局，土地供应向重点功能区、轨道站点周边、南部地区等重点发展空间倾斜，促进职住平衡、产城融合、宜居宜业。

北京商报记者 王寅浩 李晗