“精益式”转型   2024年二季度数字化发展报告

观点指数 房企应用AIGC进行前期规划，智慧工地管理平台赋能施工安全 多家房企在ESG报告中将创新与数字化产品等列入重要性议题矩阵。目前，房企数字化转型整体趋势是运营数字化、生产科技化、空间智慧化以及数据资产化。利用AI进行前期规划设计、重视智慧工地平台建设等被较多提及。

物企推动“精益式”数字化转型，助力运营提质增效成关键 物企正加速布局数字化赛道，也取得较好的成效。万物云推出物业行业首个AI大模型，合景悠活也曾于去年同腾讯云合作，以AIGC智能客服替代人工。另外，打造全场景城市运营数字化解决方案也成为趋势。

商业地产对接各业态场景，打通会员体系是主流 近些年房企开始推出可整合并经营所有业务板块客户的新体系——“大会员”，据招商蛇口年报，其研发投入“ONE蛇口全业态赋能研究”，已完成商业、地产、物业、客服的会员打通，接入ONE蛇口会员数突破千万。

房企应用AIGC进行前期规划，智慧工地管理平台赋能施工安全

报告期内，房地产行业整体承压的趋势没有明显改观，但头部房企对科技进步与数字化浪潮仍旧保持了一定的重视程度，据多家房企披露的ESG或可持续发展报告显示，创新与数字化产品、推动绿色及可持续供应链、提升能源效益及采用可再生能源等被列入重要性议题矩阵中，这些均有赖于科技的助力，目标主要是提高企业的运营效率和管理水平。

但房企大多显得有心无力也是事实。以对数字化研发投入来看，观点指数观察的样本房企中，仅华润置地、招商蛇口、金隅集团等少数几家房企2023年度的研发投入同比2022年度有所增长，大多数房企同比下降或保持同一水平，其中绿地控股2023年研发投入同比下降9.52%至14.44亿元；保利发展则同比下降30.61%。

整体来看，房企研发投入占营业收入的比例仍然微小，不足1%。具体地看，绿地控股、新城控股、信达地产、招商蛇口等研发投入占营业收入的比例分别为0.40%、0.02%、0.04%及0.23%。

观点指数了解到，房企数字化转型主要涉及四个方向，包括规划设计、建造施工、营销与交易、空间管理与运营。据发布的公告，各房企侧重的要点有所不同，但整体趋势仍旧是运营数字化、生产科技化、空间智慧化以及数据资产化。

以华润置地为例，其在运营数字化方面建设供销存管理、投资地图等系统，提升投资决策效率，助力弹性运营管理，实现运营整体效率和效果提高。建设企微运营、精准投放、营销风控、智慧案场等系统，升级全渠道获客体系，提升精准营销，赋能案场减员增效。

在生产科技化方面，应用BIM、物联网、AI、机器人、装配式建筑等技术对生产业务全过程开展科技赋能，实现生产管理全要素的全面升级。在空间智慧化方面，对内赋能主业，打造智慧化标准产品，提升置地产品力；对外构建能力，探索智慧城市建设及空间智慧化服务输出。

在数据资产化方面，经集中治理，数据质量大幅提升，建设了CDP、各专业BI和E掌控等系统，融合开发、商业、物业、长租4个业态客户数据，沉淀5664+万客户数据资产。

期内，华润置地还宣布与华为终端在深圳签署全屋智能战略合作框架协议，彼此将在全屋智能业务及商业购物中心、写字楼、长租公寓、物业管理及综合体建筑等其他相关领域探索更多合作。据了解，华为在国内全屋智能行业具有领先地位，在硬件、软件、生态及技术研发等方面具备突出优势，双方也早在2022年10月便开始了在全屋智能领域全面开展合作。

在前期规划设计方面，万科加快图纸数字化产品和三维智能建模产品研发应用，助力地产开发工作协同提效；基于多年积累的图纸结构化能力，上线“图云”建筑图纸工作协同平台；完成三维建模平台核心建筑要素和方案平立剖图纸出图功能研发，实现“2、3维一体化设计”，支持项目设计工作提效。

招商蛇口则在进行AIGC装配式建筑设计系统研究，该项目旨在结合一城一策装配式标准化实施方案和基准成本，基于AIGC智能生成设计成本一体化最优方案，达到缩短设计周期、降低成本、提升效率、提升质量的目标。截至2023年12月，基于成本测算快速优化，其在10城14个新项目总体装配式建筑增量成本较"一城一策"降低4476.1万。设计及沟通效率显著提升，较传统设计速度提升10倍以上。

