白衣骑士”石爱民执掌两年，信达地产由盈转亏了

文/乐居财经 严明会

信达地产董事长的位置，石爱民已经坐了两年。今年1月，任期结束。2月，信达地产董事会换届选举，石爱民续任。

在他上任之前，信达地产在三年多时间内更换了两任董事长，从丁晓杰到赵立民。

石爱民上任的时间，正处在房地产行业急需纾困的期间。掌舵以后，作为四大AMC之一中国信达的地产运作平台，信达地产纾困代建的步伐明显加快，时常活跃在出险房企左右，化身“白衣骑士”。

最近，石爱民将工作重心放到了信达地产本身的项目上。5月中旬，石爱民一行赴沪苏区域公司调研，现场考察徐州、上海的在建及在拓项目，召开沪苏区域公司领导班子座谈会。

5月底，信达地产协同风险化解项目苍南宝龙广场新案名揭晓——信达苍南壹号院。

2023年11月，信达地产华东区域公司协同集团平台公司以“股权投资 合作开发”方式对项目进行实质性重组，解决了宝龙集团的流动性困难。

2015年至2017年间，信达地产因频繁大手笔拿地而声名鹊起。近些年来，行业下行，伴随着业绩的持续下滑，曾经的“地王”逐渐停止拿地，光环逐渐消逝。

在此轮房地产纾困过程中，信达地产频繁现身并承接了多个项目。2023年，信达地产参与的房地产风险化解项目有47个，带动1300亿元项目复工复产，预计可保障近4万套商品房交付。

截至2023年底，中国信达为信达地产并表纾困项目提供债权投资款合计26.49亿元。

就信达地产自身业绩而言，并没有纾困成果来的亮眼。

2023年信达地产实现营业收入114.2亿元，同比下降37.42%；实现净利润6.02亿元，同比增加4.64%；实现归属母公司净利润5.05亿元，同比下降8.18%。

去年一年，信达地产未通过招拍挂拿地，项目拓展以协同股东参与风险项目化解为主。期内，信达地产以收并购方式市场化获取1个土储项目；与股东协同获取6个土储项目，获取方式包括股权并购和合作开发。

截至 2023 年底，信达地产总土储中安徽省内面积占比61.52%；从城市能级看，一线、二线和三线及以下城市占比分别为5.52%、49.79%和44.69%。项目区域集中度高，三线及以下城市项目体量较大，项目去化或成难题。

即使是在能级较高的城市，录得的收入也大幅下降。在上海、深圳这样的一线城市，2023年的营业收入同比下降约70%，重庆、青岛，2023年产生的营业收入同比下滑超80%。

因预收房款减少，信达地产2023年的合同负债相比于2022年减少31.85%至51.24亿元。

房地产市场的行情并不乐观。2023年，信达地产计提存货跌价准备3.82亿元。占净利润的比重超过50%。

销售下滑也加重了信达地产的现金流压力。受项目销售回款减少影响，信达地产2023年经营活动净现金流入额同比大幅收缩61.28%至7.12亿元。

2019-2022这四年，信达地产经营活动产生的现金流量净额分别为81.15亿元、73.61亿元、27.12亿元、18.4亿元，从2020年开始，这一指标开始连续下降，下降幅度分别为9.29%、63.16%、32.14%、61.28%。

为了补充流动资金和偿还债务，信达地产在2023年内多次发行债券。2023年，信达地产发行债券所收到的现金为110.07亿元，2022年为38.76亿元。

期末现金及现金等价物为93亿元，相比于2022年末的120.45亿元减少22.8%。

从融资渠道来看，截至 2023 年底，信达地产公司债券融资占比55.58%，银行借款占比36.87%。期末有息债务合计331.23亿元，其中一年内到期的58.04亿元，占比约 17.52%。

2023年，信达地产偿还债务支付的现金为184.38亿元，2022年为132.02亿元。因偿还债务支付的现金同比增加，信达地产期内筹资活动产生的现金流量净额为-41.54亿元，相比于2022年的12.55亿元同比减少431.09%。

据联合资信评级报告，截至2023年底，信达地产并表在建房地产项目计划总投资额合计260.28亿元，其中已投资 173.34亿元，未来尚需投资86.94亿元；同期末，信达地产持有的并表待开发储备项目计划总投资140.47亿元，其中已投资71.78亿元，未来尚需投资68.69亿元。

压力之下，信达地产开始探索轻资产模式，其在年报中称，将进一步提高轻资产业务规模，向轻重并举方向发展，由开发商向资源整合商转型，成为资源整合的平台。

代建，是信达地产布局轻资产的重要路径。

2023年，信达地产累计实现销售面积91.57万平方米（其中合作项目权益销售面积24.64万平方米，代建项目销售面积 26.25 万平方米）；实现销售金额195.05亿元（其中合作项目权益销售金额60.34亿元；代建项目销售金额68.10 亿元）；回款金额207.28亿元（其中合作项目权益回款金额66.94亿元，代建项目回款金额67.45亿元）。

目前来看，代建业务贡献的收入有限。2023年，信达地产新拓展代建项目6个，产生的收入3.36亿元，占营收的比重仅2.94%。

在以合作项目、代建项目为主的业务结构之下，信达地产也承担了相应的风险。2023年，信达地产的应收账款为18.84亿元，相比于2022年末的20.01亿元稍有下降。而在2019年，信达地产的应收账款仅有3.09亿元。

行业寒冬越发逼人。作为地产圈内唯一的白衣骑士，信达地产也没能抗住，止盈转亏了。

一季度，信达地产实现营业收入7.88亿元，同比减少38.82%；净利润-2.25亿元，其中归属于上市公司股东的净利润-1.95亿元。

2023年同期，虽营业收入和利润都在下降，但还是盈利的。期内，信达地产实现营业收入12.88亿元，同比下降68.15%；净利润3151.37万元，其中归属于上市公司股东的净利润2245.26万元，同比下降26.03%。