存量近6000家，我们还需要新建购物中心吗？

作者 | 宋金煜

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

2024年，购物中心并未现“生死时刻”，反而越开越多。

据睿和智库统计，今年万达、万科等30家企业拟新开近200家购物中心，北上广深四城官宣新开总数已过百，其中上海拟开52家创五年新高，预计年底我国购物中心存量将接近6000家。

这个答案，与当前"只逛不买"、"平替热"的消费趋势完全不同。

所以，这其中的信息差究竟是什么，我们还需要新建这么多购物中心吗？

第一是，新增量大于关店量，但增速明显放缓，购物中心零增长或负增长的拐点预计将在近几年产生；

第二是，在全国新开购物中心中，存量改造的占比逐年上升，其中今年深圳接近四成、北京高达五成。

这背后的深意是，旧改不仅是新兴赛道，更是许多商业体实现扭亏为盈、资产价值最大化的有效手段。未来，购物中心的空间改造和业态调整将更为频繁，而那些擅长打造独特空间且难复制的资产管理者，将为购物中心注入顽强“生命力”。

但需提醒，未来商业一定不是缺什么，就补什么。

图片来源： 腾讯元宝AI生成的以树为主题的未来购物中心

存量改造大潮真的来了！

“购物中心即将消亡！”是吴晓波在2020年跨年演讲中做出的预测。行至2024年，购物中心非但没有消亡，反而越来越多。今年，万达、万科等30家企业拟新开近200家购物中心。

图表1：今年30家企业拟新开购物中心数量（单位：个）

数据来源：公开渠道，睿和智库整理

自2010年以来，全国购物中心存量持续攀升，2023年已增至5827个，预计今年全国存量购物中心接近6000家左右。

不过，自2014年以来，全国购物中心同比增速基本逐年下降，2023年创增速低点，为2.5%，预计今明两年持续低速，或将进入零增长甚至负增长。

图表2：2010-2022年全国购物中心存量情况

数据来源：赢商网

在存量增速放缓的背后，是购物中心改造大潮来了！

在全国新开购物中心中，除2021年外存量改造比例逐年提升，去年已升至13.98%。其中一线城市比例较高，如今年深圳拟开项目中接近四成、北京高达五成都是存量改造，包括翻新、重新定位和业态调整等。

图表3：近4年全国和2024年一线城市新增购物中心数量和改造占比（单位：个）

数据来源：公开渠道，睿和智库整理

谁被改造，因何改造？

购物中心的持续更新和改造，是其商业运作中不可或缺的一环。即便是区域市场中具备一定优势的购物中心，一般五到七年就需要大规模的翻新改造。

可是近些年商业类改造项目，绝大多数进行了更为彻底的转变：更名以及重新定位。

从今年四大一线城市拟新开购物中心改造项目和2023年以来停业的商业清单可见，已被或即将被改造商业空间有几大类别：

图表4：今年一线城市拟开购物中心中的改造项目

数据来 源： 公开渠道，睿和智库整理

图表5：2023年以来停业的商业清单（单位：年）

数据来源： 公开渠道，睿和智库整理

第一种，传统百货，而且越来越多。如消失名单中的国泰百货、王府井百货、伊势丹百货、银泰百货、太平洋百货、新世界百货、天虹百货等等，很多百货已经开业十多年、二十多年。

第二种，各地传统购物中心，如深圳第一家购物中心深圳新城市广场，由印力团队接手改造升级，预计2025年以全新形象亮相；北京西单商场业改造工程也将于今年下半年启动，预计2026年完成。

第三种，传统厂房以及城市更新板块。如上海水泥厂、纱厂、袜厂等将改造成全新的商业业态，深圳多为城市更新板块。

第四种，新业态或新区域试水，包括仅开业1-3年的上海宜家和成都保税商业。

从这些商业对外公布的闭店改造原因，主要为租约到期、实体店消费持续低迷、经营困难或亏损、被收购、拆除重建、公司战略调整，其中百货多为因经营困难或亏损停业。

透现象看本质，睿和智库认为，商业更名大改的主要原因有以下几类：

首先，消费者需求改变，物质需求变为精神、体验、服务等多重需求。

“月薪两万不敢在商场买衣服”、“逛商场真的变成只逛了”成为热搜词，这背后映射的是自上世纪90年代以来，大众物质需求得到了前所未有的满足，尤其是电商平台的崛起，需求被分流、被以更低价格满足，线下需求转为体验和服务。

其次，新开猛增竞争加剧，尤其是部分新开和改造后的商业越来越有趣。

2016年之前，购物中心新开量处于高速增长态势，随后增速虽放缓但依然处于正增长阶段。供应量激增，标准化产品陆续入市，而部分新开和改造后的项目走非标路线，个性化定位更容易吸引消费者，市场挤压效应显现。

