一线城市全部跟进“5·17”新政，史上最宽松购房周期已至

楼市又有大消息！北京于6月26日出台楼市新政，下调了房贷首付和利率政策。6月27日，已有多家北京地区银行跟进执行相关政策。至此，北上广深四大一线城市均落实“5·17”新政，全面松绑调控。

多家机构认为，一系列政策的出台在一定程度上能够带动居民部门按揭贷款需求的修复，提升市场信心。展望下半年，随着核心城市政策效果逐渐显现，新房、二手房链条也有望加速运转，市场有望温和修复。

市场活跃度提升

北京6月26日最引人关注的是首付比例和贷款利率的下调，针对首套、二套房（五环外和五环内）的首付比例最低分别降至20%、30%和35%；首套房贷款利率大幅降至3.5%，二套房五环内降至3.9%、五环外降至3.7%。若按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算，将为购房者减少约11.3万元的房贷总利息支出。

至此，北京、上海、深圳的首套房首付比例均下调至20%；广州则为15%，且全面取消房贷利率下限。而贝壳研究院数据显示，截至目前，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套平均利率降至3.90%；商贷首付比方面，截至5月底，百城中超八成城市已明确执行首套最低首付15%、二套最低首付25%，史上最宽松购房周期已来。

从新政效果来看，以“5·17”新政为起点，需求端宽松力度空前的政策，已让市场显露积极信号。中指研究院数据显示，5月百强房企单月销售额环比增长4.95%，同比降幅则连续6个月收窄。

6月市场预期回升，活跃度也明显增强。诸葛找房数据显示，2024年第25周（6月17日至23日）监测重点城市新房成交环比上升25%，二手住宅成交环比上升23.48%。

具体到新房市场，12城新建商品住宅成交量环比上周上涨，其中，苏州环比涨幅领跑；青岛涨幅位居第二，第25周新房成交2056套，较上周上涨76.63%。一线城市中，北京、深圳环比“二连涨”；上海环比上涨75.56%，当周涨幅领先北京、深圳。

在“以旧换新”等去库存措施持续深化下，“卖旧”周期长等堵点正在逐步打通，二手房成交也出现上升动力。第25周共有11城环比上涨，上海单周成交6275套，成交量仍处于较高位水平；深圳环比涨幅38.99%领跑，单周成交1205套。

区域性、结构性复苏机会仍在

多位房企内部人士坦言，行业内也在积极应对新政后的市场变化。某北京央企内部人士称，“在北京昨日出台政策后，我们迅速部署对已带看客户进行跟进，对潜在客户进行邀约。结合之后市场的反应，不排除会出台力度较大的营销措施。”

也有全国性房企北京公司的内部人员透露，正在研究“以旧换新”的政策。“一些流动性好的新房项目会抓住窗口期去化，对于流动性差的项目我们也在考虑结合现在的窗口期和政策做一些规划，营销之外最后还是卷产品。”

此前，上海“沪九条”发布后，多个项目喊出了售楼处“不打烊”的口号，广州、深圳也有不少房企在当地新政推出后策划购房节等活动，灵活销售策略，以激活市场端需求。

不过，历经过往多次政策周期后，市场对本轮政策的持久性仍抱着较为理性的态度，更多的策略是尝试抓住这一窗口期来锁定更多客户。

有市场人士坦言，“最首要的还是大多之前意向明确但在犹豫中的客户，还有刚需改善型的家庭客户，在政策出来后能成为最先一波转化的销售。”

当前已至6月末，上半年即将落幕。国家统计局数据显示，前5月楼市压力仍在，全国商品房销售面积及销售额仍在下行通道；最近的5月，70城新房、二手房房价全线下跌。

不过，新房市场和二手房市场的分化表现也较为明显。中指研究院6月27日发布的《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》显示，上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房表现好于新房，1～5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比或转增。

从更细分的结构来看，前5月一线城市高总价段二手房需求释放良好，“5·17”新政后，伴随着二手房价格的持续下调，低总价、老破小成交量有所上升；上海、广州及多个二线城市高端改善新房成交占比提升，说明市场结构性的机会仍在。

“上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱。新政落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升。但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。”该机构总结道。

谈及下半年的楼市走向，中指研究院的研判是，“短期来看，核心一、二线城市市场活跃态势有望延续一段时间，从而对全国市场形成一定支撑，但持续时间及修复节奏仍依赖于居民收入预期好转。”

中信证券在6月27日发布的研报中则指出，“房地产政策可能迎来一个新的小高潮，预计核心城市房价有望企稳。从上海、北京等核心城市出发，市场的区域性、结构性复苏有可能实现。”