在建造施工方面，企业大多重视智慧工地管理平台的建设。例如，中海采用中建电商“云筑智联平台”进行视频监控及绿色施工数字化管理，现已实现在建项目智能工地100%覆盖。龙湖集团开发了AIoT智能建造平台，使用人工智能和大数据的技术，通过可视化、智能化的方式赋能施工安全。

近两年来，房企销售额下滑明显，一些企业希望通过互联网培养获客能力，提高线索转化效率，用好线上接待工具提升客户购房服务体验。

据了解，万科在2023年开展了直播获客，推广数字网签应用，保障认购签约高效可靠。雅居乐集团在智慧地产方面推出了在线售楼平台“E乐购”支持在线VR看房，但从效果来看似乎作用不大，2023年雅居乐集团营业额为433.1亿元，同比下降19.8%；预售金额为453亿元，同比下降30.55%。

另据5月13日消息，抖音将房产业务“幸福里”和装修业务“住小帮”并入了本地生活，原业务负责人朱时雨也转岗至抖音电商，负责耐用消费品业务，这也意味着抖音房产业务重要性降低以及直播卖房在当下面临困境。

观点指数认为，房企销售承压主要是市场整体需求下降，购买力遭受较大冲击造成，而非房企的营销方式落后。因而，通过与流量平台合作进行房产销售的效果终究有限。

物企推动“精益式”数字化转型，助力运营提质增效成关键

据观点指数了解，物企正加速布局数字化赛道，推动“精益式”数字化转型，赋能运营、提升服务质量和管理效能。

虽然披露研发投入情况的物企只有极少数，万物云和招商积余2023年的研发投入分别为3.77亿元与0.99亿元，占其当年收入331.83亿元及156.27亿元的比例仍较小，但却是取得了较好的成效。

据万物云介绍，2023年科技成果不但助力业务提效，管理费率下降了0.9个百分点，而且AIoT及BPaaS解决方案的收入同比增长了16.9%，占公司总收入的8.4%。其在蝶城内展开对“灵石”边缘计算服务器以及“飞鸽”智能工单系统的研发试点，截至期末万物云共在101个蝶城中落地459台灵石服务器，并实现在线率覆盖至少99.3%；飞鸽任务平台已在16个蝶城内进行试点，接入作业人员2096名，累计完成工单超80万个，智能拆解成功率98.0%，智能调度派发成功率95%，极大节约了现场调度产生的管理成本。

同时，万物云还推出了物业行业首个大模型——AI智能助手，并上线了首个物业行业大模型应用“天秤业委会工作台”，“天秤业委会工作台”的AI顾问为超过21万业委会成员和业主提供服务，答复满意度高达85%，有效提升小区治理效率。

在AI应用方面，2023年5月，合景悠活还与腾讯云开发了客服大模型，通过对物业行业的特定语料、法律法规、客户服务数据和业务信息进行深度学习和训练，从而构建一个能够自动聚合工单的智能系统。另外合景悠活在人际触点、物理触点及数字触点上做了全新的设计和搭建了全新的架构，推出“码上悠享”、超级管家等产品，以AIGC智能客服替代人工。

为提升业务发展智能化水平，2023年招商积余进一步加大了资深专家力量配置，重点强化智慧楼宇、智慧光伏与能源管理等方面的专家人员储备。期内建成“余房网”、“招小播”、“招小充”、“招小伏”、“招商易采”等增值业务平台，开展房产租售、直播、充电、光伏、企业集采等业务。公告显示，2023年度“招小播”开播35场，销售额超5000万元，持续创新社区消费模式；“招小充”平台接入充电桩超2万台，实现了高速增长。

从实践情况来看，近年来新能源车销量不断增长，招商积余等大多数物企开始涉猎智慧充电桩运营管控平台研发。2023年中海物业自投自建开展新能源充电运营、地库照明节能改造，旗下海博工程在全国推广电单车充电插座和汽车充电桩，目前接入用户数已突破一万人。雅生活服务新增新能源汽车充电站点，提升社区基础设施水平，整合充电站点位管理和付费管理，实现业务全程数字化管控，提升了社区资源服务运转效率。

