越秀区老破小学位房，还值得买吗？

过去的这一轮周期，也就是2020-2024年间，越秀区的房子都是跟着大势一起走的，学位房也是。

越秀区作为广州最核心的区域，面积最小、人口密度最高、资源高度集中，每一轮行情都没有落下。

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今天我们把越秀区的学位房购买逻辑重新捋一下。

01、学位房的价值

从资产的角度来看，越秀区大部分房子并不具备投资价值，大多是老破小、单体楼为主。

但如果从居住、学位属性来看，三四百万能满足市中心通勤配套+教育需求，这个价值算是顶配，甚至高于远郊那些两三百万的新房。

这也是为什么这几年外围的增城、南沙、知识城跌得很多，而带学位的老破小反而价值相对更稳定的原因。

物尽其用就是市中心老破小学位房最大的价值，能住、能上学就已经发挥了它最大的价值。

这个预算谈保值多少都差点意思，很多人其实想不明白这一点。

你算一下你的时间成本，以及培养一个小孩的成本，还有未来的摩擦成本，还不如直接上一套学位房，这也是很多人为什么还是选择买越秀学位房的原因。

过来咨询学位房的人非常多，之前很多是想从小学开始上，最近多了一些想过来越秀读初中的，小学原则上不能同区转学的，有关系的另说。

以上只是单纯对比同价位的房子，在地段和配套上有一定的稀缺性，从而拉开了与近郊新房的价值。

但如果对比总价高、又带学位的房子而言，它的稀缺性是不够的，特别是总价在一千万以上的。

在越秀，次新原装电梯带省一级学位的三房两卫，基本是要一千万起步的，600-800万之间非常难买，而这部分区间是刚改人群扎堆的地方，有海珠和天河东，还有近郊的次核心作对比，这部分上不上、下不下的预算在越秀区非常不划算，要么买不到三房两卫，要么贵了又不值得。

如果去到一千万以上而言，它不仅是学位溢价过高，次新的溢价也是非常高。

比如君汇世家、金色家园、东风广场、东山雅筑、农林华府、东方文德广场等一众次新学位房顶流，价格贵上天了，没有几个人下得了手，这种过度稀缺也会面临流动性缺失。

而稀释掉它的其实是逐渐崛起的天河东或海珠的一些新盘改善们，它们也有带一些不错的学位了；比如天河东的执信、清湾、省实之类的，但这些房子都是千万起步，影响不了老破小的价值。

老破小在这一轮的上涨后再回调的过程逐步进入了金融模式，你可以类比一下香港中环的那些三四十年的高层电梯单体楼，差不多一个逻辑。

02、如何买对学位房？

我们从过往的涨跌以及流通性来看，大概是建议以下范围：

往西不超过东濠涌高架，往东到广州大道、往北不超过淘金的这一区域，从整个广州的地图看，这块区域也是整个广州的核心，超过东濠涌唯有一个小北路小学还算比较热门。

东风东到杨箕再到东山口这一带，是整个越秀教育资源最集中的区域，是地铁密度最高的区域，也是地段配套最强的区域。

这里涵盖了东风东、铁一、农林下、育才、培正等第一梯队的省级小学，分组摇号的中学也是不错的。

其次是淘金片区，有华侨小学和中星小学。

至于怎么买，买哪里更好呢，有什么标准呢？

首先如果仅仅是学位壳的话，建议不超过200万，这个壳也仅仅是个壳，几乎没有居住功能，将来也不好卖，你就当做是消费品。

最高也不要超过450万，最贵的应该就是东风广场44方的一房一厅作为学位房天花板，理由是不要突破东边的这个天花板，下限不低于最西边清水濠的老破小单间。

如果是想要买第一梯队能自住且加装电梯的老破小，起码是要300万以上才能选到不错的两房，三房要接近400万了。

但如果你降低标准，把学位降到市一级，同样的价格你就能选到原装电梯的，比如中山二路小学、红火炬小学等，初中反正也是摇号。

从单价上来看，尽量不要低于五万，省一级不低于六万，面积肯定要超高30方，想要个60的舒适大两房，总价也是在350万以上了，所以老破小，并不是追求越便宜越好。

当然，脱离这个片区的话，也是有得选的，比如上面提到的小北路，还有东风西，但是房子不见得有多好，地段上却偏弱了很多，除非是就近工作的，毕竟附近有很多的事业单位。

03、能不能买？

最后我们还是要回归到有没有价值，能不能买上面来。

由于大部分老破小楼龄的问题，公积金贷款年限和评估价肯定是有影响的，但这里也取决于是不是框架结构，是不是原装电梯，综合评估才行。

然后地段因素在老破小里也是会有鄙视链的，越靠近天河的肯定越好。

比如带铁一学位的金羊花园除了本身学位好，地段上靠近天河，价值就会明显比西边的文德路小学的老破小要贵很多。

另外，次新小区、带花园小区、带大院的、原装电梯的，同一个片区里，这些单价会比没名没号的老破小贵很多，也是溢价的表现。

这部分溢价要看值不值得，要看稀缺度够不够，不然要么会买贵，要么容易被稀释，因为放盘价是乱的，很难参考，虽然看上去每年交易的学位房不少，可能很多小区或者很多没门牌的单体楼一年都成交不了一套。

而且这几年随着越秀区的缩招，生源没那么紧张了，学位又开始充足了起来，物以稀为贵嘛，没有买对的话，还是会有一定的回调风险。

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