保障房新政有望惠及更多工薪家庭

收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，这将惠及更广泛市民群体。随着保障性住房供给的增加，更多工薪家庭有望纳入住房保障覆盖的范围。

不过，部分业内人士和专家在接受中国经济时报记者采访时表示，收购已建成存量商品房用作保障性住房也面临一些困难和挑战，其中包括钱从哪里来、如何定价以及如何做到资金平衡等问题。“办法总比困难多。”中房集团原董事长孟晓苏对记者表示，“收购存量商品房的安排是一个重大的改革措施，一定会取得明显成效。”

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工薪家庭和“两新”家庭保障房需求巨大

孟晓苏曾任我国住房制度改革课题组组长，并主持编写了中国住房制度改革方案，是改革开放后保障性住房建设最早提议人之一，有着“中国保障房之父”的称号。他在接受中国经济时报记者采访时表示，工薪收入家庭和“两新”家庭是亟须保障性住房的两大类家庭。目前，我国的保障性住房主要分为两种：配租型保障和配售型保障房。“十四五”期间，全国原计划筹集建设保障性租赁住房870万套，然而随着实践中部分城市人口加速流入以及中央对保障房建设愈发重视，部分城市开始动态调整自身规划以适度增加供应。收购已建成存量商品房用作保障性住房，可进一步增加保障性住房的供给。“1998年我们房改课题组在编制房改方案时，就提出了’要积极建立住房商业机构’。

在收储商品房方面，仅靠地方政府是不够的，需要发挥央企的主导作用。”孟晓苏说，国家需要建立收购存量商品房的商业机构，现在的收储措施，正是按照建立住房商业机构来做的，应当把这种收储方式从理论上提升、在制度上确立。过去，保障性住房主要是针对城市户籍无房家庭提供的福利性住房，最近中国经济时报记者在采访中发现，随着房地产市场的快速发展，现在户籍居民中，无房家庭已经越来越少，但同时也出现了现阶段买不起商品房，亟须住房保障的特殊工薪收入群体。这些群体主要有以下三种：一是刚进入社会的年轻人。

譬如，刚参加工作不久的高等院校、中等职业学校的毕业生，或者进入婚育年龄阶段的年轻人。这种工薪收入家庭可能有一套商品房，但年轻人更希望有自己相对独立的居住空间或单独的住房。二是老年群体。随着中国进入老龄化社会，老年人越来越多，虽然部分工薪收入家庭有一套商品房，可能这些老人会让给子女居住，他们则租房或在乡下居住。三是多子女家庭。

随着我国生育政策的调整，二孩、三孩家庭越来越多，部分工薪收入家庭虽然有一套商品房，但比较小，需要换一套更大的房子。这些户籍居民家庭，本身收入不高，购买商品房比较困难，应是保障性住房的重点照顾人群。对于非户籍居民来说，也有大量亟须住房保障的工薪收入群体。譬如，异地就业的年轻人、进城务工的农民等。值得一提的是，随着新业态经济的蓬勃发展，以网约车司机、货车司机、快递员、外卖骑手为代表的“两新”群体不断壮大，逐渐成为了城市建设的主力军。“两新”群体是美好生活的创造者、守护者，也是美好生活的追求者、共享者。

近年来，不少地方政府已经主动将他们纳入保障性住房覆盖范围。在孟晓苏看来，当前，无论是户籍居民还是非户籍居民，无论工薪家庭还是“两新”家庭对保障房的需求较大，扩大保障性住房惠及群体，乃是时代之需，市民所盼，让保障性住房惠及更广泛工薪家庭或“两新”家庭，可以增强普通百姓的获得感、安全感和幸福感。

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大量配售型保障房要靠“三大工程”来解决

收购已建成存量商品房用作保障性住房面临的困难和挑战不小，部分业内人士和专家在接受中国经济时报记者采访时认为，钱从哪里来、如何定价以及如何做到资金平衡等都是问题。克而瑞集团董事长丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，收购已建成存量商品房用作保障性住房，首先面临的问题是符合标准的项目比较少，如要求现房、70平方米以下，有的还要求是整栋收购，这样就排除了很多项目。其次是以什么价格去收购，如果打对折，项目方可能说我自己卖好了，打七折、八折可能也很难谈。

再次，如果收来作租赁房，不考虑出售，也有资金成本、管理费用等成本的问题，如何做到资金平衡？住房租赁最多4%左右的年回报率，非常难做。但这不是说不能做，只是比较难做。

泰禾集团有关负责人对中国经济时报记者表示，其中主要问题：一是以什么价格收购，如果太低，导致收购资金不能覆盖债务，房企的金融机构债权人会不会同意？二是收购方的运营能力和获利能力能否支撑正常运行，租金走势和出租率变化会不会影响企业的利润率？此外，成本价的认定也是个问题。中国信达首席不动产研究员谢海生在接受中国经济时报记者采访时表示，这些问题中的核心问题是如何定价，收储价格不能过高，这样会有失公平、存在道德风险。

同样，收储价格也不能过低。因为，对于多数已经出险的房企，正处在保资产负债表的关键时期，大多数资产已经有抵质押融资，大幅折价出让不仅不会取得增量资金，还容易造成资不抵债，出售资产的动力不强，也容易引发其他风险。“合理的收储价格应为市场托底价，是理论上的市场最低售价。具体来看，在市场下行期，收储价要参考收储制度正式实施前的市场价，并在此基础上适度打折，且房企市场零售价须在收储价基础上适当加价出售（与收储的差价可视为批零差价）；未来，如收储的商品房还能转售，其转售价格也不能低于收储价格。”谢海生告诉记者，如果定价机制适当并辅之以有效的收储运营管理，信心恢复、观望需求入市，市场将由此企稳回升，最终真正的收储量可能有限。

孟晓苏认为，虽然收购已建成存量商品房作保障性住房面临的挑战不小，但并不是没有解决的办法，在国外，美联储救“两房”就是最成功的案例。他认为，在国内，收购存量商品房变成租赁性保障房是不难的，也有少部分可能变成配售型保障房。这对于当下增加保障房供给是一个很好的补充。但是大量的配售型保障房供给不能依靠这种办法收购商品房，还是要按照中央要求的“加快推进保障性住房建设等‘三大工程’”来解决。

他告诉记者，实际上，钱从哪里来的问题国家已经给出解决办法，今年央行已宣布拿出3000亿元再贷款，支持商业银行对地方国有平台公司发放“收购存量商品房”贷款，加上银行和地方平台配套的资金，合起来可能就是8000亿元。另外，也可以发债筹钱。“有些地方平台公司建的商品房，还没有缴纳土地出让金或者交得很少的，可以改为配售型保障房，卖给工薪家庭或中等收入家庭。这样钱就能收回来了，贷款‘一年一周转’就可以实现。”孟晓苏说。

本文源自：中国经济时报

作者：周雪松