此外，随着物企对城市服务业务的逐渐加深，打造全场景城市运营数字化解决方案也成为当前的趋势。

例如，碧桂园服务坚持新型城镇化聚焦战略，以市政公共服务、产业园区服务、城市空间运营、特业后勤服务为四大核心，助力城市高质量发展，结合自身优势和经验，推出“城市共生计划”，2023年度碧桂园服务进一步推出“城市合伙人3.0计划”，该计划依托高度集成的ESP（企业服务平台）生态共享平台，以“平台+服务”的新模式，协助合伙人从原有线性业务提升城市服务全场景化服务能力，以合作共赢的新型战略联盟关系构建城市共生新格局。

碧桂园ESG报告显示，截至2023年末，该集团共签约239个城市合伙人，落地104个项目。在城市服务业务拓展方面，碧桂园服务已取得683个市政环卫服务项目、53个产业园区服务项目、112个高校医院服务项目、16个机场后勤服务项目及19个高速轨交服务项目。2023年度，碧桂园服务城市服务业务在受市场影响和结构性调整后，收入仍然达到48.37亿元，同比增长1.0%，占总收入的比例为11.5%。

商业地产对接各业态场景，打通会员体系是主流

对于大部分头部房企来说，其业务范畴包括了住宅、商业、物业服务、租赁公寓等多种类型，尽管形态上差异比较大，但客群是相关联的；例如住宅的购买者同样有可能成为物业服务的客户，业主也可以是商业购物中心的顾客等。由此，一些房企近些年开始推出能够整合并经营所有业务板块客户的新体系——“大会员”。

观点指数了解到，龙湖早在2021年初便上线了珑珠积分，通过珑珠串联旗下住宅、购物中心、冠寓、智慧服务等各个业务板块，各业务单元的会员也统一升级为“珑珠用户”，施行统一的等级划分和升降级制度。

2022年5月“万象星”正式上线，按照介绍，“万象星”打通了华润置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花酒店、悦年华颐养中心、万象影城、文体场馆，以及万象生活运营的购物中心和物业社区等各处场景。同年，中国金茂采取“多前端一后台”的体系，拉通旗下地产开发、商业运营、物业管理和酒店四大板块，并在后台对总部各个渠道的会员、积分和消费等数据信息进行整合打通，数据互通互认，以“金钡积分”作为流通工具，实现各业态会员相互转化和引流。

招商蛇口也早有打算，其曾参考阿里巴巴“88VIP大会员“体系，采取“独立前端，独立后台”模式进行打造。据2023年年报介绍，其研发投入“ONE蛇口全业态赋能研究”，已完成商业、地产、物业、客服的会员打通，接入ONE蛇口会员数突破千万。已完成荟豆场景上线；助力营销，打通好房、高频服务；打通停车和商业积分兑换，聚焦经营痛点，打通物业费提高客户满意度。

目前为止，会员体系及智慧化运营一直都是商业地产企业数字化转型的主攻方向，例如万科旗下印力集团截至2023年末已与超过12000家品牌建立良好合作，数字化会员数量3422万，月度活跃会员数量最高超过429万，月活同比增长39.6%。“万象星”规模也在持续做大，截至2023年底会员总数超过4625万人，年内新增会员约1225万人。

观点指数认为，一方面有助于增加与消费者的接触，提供更顺畅的购物体验；另一方面，消费者的行为数据作为有价值的数据资产，对于管理层的决策和运营优化至关重要。

长租公寓方面，科技赋能主要体现在智能设备应用和客户关系管理（CRM）。据介绍，龙湖冠寓充分结合智能设备和AI技术，将其应用在门店运营官的品质巡检自动派单以及IBMS15-X火警自动检测作业过程中，在提升运营官的作业效率和质量的同时，也提升了客户的满意度。万科泊寓则强调要深耕权重战略企业客户、加强大客户CRM系统建设。

上述之外，科技服务商于报告期内也有动作发生。5月30日，仲量联行专注于房地产科技的业务线仲量科技推出一站式数字化租约管理解决方案——睿界智管，将全国范围内的租约整合在平台上进行统一规范管理。

观点指数获悉，睿界智管具有四大特色，分别为企业不动产数据的标准化统一管理、实时监控核心指标、为企业租赁资产提供交易指导和策略支持以及灵活部署保证数据安全。此外，仲量科技还提供一系列端到端的专业服务，包括定期汇总报告、财务管理、组合策略规划等，帮助企业搭建高效的租约管理体系。

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