再次，住宅开发反哺商业的逻辑难再走通。

此前商业住宅综合用地，多为住宅反哺商业，整体设计和建设往往缺乏商业运营的考量，造成“低销售、低坪效”。在现在的环境下，单纯依靠开发来支持商业的逻辑已不再可行，每个商业体要赚钱，就需要重新定位。

综上所述，在电商冲击下，千篇一律的盒子外表、哪里都能购买到的品牌和商品，与Z世代及其平替消费观念格格不入。若长此以往，无论是传统百货、商超，还是购物中心，都难逃亏损、关店以及资产减值的命运。

缺啥补啥，一定对吗？

当乐天、梅西、玛莎以及伊势丹等百货巨头，以及家乐福、沃尔玛、麦德龙等大型连锁超市纷纷撤出中国市场，包括国内本土百货和商超收缩规模退出原有空间，都释放了极强信号：

线下实体零售变天了！人们不会再为单纯的商品买单，而是为那些能够激发感官享受、情感共鸣、社交互动的购物体验买单。

那么，这些空间被什么替代了，或者将会变成什么样子？

一、公园式商业

代表：成都万象城、泰国曼谷Mega Bangna

图片来源：官方微博和官网

公园式商业最大的特点就是绿植的大量运用。这种商业模式将自然元素融入商业空间，创造出一种既舒适又具有生态美感的购物环境，以补充城市化进程中缺失的自然空间。

二、下沉广场式商业

代表：成都SKP、龙湖苏州狮山天街

图片来源： © Nick Kuratnik、小红书_莱菔子

下沉式广场并不新鲜，而且此前多设计为美食街。随着盒子业态越来越多，从形态上打造差异化，成为多方突破口，尤其年轻人现在更偏爱B1层，下沉广场再次走上C位。通过巧妙地利用垂直高度差带来视觉上的层次和深度，丰富了顾客的游览体验，补足了购物中心的单调设计。

三、兴趣、社交式商业

代表：北京超级合生汇、深圳前海壹方城

图片来源： 官方微博和官网

兴趣和社交是强大的磁石，它们能够吸引不同背景和兴趣的人们聚集在一起，这就意味着提供这样的场地就有聚集人气的机会。如北京超级合生汇开辟了3万平方米的户外广场以及5处游乐园，上海前滩太古里在楼顶建了一条450米的“天空环道”，并提供淋浴间和智能空间，弥补了购物中心体验业态。

此外，还有保利商旅主理人模式，以及K11 ECOAST科技元素、五棵松万达广场艺术新高地、THE BOX朝外策展型零售等许多创新造型设计和运营理念的新商业出现。

他们做出改变的目的只有一个，提升销售额，在有限空间创造更大价值。

即便是在新兴的商业模式中，销售业绩的增长仍然受到经典的销售漏斗理论的制约，即销售额 = 流量×成交率×客单价×复购率。因此，想尽各种办法聚集人气，成为购物中心改造首要解决的问题，其次才是提升其它因素。

虽然，购物中心改造势在必行，但缺什么业态补什么业态，尤其是牺牲大部分经营面积，腾挪出更大共享空间，不一定是所有购物中心的出路。

首先，从以上例子已经能看出，购物中心突破盒子限制但又走向了趋同路线，下沉广场、城市公园、工业混凝土风等逐渐增多，而只有适合才是最好的。

其次，改造需要综合考量自然条件、周边竞争、投资回报、后期运营人员能力等，投资上百万、千万的改造费用，不是所有购物中心都能赚回来的。

再次，回归商业本质，新资产管理体系下不再追求规模，更看重单一价值挖掘的逻辑。因此除了改造，还有资管、发行REITs以及商改办、商改住等多种路径。

在购物中心改造和商改办、商改住方面，睿和智库已有许多实现资产扭亏为盈的案例，可承接各类零售物业的轻重资产的投资及运营和改造需求。

睿和智库认为，“网红”购物中心易出现，但要实现持续盈利，需要商品组合、活动策划、情绪价值、资管手段等共同承接，才能将阶段性火爆的人气转化为长久的销售额，并通过持续精准运营，实现资产价值最大化。

结语

很多人说，购物中心已经过剩，我们已经不需要这么多的购物中心了。但是，这其实是标准化、低水平、重复建设的购物中心过剩，真正满足消费者各类体验的购物中心还有走出高空置率、低租金的机会。

目前，差异化招商已经不能解决购物中心同质化的问题。只有提前规划甚至孵化新业态，结合城市和区位优势创造难复制的空间，加上强化服务价值，才能让购物中心竞争力更强。

从“卷”商品，到“卷”服务、情绪和兴趣，可以看出购物中心的尽头不一定是食堂，未来还有更多可能。因为，如同人类进化一样，商业进化，永不会停止。

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