降价救不了房地产，但是能救开发商啊

最近有太多消息是关于楼市降价的了。

说起来也挺有意思的，房价降下来，对多数人其实都不是好事。有房的肯定不希望降价，没房的大多数降价也不会买，银行的坏账越来越多，政府的土地财政也会缩水。但房价降下来又确确实实让老百姓更有安全感。谁都想买得起房，哪怕先不买，但不能买不起。

设想一下，如果有一天大米涨到10000元/斤，你会怎么办？会不会心慌？10元/斤时你不会去买，可变成100元/斤时你就会去抢，因为价格越涨就越没有安全感。你今天不会急着去买大米，恰恰是因为它便宜，你随时买得起。

本轮救市新政效果不如预期，很多人说核心问题是价格没降下来，老百姓买不起。

今天咱就来看看房价降下来的几条新闻。咱们按重磅程度从小到大来讲，心急的也可以直接跳到第四部分看结论。

01

先看看北京丰台的某楼盘。

该楼盘最近搞出了一个68折的大新闻。本来销售指导价是7.2万/平米，结果开盘价格最低的一套单价竟然降到了4.9万/平米，这个折扣打得太狠，一下子上了热门。为什么呢，因为这是北京新房这一轮的最大折扣，没有之一。

也正是因为这样，项目开盘后立刻遭到住建委约谈，至今这个价格也没有真正成交过。根据知情人士透露，目前项目还无法签约，价格也还没有定，有可能会把价格限制在6万/平米内，跟隔壁另一个新盘价格相差仿佛。

北京丰台虽然地处南城，但好歹也是城六区之一，名义上跟海淀和朝阳是平起平坐的。该项目属于丰台科技园板块，地块位于四至五环，当年拿地时的楼面地价大约是3.9万元/平米。

如果粗粗按地价占成本的2/3来计算，该项目至少也得卖6万/平米以上才不算亏本。现在喊出4.9万/平米纯属是赔本赚吆喝。

不过，这次吆喝被住建委果断喊停。因为一旦给市场形成价格预期，会对楼市产生重大不良影响。不说别的，就说比丰台距市中心更远的房山、大兴怎么办，你卖四万多，我岂不是只能卖三万多、两万多，卖一套亏一套。

去年我学了一个新词，叫“踩踏式出货”。这词原本来自股市，结果去年被用在了楼市。当卖房人为了成交不惜比着赛着降价的时候，价格也就一泻千里。

北京的新房价格体系，在全国来说还是相对比较稳定的。北京的土地出让也相对平稳，有很多央企国企捧场，基本上这些年没有大幅下滑。从房地产政策的角度，北京也是一线城市里最稳的，称得上全国楼市的定海神针，起到对全行业的稳定器作用。

从这个意义上讲，北京楼市不能乱，北京的房价也必须稳住。二手房怎么折腾咱不管，但新房一定要撑住，这也是给全国楼市打个样。

因此，住建委这次反应很及时，央企也不能给面子。

北京这么做，也是因为财政情况较好，官方不缺钱，开发商基本都是有家底的。但其他城市就没这么好的条件了。

下一条新闻来自四川成都。

02

成都的新闻其实有点老生常谈，就是开发商降价后老业主反应有点激烈。以前是砸售楼处，现在是影响社会和谐稳定。

据报道，成都天府新区的某楼盘，把房价从原来的24000/平米降到了17000/平米，还有赠送车位、物业费的活动。这次降价幅度这么大，不知为何住建委没有干涉，可能是得到允许了吧。

但政府允许业主不允许，刚买房不到两年就降了1/3，老业主都气疯了，认为开发商太坏了，这不是恶意降价吗？要求开发商给他们补差价、补车位、补物业费，反正就是要跟新业主同等的待遇，要不然就闹，去投诉，甚至堵住大门不许新业主回家。

下面是网传老业主的诉求：

1.补差价：根据原有业主购房面积*(原购房平方单价-17000)进行补差价

2.补车位：原购房业主每家每户赠送一个产权车位，根据购房先后顺序挑选车位

3.补偿 10年物业费：补偿对象为原购买XX项目的业主

4.XX集团提供此次销售相关负责人及销售方案、销售经过等证明

5.XX立刻停止恶意降价销售

6.最迟 2024年6月16日上午9:00点前回复业主诉求。

*补充说明:本文中提及的原购房业主为2024年6月13日00:00之前的业主。

也可以理解。这里很多业主都并非炒房客，房子可能就是他们的主要资产了。不管是谁短时间内资产贬值1/3，都会急眼。

但理解归理解，咱们社会主义核心价值观怎么说的来着，自由平等公正法治，还是要依法办事。去投诉去起诉都可以，就是不能干违反法规的事。

开发商也是铤而走险，明知道降价会带来老业主的不满，还是毅然决然出此下策，看来是真撑不住了。老业主怎么闹也没用，顶多就是把开发商逼死，到时说不准政府接手把剩余房源搞成保障房，转手卖10000元/平米，大家都没好处。

看来想通的开发商越来越多了，没有什么比活下去更重要。只有活着才有机会，钱就是命啊。

03

不光开发商想通了，有的领导也想通了。

6月22日，甘肃省兰州市人民政府办公室发布关于印发《进一步优化房地产政策措施》的通知。《通知》包括取消限购、限售、价格备案等限制措施，个人所得税优惠政策，购房补贴，阶段性上调公积金实际可贷额度，阶段性放宽公积金贷款首套房的认定标准，支持公寓类房屋居住需求，推进房票安置以及鼓励住房“以旧换新”等16条措施。

