最高院：18个房产、不动产执行异议裁判要点，选自人民法院案例库

作者：周军律师

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一、 在建设工程价款强制执行过程中，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，但不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先受偿权的，人民法院应予依法受理。

二、 在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，人民法院应予依法受理。

三、 案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

四、 被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。

五、 在具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定全部条件的情况下，当事人请求停止对其购买案涉房屋的执行的，应予支持

六、 作为所有权客体的物，必须能够依当事人意思特定化，能够与其他物相互区别而独立存在。而无法证明系独立存在的“物”，主张物权的不予支持。

七、 房屋所有人下落不明导致房屋无法办理过户应认定为非买受人自身原因未办理过户。

八、 申请执行人的抵押权被撤销的，案外人再次提起执行异议不属于重复异议。

九、 案涉财产的归属，应根据财产登记情况、兼并者接管被兼并企业的过程等情况进行综合分析和判定。

十、 案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。

十一、 不动产连环交易中，次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除对一般金钱债权人的强制执行。

十二、 案外人以新增建筑物不属于抵押财产为由主张排除对抵押建设用地使用权及新增建筑物的执行处分的，人民法院不予支持

十三、 案外人捏造租赁合同关系提出执行异议构成构成虚假诉讼，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应当追究其刑事责任。

十四、 因查封保全信息未及时传输导致案外人不知晓拟购房屋被查封的，不应认定案外人系在查封后签订房屋买卖合同，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

十五、 对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其系该不动产买受人为由提出执行异议之诉，请求排除金钱债权强制执行的，经审查认定案外人提交的证据可以相互印证，实质符合执行异议和复议第二十八条或第二十九条规定情形的，应予支持。

十六、 房产代持协议不具有物权变动效力，不能据此排除强制执行。

十七、 买受人与被执行人签订多份合法有效的书面房地产买卖合同时，人民法院可以结合多份合同的总金额、买受人总共已支付金额等情况，对买受人的付款情况是否满足执行异议和复议第二十八条第三项的规定，进行审查判断。

十八、 案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。

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