凯诺律师事务所：房屋拆迁评估应当遵循什么原则？至少有这四个

　　国有土地上的房屋拆迁，会涉及巨大的拆迁利益，所以，严格来讲，相关部门因公共利益需要征收老百姓的住宅或是国有土地上单位等时，应当要严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，推进征收工作，保障被征收人的合法权益。

　　事实上，绝大多数情况下，在遇上征地拆迁之后，老百姓往往最在乎的并不是征地的目的是什么，征收主体是谁，而是补偿标准是多少，自己最终能拿到多少补偿。从《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来看，国有土地上房屋征收给予被征收人的补偿至少有以下几项：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及相关补助和奖励办法。

　　其中，对被征收房屋价值的补偿，从原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，如果被征收房屋周边的市场价格是每平方米五六千元，那么，给予被征收人补偿时，也应当要与这个价格持平，不能低于这个标准，否则对被征收人就是不公平的。当然了，被征收人最终究竟会拿到多少补偿，就需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，由评估机构评估确定了。

　　所以，拆迁评估环节对被征收人来说就是重中之重，广大被征收人在遇到拆迁之后，一定要格外地注意评估环节。那么，在评估环节被征收人要注意哪些呢？评估时应当要遵守什么原则呢？下面凯诺律师就结合相关的法律法规及自己的办案经验来为大家浅析一下

　　首先，要遵循客观公正原则

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

　　房屋拆迁涉及被征收人及国家利益，所以，在对被征收房屋价值进行评估时，应当要遵守公平、客观的原则，在对被征收房屋实地调查时，应当要将房屋最真实的数据体现在相关文件上，不能假公济私，营私舞弊，更不能为了降低征收成本，有意缩减被征收房屋的面积，如本来房屋面积为120平，可评估报告上却只体现100平，这显然是不公正的。

　　另外，在对被征收房屋价值时行评估时，评估师应当要独立完成，不应当出现受他人影响的情况，一般凡是在受人支配的情况下对被征收房屋进行评估的，那评估结果肯定是对被征收人不利的。所以，在具体评估的过程中，广大被征收人一定要注意这一点。

　　其次，评估机构由被征收人协商选定

　　我们在此之前多次强调过，评估机构应当是由被征收人协商选定的，征收方无权选定评估机构，只有被征收人在规定期限内，没有协商选定评估机构时，征收方才可以通过少数服从多数、抽签、摇号等随机方式确定评估机构。

　　然而，实践过程中， 有很多征收方都会直接决定评估机构是哪一家，有的被征收人甚至都不知道自己还有选择评估机构的权利，很显然，征收方的这种行为不仅剥夺了被征收人的选择权，同时也侵害了被征收人的知情权。

　　对此，凯诺律师提醒大家，在遇到拆迁后，一定要时刻注意征收方的行为，一旦发现征收方有侵害自己合法权益的行为，作为被征收人必须要及时地针对他们的行为提起相应的法律程序，比如说，评估阶段，征收方直接告诉你由哪一家评估机构对房屋进行评估，或是评估机构直接就来自己家对房屋进行调查评估了等等。

　　再者，评估机构必须要具备对被征收房屋价值进行评估的资质

　　对被征收房屋价值进行评估的评估机构可不是哪一家评估机构都是可以的，根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，必须是要具备一定的资质，否则评估报告则是不合法的。

　　比如该评估机构是否是依法设立的，是否是从事房地产估价活动的中介服务机构，有没有房地产估价机构资质许可，有没有营业执照等。如果该评估机构没有营业执照或是不具有评估资质的话，那么就是不符合法律规定的，是不合法的，而且在司法实践中也得不到支持。

　　因此，凯诺律师在这里提醒大家，房屋被征收以后，一定要审查评估机构是否有相关的营业执照以及其他相应的资质，如果没有，即使是自己选定的，被征收人也不应再让其对被征收房屋价值进行评估，一定要及时地更换。

　　最后，评估方法一定是要对自己有利的

　　在对被征收房屋价值进行评估时，评估机构应当要结合房屋具体的情况，就市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　如果说，被征收的房屋性质为住宅，那么，对被征收人较为有利的则应是市场比较法，较是经营性用房，那对被征收人较为有利的则应是收益法。但实践中，有的征收方为了降低征收成本，往往在评估阶段对住宅类的房屋都会一律采取成本法计算补偿，这显然对被征收人是不公平的。

　　因此，实践过程中，如果大家遇到评估机构以不利于自己的评估方式对被征收房屋进行评估时，一定要马上向有关部门反映，或是马上咨询专业律师，如果必要，可以在专业律师的帮助下，针对他们的行为向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。