新政最重要的一条，就是取消对新建商品住房价格备案。

说实话，这条新政算得上是有点份量。因为他是首个省会级城市，在取消限购、限售后，公开取消限价的。第一新房价格不需要再去备案了，第二新房成交价格也不需要受备案价格限制了。

也就是说，以前开发商想降价不能降，现在政府不管了，只要能卖得出去，你爱卖多少钱就卖多少钱。

自此，捆在房地产身上的绳索又松掉了重要的一根。可以预想，只要兰州的新政不被住建部叫停，其他二三线城市很快就会纷纷跟上，房价想不降都难。

你让开发商跟购房人协商成交价格？按现在的形势，开发商所受的压力，购房人的诉求和心态，房价要是不降那才叫有鬼呢！

在楼市大环境下行的时候，得益于透明的信息网络，购房人对开发商的资金困境了如指掌。在这种情况下，开发商甚至比二手房的售房者更加被动，因为二手房售房者卖不出去可以自住，可开发商的房子在手里毫无意义，还要承担财务成本和城镇土地使用税（很多人可能不知道开发商占有房屋期间每年都要交土地使用税）。所以很简单，谁急谁让步呗。

再说，很多中小开发商的心思早就不在长期发展上了，如果不是有保交楼或者银行贷款限制，可能早就套现离场了。如今有了这样的机会，那还不降价促成交，更待何时？

04

外行看热闹，内行看门道。

看到以上新闻，一般人只看到救市政策在升级，聪明一点的能判断新房价格要降了，但这还不够。我们还要分析得更深、思考得更多才行。

第一，开发商顶着压力也要降价，这说明了什么？难道开发商不知道每次降价都有人砸售楼处吗？

金风未动蝉先觉，春江水暖鸭先知。新政到底管用不管用，一般老百姓只能从媒体上了解情况，而作为当事人的开发商，第一时间就能判断出局势走向，从而抢先作出反应。

所以，如果不是个例，那只有一个解释：就是开发商对后市的信心严重不足，以至于到了做逃兵的地步。

那么，是开发商懂数据还是你懂数据，是开发商懂市场还是你懂市场，是开发商懂政策还是你懂政策？如果开发商没有信心，你的信心从何而来呢？

第二，如果开发商可以降价，那政府收储怎么推进？

央行提供给各地方政府的1000亿贷款，到现在连三分之一都没用完。主要问题是地方政府根本没有动力。地方财政根本支持不了购房的天量资金，而贷款再好终究是要还的。

但政府收储可是所谓救市政策里的重要一步，是房地产发展新模式的必要环节，钱都准备好了，不干怎么行。

我之前就在《政府购房去库存，隔着靴子不解痒啊》里讲过，政府的收购价格没法定。定高了政府买一套亏一套，定低了，倒不如直接让开发商把库存商品房打折直接卖给低收入群体，政府完全没有必要在中间倒一手。

现在房价可以由开发商跟购房人商定了，打骨折都不是没可能。那政府想买房，是不是就应在新的成交价上再打折呢？可开发商的价格总有底线，如果差太大，那不如直接卖给群众。所以结果就是，政府购房价格，跟房子的市场价格，无法拉开差距。

这段逻辑有点绕，简单说就是，以前开发商不能降价卖给群众，只能降价卖给地方政府，所以地方政府买到即赚到；现在开发商可以降价了，那么地方政府原有的优惠就消失了。

可地方政府拿着房子有什么用？作为保障房无论是出租还是出售，在这种情况下都比之前更加困难，因为租金也会随着房价下滑。花一样的收储成本，却回收更少的钱，这笔账益发算不过来。

因此，地方政府收储动力必定进一步滑落。

第三，如果开发商降价成为普遍现象，那踩踏式出房难以避免。谁动作快，谁就能先跑掉；动作慢的，可能会鸡飞蛋打，房价也降了，成交还是没上去，毕竟市场的总购买力就摆在那儿。

现在全国楼市都是买方市场，一旦允许卖方随便降价，那无疑就是一场血雨腥风。现在全国库存商品房就有7亿多平米，还有60多亿平米在建工程，这样的体量根本不是降价就能消化掉的。

要钱，市场上没那么多钱。要杠杆，居民杠杆上浮空间也已经很小。成交金额的天花板在那里，房价就算降下来，也注定只有一小部分人能脱身，大部分人只能被动降价，降价也没人买。所以，价格战的结果很可能会输家遍地。一旦出现不良事件，不排除政府会重新介入的可能。

第四，也是最重要的问题，即便允许开发商降价，救得了房地产吗？

很遗憾，并不能。不但今天不能，以后也不能。

道理很简单，如果你是购房人，预期到房价会降低，你会急着买吗？

为什么降息现在不管用，因为利率越是降，购房人越犹豫，生怕自己买定离手后变成前浪，除非把存量房贷利率也降下来。可存量利率好降，存量住房怎么补，像成都的这些老业主，谁能掏钱把差价补给他们？不可能的。

所以降价的结果，就是加大所有人持币观望的动力。至于少数刚需，降不降反正都会买的，可以无视。

更麻烦的是，允许开发商降新房价格是一杯毒酒，虽然好喝但后患无穷。新房价格降下来了，明年的土地还怎么卖，卖多少钱？

当然，明年的财政也许是下一任领导要操心的事情了。在这一点上，地方也好开发商也好，大家都没有区别，先活过今天再说吧