开发商拆不动，小区还能旧改吗？传深圳将试点业主自掏腰包模式！

除了城市更新和棚改，深圳老旧小区拆除重建的第三种模式来了？

近日，一份罗湖区清水河街道的红头文件——《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（简称《通告》）在坊间流传。

这份通告显示，街道办拟适时对红岗花园小区1-7栋启动旧住宅区自筹资金改造摸底调查。

今年以来，深圳多个老旧住宅区改造先后有了新动态，例如，布心花园项目确立实施主体，海涛花园、南苑新村等小区启动行政征收，这次红岗花园启动业主自筹资金改造摸底调查，是深圳首例，你认为能成功落地吗？

楼龄近40年，棚改无望

小区业主求拆心切

红岗花园位于罗湖清水河片区，据了解，这个小区始建于上世纪80年代，楼龄近40年，基础设施也比较落后。

▲红岗花园 | 图源乐有家

贝壳找房APP显示，红岗花园共有18栋楼、共1901户，目前18套房挂牌，均价3.08万-8.7万/㎡，今年曾成交3套，成交价在3.2万-3.35万/㎡。

▲红岗花园楼栋分布 | 贝壳找房APP

这次网传拟试点业主自筹资金拆除重建的是1-7栋，即泥岗东路和清水河三路交汇处西北侧的楼栋。

几年前，红岗花园业主就曾呼吁改造。

2021年，有业主在政府交流平台上留言，希望尽快启动红岗花园的棚改工作，但一直没得到较为明确的答复。

而随着棚改被暂停，像红岗花园这样进行前期摸底但未经备案的老旧小区，想通过棚改来拆除重建的路子已经被堵上。

去年9月，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，并收到1263条公众意见，有314条来自37个老旧小区的业主求旧改拆迁，当中就包括红岗花园。

▲部分小区业主在征求意见稿中求旧改 | @深圳买房计划 整理

只有14个旧住宅区项目得以实施

业内人士：业主要转换心态

“业主自筹自拆自建”模式，可以说是深圳城市更新推进较困难情况下的一种探索。

据合一城市更新统计，截至2023年底，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计28个，拆除重建规模共计95.4公顷，但真正走到确认实施主体/开发建设阶段的只有12个，计划实施率整体约42.9%。

截至目前，也只有14个项目得以实施——今年增加了两个项目：布心花园一、二、四区城市更新单元，确认由明昇集团操刀；海涛花园，路劲操刀。

上述数据都在说明，开发商拆不动了。

棚改也曾助力部分老旧小区成功改造，前期摸底的小区有很多，但真正进入到建设开发的项目只有16个。

老小区旧改难推进一个很重要的原因——拆迁谈判周期太久。

前期要求旧改项目要达到“双百”（签约业主和签约面积均达100%），2021年3月《深圳经济特区城市更新条例》施行，旧改项目满足“单95%”可启动行政调解；“双95%”可启动行政征收。

尽管如此，从城市更新条例落地至今的3年时间，也只有6个旧住宅区项目能走到实施主体/开发建设这一步。

一位业内人士很形象地形容陷入拆迁谈判困境的开发商：每天一睁开眼，资金利息咬掉一口利润，给已签约业主的过渡安置费又咬掉一口利润，结果项目还继续僵持，动弹不得。

“很多旧改项目就是这样，把开发商也拖垮了。”他说。

广东合一城市更新研究院认为，红岗花园此次试行自筹资金的摸底调查，发出了一个新的信号：政府想鼓励居民自筹资金参与到更新改造工作中来，“居民主体，政府统筹”，这样一来既能避免开发商破产跑路的局面出现，也能大大降低政府的兜底风险，同时，也能更好满足居民的更新诉求。

如果红岗花园此次成功推行自筹资金，未来可能会有更多的城市更新项目实行这种“居民主体，政府统筹”的更新方式。

合一城市更新集团董事总经理罗宇也坦言，业主要改变固有对城市更新改造的心态。

“以往开发商是更主动的一方，为了提高签约率，对业主有各种奖励措施，但现在城市更新推进的速度较慢，有市场的因素，也有开发商自身的原因，如果业主还想像以前那样等多方争抢，甚至开出高额的奖励，几乎是不可能的。唯有业主转换角色，从‘被服务’一方转为‘主动出击’一方，才能较快推进老旧小区的更新改造，改善居住环境。”

当下，由于资金问题，部分开发商想推进旧改也无能为力；而业主想推进小区更新改造，似乎只能靠自己。

“业主自筹自拆自建”早有先例

深圳有可能出台支持政策

事实上，旧住宅区自筹资金自拆自建在国内已有先例。

在浙江，杭州拱墅区“浙工新村”、衢州江山市“永安里片区”作为试点项目，探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造模式，通过政府引导、业主出资，实施老旧小区危旧住宅的整体拆除重建。

2023年8月，浙工新村业主自筹4.7亿元资金，用于小区重建，项目已于2023年11月底正式开工，计划2025年竣工。

在广东，广州首例业主自筹自拆自建项目——花都区集群街2号楼于今年3月正式开拆，5月底开始重建，计划年底完成主体和立面结构，2025年春节前实现回迁。

▲开拆前的集群街2号楼 | 图源：广州日报

近日，16届73次广州市政府常务会议审议通过《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（简称《办法》），《办法》明确，危旧房改造可由业主或房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施。

目前，深圳针对老旧小区拆除重建的政策，笼统来看，有城市更新和危房重建业主自主改造，前者拆除重建的范围通常是一整个地块上的建筑物，后者则是针对小区内被鉴定为危房的楼栋，在楼栋全体业主同意的前提下，业主可以单栋为单位申请重建。

而参考广州对业主自筹资金自拆自建模式的探索和政策支持，也有业内人士分析称，深圳针对旧住宅区自筹资金拆除重建改造，或许也会研究新的政策进行支持和指导。

至于业主所关注的“自筹资金”需要多少钱？

参考杭州浙工新村项目，小区548户业主以接近100%的比例同意原拆原建的模式，且每户自掏腰包约100万。

参考广州的集群街2号楼项目，拆建投资估算约800万元，所有业主需要按4600元/㎡的标准进行预缴资金筹集。

如果是100㎡，业主需要出资46万。

值得一提的是，这个小区体量不大，拆建前为五层混合结构，包括首层16间商铺和24套住宅。

如果户数更多的高层小区，出于建筑结构的难度等情况，业主自掏腰包的金额可能还会更高。

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