广州楼市，扑街了！

作者：余飞

01

上半年只卖四块宅地

前两天写的《难办！卖地，搞不到钱了》一文中，我介绍了当下全国卖地现状，卖地收入持续跳水。

2021年全国卖地收入8.7万亿，2022年降至66854亿元，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。

制图：城市财经；数据：财政部

进入2024年，趋势并没有改变。财政部6月24日公布的数据显示：

2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。

2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元。以14%的跌幅估算，今年全年卖地收入可能跌破5万亿。如果按照月均卖地收入预测，今年全年卖地收入可能跌至3万亿出头。

细化到地方，个别城市的数据，真的不忍看，连一线城市都未能幸免。

财新网最新的一篇关于广州卖地的文章，着实让人吓了一跳。

在这篇报道中，财新网披露：

6月25日，广州举行了今年上半年最后一次土拍。从上半年的成果来看，上半年广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元。

根据公开资料显示，今年上半年广州推出了12宗涉及住宅的用地，成交了4宗，分别是被华润联合体、越秀地产、花都城投、保利发展拿下，要么是央企，要么是国企，要么是城投，其余8宗要么流拍，要么终止出让。

广州市规划和自然资源局于1月9日发布《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》，收录了拟出让的96宗涉宅土地。短短一个月后，这份文件更新，计划出让的涉宅土地数量增加至103宗。该局3月底对外发布的《2024年建设用地供应计划宗地表》则显示，2024年广州全市计划供应涉宅用地共93宗。

供地数量三份文件，三个数据，但整体都在90宗以上。

也即全年计划供应90宗涉及住宅用地，但上半年仅成交了4宗。

这是个什么概念？肉眼可见的速度下滑。

2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。

可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。

果然，没有对比就没有伤害。

制图：城市财经；数据：财新网

02

广州的库存太大了

12宗地，成交4宗，流拍率（含终止出让）高达67%，这背后的核心逻辑并不复杂。

第一，当下房企的首要任务是保命。

在房企出清仍在持续的当下，房企的首要任务是保命，只有稳定了局面，才能穿越周期，才能谈以后的日子。

否则，何谈未来。

所以，目前房企的整体表现是，收缩拿地战略。最直接的证据，就是国家统计局发布的房地产投资数据。

国家统计局披露：

1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资30824亿元，下降10.6%。

来源：国家统计局

房地产投资自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。

这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。

最关键的是，5月份，房地产投资与住宅投资，跌幅双双登上了两位数，跌幅均超过10%。

说明，房企的拿地战略收缩速度，在加快。

第二，去库存是当务之急，而非增库存。

抛开保命不说，当下的房企，首要任务是去库存，加速回款，偿还债务，而不是在当下行情持续冷却的环境中，去冒险拿地。

当下的广州市场，库存量有多大？

克而瑞披露的数据显示，5月末广州狭义商品房库存量1207万平方米，去化周期21.2个月。

中原数据，5月份广州全市的新房去化周期为23.2个月。

从各区来看，除了海珠、黄埔外，其余各区的库存量均在18个月以上。而且黄埔虽说去化周期不长，但库存量也达到了99万㎡。

两家机构虽然数据不一，但相差并不大。

按照这一数据对应，广州正好是自然资源部所要求的“减少工地”的范畴。

今年4月份，在去库存的路上，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》进行支持：

消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

在文件下发之后，广州发布公告，下架第一批住宅用地出让清单中的14宗地块。

这也是广州上半年地块成交跳水的重要原因之一。

第三，销量起不来。

广州过去三年来，一线城市救市当中表现最积极的一个。

之前我写过一篇文章《坐实！广州楼市，沦为二线了》，当中强调过，广州过去两年的救市措施，不但在一线城市中表现最积极，而且不断向二线城市看齐。

去年，在二线城市纷纷取消非核心区限购乃至核心区限购时，广州率先取消了非核心区的限购，而京沪深岿然不动。

今年，在中央要求降首付、降利率的背景下，广州又向二线看齐，直接将首套房首付降低至15%，二套房首付降低至25%，并取消了利率下限。

就目前来看，广州是北上广深四个城市中，限购力度最弱的城市。京沪深仍然全域限购。

北京没有放松任何一个区域的限购，社保年限要求依旧是5年。

深圳在5月6日调整之后，依旧没有完全放开限购，只是将非核心区的社保降至1年，核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道的社保降至3年。

上海的限购划分了三个层级，最核心区社保要求三年，外围区社保两年，奉贤与临港新片区社保1年。

从首付角度看，广州最低。

上海首套房首付降至20%，二套房核心区首付降至35%，外围区降至30%。

深圳看齐上海，首套房20%，二套房30%。

北京在6月26日跟进沪深，首套房无论商贷还是公积金，首付20%。二套房五环内35%，五环外30%。

从利率角度看，广州仍是最低。

然而，尴尬的是，即便广州在一线城市中救市最积极，房价依旧领跌一线。

国家统计局最新公布的数据显示，5月份70个大中城市，二手房价格无论环比还是同比，无一城上涨。

其中6个城市跌幅超过10%，也即两位数下跌，分别是徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州。

制图：城市财经；数据：国家统计局

6个城市中，广州是唯一的一线城市。也就是说，在一线城市中，广州处于领跌位置。

从机构披露的数据来看，广州房价整体已经回到了2017年。

03

产业是广州的痛点

当下卖地收入跳水的城市比比皆是。但广州的卖地收入跳水为何这么厉害，房价又为何领跌一线？

对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

相比于京沪深，产业不够扎实，是广州需要直面的痛点。

北京、上海、深圳、广州在经济驱动方面有着本质的区别。

北京则主要依靠服务业，工业并非北京的强项。

上海、深圳依靠工业与科技金融服务业。但侧重点不同，上海更侧重金融服务业，深圳更侧重工业。广州依靠消费和工业。

工业是广州经济的主要驱动力之一，但这一驱动力相比于深圳，弱了很多。

在工业实力上，深圳依然是工业增加值和工业总产值的双料冠军。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

广州工业增加值位居全国第5，排名非常不错，但与深圳、上海、苏州三座工业强城相比，差距还是有点大，同时也低于重庆。

如果以千亿产业来看，广州的差距会更加明显。

以2021年的数据来看，广州拥有5个千亿产业，在数量只比深圳少一个，但千亿产业的合计总产值却相差非常大。

千亿产业总产值位居第一的是苏州，11个千亿产业总产值合计34547亿元。其次是深圳，6个千亿产业，总产值33805亿元。

广州拥有5个千亿产业，其中汽车产业总产值位居第一，是广州的当家产业。2022年，该产业总产值6470.48亿元，其次是电子产品制造业，产值3389.43亿元；其次是石油化工制造业，产值2087.21亿元。

来源：广州市统计局

产业扎实与否，在出口顺境中表现不明显，在逆境中则会立马显现。

所以，我们可以看到，今年前五个月，深圳的出口在狂飙突进，而产业不够扎实、产品科技含量不够足的广州以及佛山、东莞，出口在下跌。

制图：城市财经；数据：深圳海关、广州海关、黄埔海关

出口拖累了工业增速。广州统计局数据显示，一季度第二产业增加值增速仅有2.3%，规模以上工业增加值增速仅为0.1%。

前四个月，有所提升，全市规模以上工业增加值同比增长1.6%，但重工业增加值下降了0.2%。

来源：广州统计局

最终反馈在经济上，便是一季度广州GDP增速只有3.6%，在26个万亿GDP城市中位居倒数第三。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

正因为经济增速疲软，所以广州救市最积极。

目的就是尽一切可能让房地产对经济的影响，降到最低。